自如：“高效運(yùn)營(yíng)”“穩(wěn)定收益”為長(zhǎng)租公寓核心難點(diǎn)
時(shí)間：2017/8/21
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“自如北京剛剛開(kāi)始實(shí)現(xiàn)微利，但是全國(guó)來(lái)看還處于投入期?！弊匀缫晃回?fù)責(zé)人如是告訴鳳凰房產(chǎn)。
但值得關(guān)注的是，就在昨天，自如剛剛宣布對(duì)外發(fā)行ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，票面利率為5.39%，低于近期發(fā)行的多家ABS產(chǎn)品，中信證券認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓自如的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型和結(jié)構(gòu)十分創(chuàng)新，能得到如此關(guān)注并簿記出如此低的利率，體現(xiàn)出了長(zhǎng)租公寓類資產(chǎn)在未來(lái)ABS領(lǐng)域的巨大潛力。
租賃市場(chǎng)長(zhǎng)租公寓的需求快速崛起，租賃正在成為一種城市居住方式，日益受到國(guó)家和各級(jí)政府的關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)有接近1.6億的人選擇租房，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到1.9億，鏈家研究院預(yù)估到2030年將有2.7億的人口選擇租賃的居住方式。
自如2011年成立，介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)以來(lái)，在全國(guó)的房源已經(jīng)有40萬(wàn)間，累計(jì)客戶100萬(wàn)人，2016年年租金達(dá)到90億元。率先介入、體量相對(duì)較大，使其在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的“大戶”地位難以撼動(dòng)。
然而即便是自如未能實(shí)現(xiàn)全國(guó)整體盈利，對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓是否真的像市場(chǎng)預(yù)期那樣前景光明，值得挖掘？
房源來(lái)自托管 整棟物業(yè)獲取難
與開(kāi)發(fā)商不同，中介公司房源多來(lái)自與個(gè)人房東，多為業(yè)主委托自如進(jìn)行房屋資產(chǎn)管理，所以其分散式長(zhǎng)租公寓占比較高。
自如的長(zhǎng)租公寓品牌包括自如友家、自如整租和自如寓三種品牌。自如友家伴隨自如誕生，目前已有30萬(wàn)間。自如寓則是自如在2012年推出的酒店服務(wù)式青年公寓，目前在北京、上海兩城市共有8棟。
“自如確實(shí)做得不錯(cuò)，無(wú)論是分散式還是集中式，一看就知道這是自如的房子。”一位開(kāi)發(fā)商高管如是評(píng)價(jià)自如的長(zhǎng)租公寓。自如友家和自如寓，從業(yè)主端承接房源進(jìn)行裝修改造，配置統(tǒng)一的家具家電后對(duì)外出租，并為租戶提供標(biāo)準(zhǔn)化的保潔、維修等服務(wù)。
不過(guò)作為自如集中式公寓的代表，除了保潔、維修等服務(wù)，自如寓會(huì)為租客配備健身房、影音區(qū)、書(shū)吧、DIY餐吧、自如驛站等公共配套服務(wù)設(shè)施，并向所有自如客提供安保、綠化、停車、代收快遞、物品寄存、社區(qū)活動(dòng)等服務(wù)。
上述人士表示，雖然自如是目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域發(fā)展較好的，但自如寓的數(shù)量也有限，作為租賃機(jī)構(gòu)要找到合適的整棟物業(yè)本身就非常不容易，而且裝修、運(yùn)營(yíng)成本也非常高。
“租賃是一個(gè)很復(fù)雜的，需要專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的事情。一個(gè)成熟的專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)一定是投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)三個(gè)環(huán)節(jié)都有專業(yè)能力支撐的企業(yè)，自如是目前中國(guó)少數(shù)能夠做到的企業(yè)?！泵鎸?duì)長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)的問(wèn)題，自如的這位負(fù)責(zé)人表現(xiàn)得很自信。
“高效運(yùn)營(yíng)”“穩(wěn)定收益”為核心難點(diǎn)
“租賃的核心難點(diǎn)除了房屋建設(shè)和供應(yīng)之外的后期的高效持續(xù)運(yùn)營(yíng)，并達(dá)到穩(wěn)定健康的收益?！弊匀缟鲜鲐?fù)責(zé)人表示，這需要企業(yè)真正重視租賃后期的運(yùn)營(yíng)，給與產(chǎn)品和服務(wù)更大的重視。
然而不能忽視的是，當(dāng)下我國(guó)租賃市場(chǎng)在各方均存在多個(gè)痛點(diǎn)，租客端面臨租期長(zhǎng)短及穩(wěn)定性、戶型偏好、服務(wù)體驗(yàn)的錯(cuò)配;房東端面臨住宅被損壞的風(fēng)險(xiǎn),且管理耗時(shí)耗力;政府端公租房承建壓力大、流動(dòng)人口管理困難。而長(zhǎng)租公寓的介入可以改善租客的居住體驗(yàn)、節(jié)省房東管理成本、有效協(xié)助政府管理,是租賃市場(chǎng)市場(chǎng)原始狀態(tài)與各方訴求存在矛盾之后的必然產(chǎn)物。
目前，一批企業(yè)加緊布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，如魔方公寓、灣流、YOU＋等。以魔方公寓為例，自2010年成立以來(lái)，企業(yè)在北京、上海、廣州、深圳等15個(gè)大中型城市布局，房屋數(shù)量約3萬(wàn)間，為近5萬(wàn)余名租戶提供服務(wù)。
除此之外，開(kāi)發(fā)商和中介也盯上了這塊蛋糕。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在TOP30房企中，已有1/3進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，有選擇推出自主品牌的，比如萬(wàn)科推出了長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”，龍湖地產(chǎn)打造了“冠寓”品牌；也有選擇和第三方合作開(kāi)發(fā)的，如旭輝選擇與華東師范大學(xué)合作打造旭輝領(lǐng)寓國(guó)際社區(qū)，復(fù)星選擇與途家、未來(lái)域等合作，世茂房地產(chǎn)與凱信亞洲合作，陽(yáng)光城選擇與寓見(jiàn)合作。
值得關(guān)注的是，目前這些公寓普遍存在租賃房源總量不足、政策支持體系不完善等問(wèn)題。由于資源稀缺，不少公寓需排隊(duì)等候入住，且租金較周邊民宅高出不少。此外，盈利模式單一導(dǎo)致的投資回報(bào)周期較長(zhǎng)也成為長(zhǎng)租公寓難以回避的問(wèn)題。
一業(yè)內(nèi)人士坦言，一個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目投資較大，回報(bào)周期偏長(zhǎng)，也意味著將影響長(zhǎng)租公寓的快速布局。不過(guò)，這對(duì)于積極轉(zhuǎn)型，布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，或是一種優(yōu)勢(shì)所在。萬(wàn)科泊寓莞深區(qū)域總負(fù)責(zé)人袁軍曾表示，資金實(shí)力、市場(chǎng)資金的吸納能力、資本化運(yùn)籌能力，地產(chǎn)商都有不可替代的優(yōu)勢(shì)，這也是萬(wàn)科敢于探索長(zhǎng)租公寓類租賃項(xiàng)目的重要基礎(chǔ)。
對(duì)此，清華大學(xué)法學(xué)院教授程嘯建議，一方面要大力發(fā)展新型租賃模式，另一方面，對(duì)傳統(tǒng)的個(gè)人住房出租市場(chǎng)應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，盡快制定行之有效的辦法使之更加規(guī)范，保障租客和房東的合法權(quán)益。
自如認(rèn)為：對(duì)長(zhǎng)租公寓的支持是一個(gè)需要投入較多時(shí)間，集合更多智慧來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和落地的系統(tǒng)性工程。政府已經(jīng)提出了方向，希望大家給與政府足夠的耐心，等耐接下來(lái)更明確的細(xì)則出臺(tái)。
