樓市“五限” 房?jī)r(jià)回穩(wěn)
時(shí)間：2017/8/31
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東莞樓市成交降溫，房?jī)r(jià)回歸理性。
去年?yáng)|莞樓市十分火熱，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，去年10月初，東莞首次出臺(tái)限購(gòu)政策，今年4月，限購(gòu)政策再次升級(jí)，3個(gè)月后，樓市成交下滑，開發(fā)商紛紛以價(jià)換量，定價(jià)合理，房?jī)r(jià)回歸理性，在樓市調(diào)控政策從寬松到持續(xù)收緊的轉(zhuǎn)變中，樓市也完成了從過(guò)熱到理性的轉(zhuǎn)變！
現(xiàn)象一：
東莞樓市進(jìn)入“五限”時(shí)代
去年10月初，東莞首次出臺(tái)限購(gòu)政策，對(duì)一手房市場(chǎng)購(gòu)房資格進(jìn)行限制；今年3月份，在限購(gòu)政策消化了近半年時(shí)間后，4月10日半夜，東莞再次出臺(tái)限購(gòu)升級(jí)政策，限制非本地戶籍家庭在東莞購(gòu)買一手房的購(gòu)房資格，東莞樓市成交迅速降溫，房?jī)r(jià)回歸理性，效果顯著。
目前，東莞樓市實(shí)行限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外、限售“五限”政策，樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲。此外，東莞最近一次出臺(tái)樓市調(diào)控政策是“8·11”限價(jià)收緊政策。
9月初，東莞“斷供”已久的土地市場(chǎng)將迎來(lái)新的商住商業(yè)地塊拍賣，東莞市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市房產(chǎn)管理局三部門表態(tài)，地價(jià)將不再作為突破備案價(jià)規(guī)定區(qū)間的考慮因素，要理性拿地。
8月11日，東莞市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房銷售價(jià)格備案管理的通知》樓盤首次備案價(jià)由原來(lái)的不能超過(guò)同鎮(zhèn)街同類型樓盤前三個(gè)月均價(jià)的20%收緊為15%（含），調(diào)高備案價(jià)時(shí)限由90天延長(zhǎng)至180天。
現(xiàn)象二：房貸利率明顯上升
與此同時(shí)，房貸利率上升。
自6、7月份開始，多個(gè)熱點(diǎn)城市房貸利率持續(xù)收緊，東莞也不例外。一手房首套房貸利率普遍上升為基準(zhǔn)利率，甚至為基準(zhǔn)利率上浮5%~10%，二套房貸利率更是出現(xiàn)基準(zhǔn)利率上浮10%~20%。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，中國(guó)銀行、建行、農(nóng)行、中信銀行對(duì)部分樓盤已經(jīng)暫停放貸。其中中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行、東莞農(nóng)商行等首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮5%，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸利率則基本為基準(zhǔn)利率上浮10%~20%，個(gè)別銀行停貸。此外多家銀行已在上半年提前釋放貸款額度，下半年信貸額度緊張，貸款申請(qǐng)難度亦會(huì)加大。
有業(yè)內(nèi)人士透露，按照往年慣例，銀行額度收緊現(xiàn)象往往發(fā)生在每年的年末，而今年在6月份已經(jīng)出現(xiàn)，提前了將近半年，預(yù)計(jì)第三、第四季度房貸放款速度放緩，今年房貸政策持續(xù)收緊將難以改變。
影響：房?jī)r(jià)上升被抑制
在多重樓市調(diào)控政策影響下，東莞樓市日趨理性，房?jī)r(jià)上升幅度受到抑制，越來(lái)越多樓盤定價(jià)理性。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，8月11日東莞限價(jià)政策再次收緊，將使得開發(fā)商在項(xiàng)目定價(jià)上主動(dòng)權(quán)減少，降低開發(fā)商定價(jià)高預(yù)期，定價(jià)上更加合理、理性，定價(jià)也將會(huì)更加貼近市場(chǎng)，利于維穩(wěn)房?jī)r(jià)。此外，開發(fā)商上調(diào)價(jià)格間隔時(shí)間需要半年以上，也使得開發(fā)商首次備案價(jià)至關(guān)重要。首次備案價(jià)或會(huì)偏高，后期再根據(jù)需求進(jìn)行調(diào)整，開發(fā)商項(xiàng)目備案價(jià)往上調(diào)難度大，往下調(diào)易。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心相關(guān)人士還介紹，從需求端來(lái)看，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)和抑制房地產(chǎn)泡沫,東莞采用限購(gòu)、限貸、限售、限外等多手段限制購(gòu)房資格、提高購(gòu)房門檻和成本，強(qiáng)力打擊抑制投資投機(jī)需求。此外，從供給端來(lái)看，限制需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給端，主要從土地供應(yīng)、住房供應(yīng)、供應(yīng)價(jià)格等多方面入手，加大市場(chǎng)供應(yīng)量以達(dá)到平衡供需、穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的。
業(yè)內(nèi)人士：剛需客可以擇機(jī)入市
合富研究院（東莞）高級(jí)分析師李興旺認(rèn)為，限價(jià)政策收緊提醒房企理性拿地，穩(wěn)定地價(jià)預(yù)期。他表示，政策出臺(tái)無(wú)疑給購(gòu)房者以一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)格入市的機(jī)會(huì)，剛需客可以擇機(jī)入市。不過(guò)，由于目前開發(fā)商定價(jià)已經(jīng)回歸理性，購(gòu)房者心理亦回歸理性，故新政總體對(duì)于樓盤銷售影響有限；更多的影響在于為即將到來(lái)的土地拍賣做提醒，房企要理性拿地，價(jià)格備案制度已無(wú)商量余地，有利于穩(wěn)定地價(jià)預(yù)期。
優(yōu)房超·瑞城搜總經(jīng)理李玲玲也表示，樓市政策持續(xù)收緊更多的是給購(gòu)房者和房企接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)維穩(wěn)的信號(hào)，確保政策效應(yīng)不會(huì)隨著時(shí)間和政策的消化而消失。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心則認(rèn)為，今年上半年?yáng)|莞GDP增速8.1%，經(jīng)濟(jì)增速受到房地產(chǎn)的調(diào)控影響不大,預(yù)判政策環(huán)境難言寬松。
