商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型：中糧集團(tuán)打造“商改寫”樣本
歷經(jīng)227天，5月26日，北京中糧廣場(chǎng)C座重裝開業(yè)。這個(gè)煥發(fā)生命“第二春”的項(xiàng)目，開業(yè)前樓內(nèi)招租率已超70%，被業(yè)內(nèi)稱作“商改寫”的成功樣本。同時(shí)，全新中糧廣場(chǎng)的商業(yè)配套也揭開神秘面紗，14%的商業(yè)配比給了行業(yè)一個(gè)驚喜。
“樣本”的“商業(yè)”模式
資料顯示，改造后的中糧廣場(chǎng)，將“商業(yè)”作為打造中糧廣場(chǎng)生態(tài)圈中重要的服務(wù)基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目、產(chǎn)品、運(yùn)營、生態(tài)之間的統(tǒng)一，其全新商業(yè)理念被概述為“以品質(zhì)帶動(dòng)商務(wù)社交、以生活詮釋辦公體驗(yàn)”。
“我們并不是去商業(yè)化，而是將商業(yè)精致化，讓商業(yè)更適合中糧廣場(chǎng)的同時(shí)，聚焦到寫字樓的空間。這樣讓我們的寫字樓更加純粹，讓商業(yè)也更加純粹?！敝荠i曾如是表示。為此，中糧廣場(chǎng)招商團(tuán)隊(duì)走訪了樓內(nèi)約3000多個(gè)租戶，從上百個(gè)資源中，篩選出6-7個(gè)符合定位的商戶。
據(jù)廣場(chǎng)工作人員介紹，在14%的商業(yè)業(yè)態(tài)配比中，COFCOBusiness（中糧商務(wù)）、COFCOLife（中糧生活）是兩個(gè)最重要的組成部分。其中COFCOBusiness以高端餐飲、知名銀行、西服私人定制等構(gòu)成商務(wù)社交功能空間，而COFCOLife則是集有機(jī)餐飲、進(jìn)口超市、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、藝術(shù)畫廊于一體的生活空間。
一位熟悉中糧廣場(chǎng)招商工作的負(fù)責(zé)人介紹，中糧廣場(chǎng)在寫字樓的招商定位上，注重與兄弟企業(yè)大悅城商業(yè)綜合體的資源緊密結(jié)合，在COFCOLife中融入了移動(dòng)大悅城概念?！皩⒅屑Z廣場(chǎng)塑造成幸福價(jià)值的提供者，是中糧廣場(chǎng)想要呈現(xiàn)的全生態(tài)商業(yè)模式?！?
據(jù)悉，該項(xiàng)目由KOKAISTUDIOS設(shè)計(jì)公司主刀改造。資料顯示，中糧廣場(chǎng)改造后，寫字樓體量增加到8.6萬平米，同時(shí)增加逾1萬平米聯(lián)合辦公空間，并配備1.6萬平米餐飲配套及1.8萬平米休閑配套。改造前，其寫字樓體量為6萬平米，商業(yè)為4.6萬平米，整體配套僅1.4萬平米。
轉(zhuǎn)型“陣痛”：機(jī)會(huì)與盈利
伴隨新興業(yè)態(tài)的全面綻放，身處建國門商務(wù)區(qū)的中糧廣場(chǎng)，其原有高端家居業(yè)態(tài)飽受困擾。諸如居然之家、紅星美凱龍等專業(yè)家居賣場(chǎng)，其打造整體家居產(chǎn)業(yè)鏈的模式全面崛起。曾經(jīng)輝煌的“世界家居花園”影響力正在萎縮。
現(xiàn)實(shí)嚴(yán)峻。市場(chǎng)壓力是主要方面，中糧不得不正視。根據(jù)戴德梁行2016年底的一組數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)僅租賃型物業(yè)存量達(dá)900多萬平米，且在旺盛需求拉動(dòng)下空置率一直持低位。事實(shí)上，與商場(chǎng)相比，寫字樓市場(chǎng)受電 商沖擊很小、運(yùn)營管理成本較低，且近幾年來需求和租金也都保持較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢(shì)。
商業(yè)項(xiàng)目向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型，此前已有先例。新近兩年，不斷有酒店或商場(chǎng)業(yè)態(tài)被改造為寫字樓，北京新聞大廈、盈科中心皆已完成“變身”?！吧谈膶憽边@門新開課，中糧不屬獨(dú)行俠，也不缺小伙伴。
相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中糧廣場(chǎng)的改造過程耗資近3億元。投入使用后，項(xiàng)目主要以租金為收益來源。租金方面，寫字樓為12元/天/平米（建筑面積），聯(lián)合辦公COFCO FANTASY 按工位收取租金，價(jià)格為2400元/月/工位，包含所有能源費(fèi)用。
此外，聯(lián)合辦公空間對(duì)辦公企業(yè)類別也有所“限制”。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“中糧廣場(chǎng)A、 B座的招租業(yè)態(tài)原本定位為貿(mào)易、金融，C座接收的企業(yè)在這兩類之內(nèi)或上下游之間，計(jì)劃承載人數(shù)在5500左右?！?
“商改寫”集中一線 受地段影響大
統(tǒng)計(jì)顯示，“商改寫”目前主要集中在北京、上海、深圳等對(duì)寫字樓需求較大的一線城市，且已成為少數(shù)傳統(tǒng)商業(yè)尋求的轉(zhuǎn)型方向。
漢博商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理助理王迪分析認(rèn)為，中糧廣場(chǎng)改造成寫字樓，通過適應(yīng)市場(chǎng)需求達(dá)到運(yùn)營收益提升，從投 資回報(bào)角度看，該區(qū)域商務(wù)需求大于商業(yè)服務(wù)需求?！吧虡I(yè)的本質(zhì)是服務(wù)，服務(wù)的對(duì)象是人。雖然中糧廣場(chǎng)進(jìn)行了改造，但是其還是保留了相應(yīng)的商務(wù)服務(wù)需求部分。
王迪認(rèn)為，目前北京更多商業(yè)進(jìn)行的“改造”，是一種積極面對(duì)市場(chǎng)變化并且實(shí)施行動(dòng)的過程。伴隨著城市整體規(guī)劃的調(diào)整，未來北京的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)越來越“精細(xì)化、標(biāo)簽化、個(gè)性化”。
那么，以北京中糧廣場(chǎng)為樣本，“商改寫”會(huì)成為未來商業(yè)地產(chǎn)存量的轉(zhuǎn)型主流嗎？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析認(rèn)為，隨著一線城市土地供應(yīng)萎縮及人口“郊區(qū)化”外溢影響，未來“商改寫”項(xiàng)目將增多?！暗囟螞Q定企業(yè)品牌，租賃需求會(huì)持續(xù)往上走?！?
“房企推行這種模式，符合市場(chǎng)預(yù)期。在現(xiàn)有條件下轉(zhuǎn)型，可使土地的使用更具效率和針對(duì)性。在電 商沖擊和北京中央政務(wù)區(qū)建設(shè)下，寫字樓市場(chǎng)相對(duì)而言更有**，很多企業(yè)會(huì)有所轉(zhuǎn)變，其他城市或產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入較快地區(qū)，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求有所調(diào)整?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
萊坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管David Ji 紀(jì)言迅則認(rèn)為，傳統(tǒng)商場(chǎng)在電子商務(wù)沖擊下難以找到定位，難免要尋求出路?！案膶懽謽鞘且粋€(gè)途徑，但也要看一個(gè)城市那個(gè)地區(qū)寫字樓的供求。商改寫本身就是一個(gè)很困難的舉措，一定要看商場(chǎng)本身所在地區(qū)是否是城市中的CBD或者寫字樓供應(yīng)短缺的地方。如果不是，也不一定可以做成功?！?
具備什么特征的商業(yè)物業(yè)，會(huì)成為“商改寫”的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)呢？David Ji認(rèn)為，所謂的優(yōu)質(zhì)就是“地點(diǎn)”問題?！坝械攸c(diǎn)就有人流，有租客，寫字樓項(xiàng)目才能成功，然后才是其他因素，比如設(shè)計(jì)、招商等?！?
一言以蔽之。就目前而言，“商改寫”還僅算作“現(xiàn)象型”產(chǎn)物。
