一次性讓利180億！一線城市樓市這回拼了
時(shí)間：2017/8/27
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近日，上海樓市又有新動(dòng)作！
據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局掛出的消息，上海一次性掛牌出讓4塊地理位置極佳的國(guó)有建設(shè)用地，總規(guī)劃建筑面積21.85萬(wàn)平方米，用途全部為租賃用途！
據(jù)公告，4幅地塊分別為浦東新區(qū)北蔡社區(qū)Z000501單元03-02、03-03地塊，長(zhǎng)寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-10地塊、浦東新區(qū)南碼頭街道濱江單元06-05地塊、徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊。
參照此前上海市出讓給國(guó)有企業(yè)的兩塊租賃用地，成交價(jià)基本上就是目前測(cè)算的樓面價(jià)，綜合價(jià)值約為16.87億。而按照土地價(jià)值和面積計(jì)算，4塊土地如全開(kāi)發(fā)為商品房，那么市場(chǎng)價(jià)值約為200億！
把租賃用途的土地潛在成交價(jià)和按照商品房標(biāo)準(zhǔn)成交的價(jià)格做一個(gè)對(duì)比的話，那么可以得出一個(gè)結(jié)論，上海市政府此次讓利183.13億元！
那么這些土地拿出來(lái)租賃的話，回報(bào)率有多少呢？
以最貴的長(zhǎng)寧區(qū)古北社區(qū)地塊計(jì)算，12762元/平方米的樓面價(jià)，最終成本大概是2.5萬(wàn)左右；目前臨近地區(qū)一套125平米的房子月租金是1.5萬(wàn)；按照上述計(jì)算，租金回報(bào)率在5%~6%的水平，已經(jīng)是合理的租金回報(bào)率了。
上海市的舉措可以說(shuō)既在情理之中，又可以說(shuō)在意料以外。
說(shuō)是情理之中是因?yàn)椋饲吧虾＞鸵烟岢觥笆濉逼陂g供應(yīng)租賃住房用地1700公頃，占全部供地比重的30.9%；
意料之外是因?yàn)椋x2020年十三五結(jié)束還有很長(zhǎng)時(shí)間，但上海市政府卻快速在短期內(nèi)連續(xù)推出8塊租賃用地，速度令人驚嘆，還讓人看到，租賃用地不涉及賺錢和利益，全然是讓利之舉！
自7月18日住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》以來(lái)，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，最近一年多時(shí)間里，全國(guó)有超過(guò)8個(gè)省份及超過(guò)20個(gè)城市出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。而此次上海市政府的動(dòng)作讓我們看到，政府是實(shí)實(shí)在在通過(guò)讓利來(lái)落實(shí)租賃政策，為租購(gòu)并舉，先租后買的實(shí)施保駕護(hù)航！
一直以來(lái)大家對(duì)于房?jī)r(jià)很不滿意，各種各樣的批評(píng)涌現(xiàn)，比如什么人為土地稀缺，造成客觀政府抬高房?jī)r(jià)，地價(jià)漲所以房?jī)r(jià)才會(huì)漲等等——質(zhì)疑造成的后果就是：象征性地限購(gòu)并不能解決問(wèn)題，越限購(gòu)，饑餓營(yíng)銷的效果越好，以前不著急買房的都憋不住了，開(kāi)發(fā)商就在這里頭翻江倒海，搞得大家人心惶惶。
但就在今年，趨勢(shì)突然變了——高房?jī)r(jià)的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，樓市降溫已成不爭(zhēng)事實(shí)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日公布，7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比持平或下降的城市個(gè)數(shù)增加，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅繼續(xù)全部回落。專家分析，因地制宜、因城施策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資、投機(jī)性需求進(jìn)一步退出。
另外，大家對(duì)房地產(chǎn)的怨言，竟有人聽(tīng)了，還積極做出改變。
某著名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任先生一直拿供地說(shuō)事，說(shuō)北京2016年房?jī)r(jià)暴漲，是因?yàn)?016年供地突然少了，實(shí)際供地只有454公頃，而原計(jì)劃2017年供地也只有480公頃，商品住宅只有100公頃左右，沒(méi)有可賣的房子了，所以房?jī)r(jià)才會(huì)漲。
結(jié)果這個(gè)批評(píng)之后，北京今年半年時(shí)間就完成了去年的供地總量，也修改了今年的供地計(jì)劃，相比于原計(jì)劃，多供地將近一倍，基本回到2015年的水平。
土地供給的問(wèn)題，似乎有回應(yīng)了，那么有人說(shuō)地價(jià)高推動(dòng)房?jī)r(jià)漲的問(wèn)題，上海也給出了改變。
7月初上海拿出兩宗土地，只租不售。此舉震驚全國(guó)，因?yàn)榈貎r(jià)一下壓低到10年前，浦東張江和嘉定新城的這兩塊地的樓面價(jià)只有5000多塊錢。正當(dāng)很多人質(zhì)疑這種自宮式供地能否持久時(shí)，就在昨天，上海又用實(shí)際行動(dòng)給出回應(yīng)。
可以預(yù)見(jiàn)，一個(gè)企業(yè)有足夠利潤(rùn)空間的租金水平，能拉低當(dāng)?shù)胤孔?-6成，未來(lái)的只租不售，肯定可以期待。隨著各地只租不售的繼續(xù)推出，想必租金價(jià)格應(yīng)該在明年底后年初，這一大批只租不售的樓盤建成的時(shí)候，就會(huì)有很強(qiáng)烈的市場(chǎng)反應(yīng)了。
如今為調(diào)控樓市，各村都有高招，一線城市似乎已成排頭兵，至于二三線城市，他們更重要的任務(wù)似乎是給一線城市承接人口，爭(zhēng)奪人才。以前我們總是封堵一線，但結(jié)果很差?，F(xiàn)在用了疏堵結(jié)合的辦法，一邊一線往外驅(qū)趕，另一邊二三線來(lái)爭(zhēng)搶接收，這是一個(gè)新的思路。
預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)20年來(lái)的少有信號(hào)
近日，浦東張江、嘉定新城以底價(jià)拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)布公告，將市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)兩幅商業(yè)用地規(guī)劃為社會(huì)租賃住宅，擬為園區(qū)就業(yè)人口供應(yīng)近千套租賃住房。截至目前，上海已經(jīng)有8幅租賃住房用地正式推出。
中共上海市浦東新區(qū)委員會(huì)黨校郭琳琳認(rèn)為，上海掛牌浦東和嘉定兩宗地塊招標(biāo)，被稱為開(kāi)先河的“只租不售”房，這次招標(biāo)預(yù)示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)20年來(lái)少有的一個(gè)信號(hào)。
從表面上看，是從“土地財(cái)政”向“公共服務(wù)”轉(zhuǎn)變，從實(shí)質(zhì)上看，追尋市場(chǎng)化和工業(yè)化的真正目的，是人的城市化，而后者才是拉動(dòng)中國(guó)新發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和推動(dòng)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的新引擎。因此，當(dāng)高房?jī)r(jià)成為人的城市化的阻礙時(shí)，采取多種形式解決進(jìn)城人員的居住困難，便成了首要問(wèn)題。解決這個(gè)問(wèn)題，前20年是通過(guò)大量推出商品房，未來(lái)20年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，將通過(guò)更多的租住和優(yōu)化結(jié)構(gòu)來(lái)解決。所以“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持面積”等，就成為此次開(kāi)發(fā)“只租不售”房的主要特征。
根據(jù)7月7日出臺(tái)的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確，一是增加住宅供應(yīng)面積，其中租賃住房用地1700公頃；二是大幅增加本市租賃住房供應(yīng)，在新增的170萬(wàn)套房中，租賃住房約70萬(wàn)套。
專家表示這充分說(shuō)明上海對(duì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的決心，預(yù)計(jì)后續(xù)類似全自持型的用地會(huì)增加，這有助于后續(xù)樓盤交易結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。
