房子拆了不再發(fā)錢(qián)？三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)真漲到頭了
6月25日下午開(kāi)始，一則重磅消息傳來(lái)，稱(chēng)國(guó)開(kāi)行總行棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)回收總行，將在全國(guó)范圍內(nèi)一刀切叫停棚改。隨后，這則消息便迅速蔓延，引得人心惶惶。
消息一出，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)蒙上了一層烏云！一時(shí)利好轉(zhuǎn)利空，房地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌，全線(xiàn)飄綠！
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棚改一刀切是真是假？
時(shí)隔短短半天時(shí)間，國(guó)開(kāi)行在昨夜晚間側(cè)面緊急回應(yīng)了關(guān)于棚改貸款一刀切的市場(chǎng)傳言，稱(chēng)各項(xiàng)工作正在有序開(kāi)展。
據(jù)國(guó)開(kāi)行提供的數(shù)據(jù)，截至5月末，國(guó)開(kāi)行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬(wàn)套新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)。目前各項(xiàng)工作正在有序開(kāi)展。
從這個(gè)回答來(lái)看，國(guó)開(kāi)行并沒(méi)有直接回應(yīng)市場(chǎng)疑問(wèn)。到底權(quán)限收回了沒(méi)有？是不是以實(shí)物安置為主？還模棱兩可，讓人疑惑。
不過(guò)，有媒體從國(guó)開(kāi)行處獲悉：
1、并未暫停所有棚改項(xiàng)目，微博上瘋傳的“棚改全部暫?！钡南ⅲ侵{言。
2020年就是棚改收官之年，如今全國(guó)棚改項(xiàng)目已經(jīng)完成大半，未來(lái)的存量已經(jīng)沒(méi)有多少剩余，棚改顯然沒(méi)有半途而廢的道理。
2、國(guó)開(kāi)行總行收回棚改項(xiàng)目合同審批權(quán)限，這意味著，棚改項(xiàng)目審批以后會(huì)越來(lái)越嚴(yán)，地方上還想放水？不可能了。
3、貨幣安置為主的方式，轉(zhuǎn)化為以實(shí)物安置為主，棚改不發(fā)錢(qián)，發(fā)房。
4、目前仍在進(jìn)行中的項(xiàng)目，依然繼續(xù)執(zhí)行。這點(diǎn)比較曖昧，未來(lái)增量的規(guī)模會(huì)如何？增加還是縮減？
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為何突然爆出棚改一刀切？
此次，突然爆出棚改一刀切的消息實(shí)際上早有苗頭。諸多信號(hào)都在說(shuō)明，棚改貸款一定會(huì)收縮，棚改貨幣化也會(huì)收緊，三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)危險(xiǎn)來(lái)了。
1、棚改貸款（PSL）已經(jīng)實(shí)質(zhì)性收縮。
今年前三個(gè)月，PSL增量是3038億元，相比去年同期幾乎翻倍。然而，結(jié)合國(guó)開(kāi)行提供的5月末數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，四五月份的PSL增量?jī)H有1330億元，即使加上6月份的預(yù)估增量，恐怕也只有2000億元左右。這一數(shù)字不僅遠(yuǎn)低于一季度，而且與去年同期相比，同比增速幾乎為0。
顯然，PSL貸款一旦收縮，棚改就失去根本的資金來(lái)源。
2、國(guó)開(kāi)行項(xiàng)目審批權(quán)已經(jīng)上收。
此前有媒體報(bào)道，國(guó)開(kāi)行棚改項(xiàng)目審批權(quán)上收。其執(zhí)行口徑是，新增項(xiàng)目謹(jǐn)慎受理，存量項(xiàng)目仍舊執(zhí)行，但也要視具體情況來(lái)區(qū)分。
有業(yè)內(nèi)人人士將其解讀為，已經(jīng)進(jìn)行的棚改項(xiàng)目不會(huì)受到影響，但新增項(xiàng)目卻要從嚴(yán)從緊。這意味著，大部分三四線(xiàn)城市的棚改項(xiàng)目都將面臨嚴(yán)控。
3、多地明確表示，將減少貨幣化安置的比例，取消對(duì)于貨幣化安置的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。
山東首次取消貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)，不再鼓勵(lì)貨幣化補(bǔ)貼；
湖南則提出，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的市縣，要及時(shí)取消棚戶(hù)區(qū)改造貨幣安置優(yōu)惠政策。
廣東則提出，控制棚改成本，實(shí)現(xiàn)收支平衡，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。
4、全國(guó)百城庫(kù)存已經(jīng)跌回6年前，去庫(kù)存已經(jīng)完成任務(wù)。
無(wú)論是一二線(xiàn)城市，還是三四線(xiàn)城市，樓市庫(kù)存都不再成為問(wèn)題。支撐去庫(kù)存的種種政策，也沒(méi)有理由再繼續(xù)維持。
以上種種信號(hào)都在傳達(dá)，昨天，突然傳出的信息并非是偶然！
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棚改貨幣化是功還是過(guò)？
所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。
通常來(lái)說(shuō)，棚改分為兩種，一種是貨幣安置，一種是房產(chǎn)置換，而貨幣安置的最主要資金來(lái)源就是棚改貨幣化。
以往拆遷戶(hù)都是拆一補(bǔ)一，拿的是實(shí)物補(bǔ)貼，如今貨幣化安置成為主流，拆遷戶(hù)手握重金入市。
所以，棚改創(chuàng)造了大量的購(gòu)房需求，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只要有棚改的地方，開(kāi)發(fā)商就不擔(dān)心房子賣(mài)不出去。棚改也徹底激活三四線(xiàn)城市的樓市，引發(fā)新一輪的全民搶房潮。
隨著房?jī)r(jià)暴漲，地價(jià)隨之抬升，三四線(xiàn)城市賣(mài)地收入隨之抬升，于是就有了償還貸款的能力。三四線(xiàn)城市，就此完成了從PSL定向放水到房?jī)r(jià)暴漲的自我循環(huán)。
然而，借了錢(qián)總要還的，棚改總會(huì)完成的，房?jī)r(jià)漲幅越大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就越大。一旦這一循環(huán)無(wú)法維持，三四線(xiàn)樓市就容易陷入多米諾式危機(jī)。
可以說(shuō)，棚改貨幣化是這一輪三四線(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的元兇。只有棚改而無(wú)貨幣化安置，三四線(xiàn)城市的庫(kù)存或許能夠緩解，但不至于引發(fā)這一輪令人瞠目結(jié)舌的房?jī)r(jià)狂奔。
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三四線(xiàn)的狂歡快到頭了
如今，國(guó)開(kāi)行總行正式收回棚改項(xiàng)目審批權(quán)，未來(lái)審批收緊，并且將要逐漸用實(shí)物安置取代貨幣化安置。（所謂實(shí)物安置即用安置房對(duì)拆遷戶(hù)進(jìn)行補(bǔ)償）
實(shí)物安置，拆多少補(bǔ)多少，不會(huì)新增資金來(lái)源，反而由于土地集約化利用，市場(chǎng)上的住房供給有增無(wú)減，房?jī)r(jià)最終會(huì)被供求關(guān)系平衡下來(lái)。
綜上分析，三四線(xiàn)的城市，由于失去了新增的資金，會(huì)失去上漲的動(dòng)力，變的和一線(xiàn)城市一樣，但是不會(huì)立刻自由落體。為去年的異常繁榮償債的時(shí)刻，是這批拆遷戶(hù)的土地變成新房子的時(shí)候，預(yù)估一下，大概一年半左右，這些城市的房?jī)r(jià)會(huì)迎來(lái)巨大的壓力。
有業(yè)內(nèi)人士表示棚改雖然沒(méi)有叫停，但是未來(lái)規(guī)模和結(jié)構(gòu)存在一定的調(diào)整空間，同時(shí)以實(shí)物安置為主，這在很大程度上抑制了三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)快速上漲，這也就意味著棚改紅利時(shí)代結(jié)束！
凰家問(wèn)答 限制公司購(gòu)房真能打擊炒房客？你怎么看？
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