CORC：寫字樓綜合體產(chǎn)業(yè)園研究簡報
時間：2017/9/16
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商改租實施細(xì)則未明朗 開發(fā)商仍在觀望
允許"商改租"的提法始于廣州。7月17日，廣州市政府辦公廳印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，但彼時輿論聚焦于"租購?fù)瑱?quán)"，其實該文件同時提出了"商改租"：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。隨后，上海、南京和佛山等地也發(fā)文允許"商改租"。
自上海和北京兩地分別于今年1月7日和3月26日出臺針對商業(yè)辦公類項目的調(diào)控政策以來，兩地的商辦類項目銷售量急速下滑。以北京為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年全年商辦類項目供應(yīng)套數(shù)為63619套，成交82805套，成交面積724.64萬平方米，成交金額2147.03億元。隨著"3·26"新政施行，2017年上半年商辦類新增供應(yīng)套數(shù)僅為15109套，新增供應(yīng)面積為122.27萬平方米，成交套數(shù)則是16821套，成交面積僅177.75萬平方米，這被業(yè)界稱為"斷崖式下跌"。
如今，在京滬兩地"奄奄一息"的"商改住"，似乎在租賃市場上找到了以"商改租"形態(tài)"復(fù)活"的政策依據(jù)。
商改租"的前提是開發(fā)商必須長期將資產(chǎn)鎖定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明確提出，"一旦"商改租"，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓"；南京也提出，"改建房屋將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓"，廣州則稱，"改建后的租賃住房不得銷售"。
全國六大城市甲級寫字樓市場吸納量顯著增長
戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州四個一線城市以及成都、武漢兩個二線城市甲級寫字樓市場進(jìn)行報告分析。報告顯示：這六個主要城市寫字樓市場在過去的12個月（2016.6-2017.6）均展現(xiàn)出強勁的需求。另一方面，數(shù)量可觀的可供租賃面積則為租戶提供了更多的選址方案。
內(nèi)資企業(yè)在北京寫字樓市場表現(xiàn)活躍，在過去一年里，吸納了整個市場73%的面積；過去12個月，上海寫字樓整體租賃需求大幅增長；一些知名企業(yè)，例如恒大集團，紛紛在深圳設(shè)立新總部；自2016年第三季度至今，廣州寫字樓租賃市場持續(xù)保持活躍；在過去1年里，成都的辦公需求也呈現(xiàn)了同比增長的態(tài)勢；武漢市的寫字樓需求同比激增超過177%，其中內(nèi)資企業(yè)占絕對主導(dǎo)地位，租賃面積比例達(dá)到89%。
天津辦公樓市場供需平穩(wěn) 京津冀協(xié)同帶來機遇
近年來，在"一帶一路"政策和京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的助推下，天津積極承接北京非首都功能的疏解，天津辦公樓市場即將注入新的活力。
2016年1月至2017年7月，天津辦公樓市場成交量７７８單，老城廂－海光寺區(qū)域和南京路－小白樓區(qū)域最為活躍。其中六成以上（６２．６％）的成交項目位于甲級辦公樓市場，成交總面積達(dá)２２７，４７５平方米，平均價格４．３元／平方米／天，依舊占據(jù)市場主導(dǎo)位置。內(nèi)資企業(yè)的需求引領(lǐng)了市場的絕對優(yōu)勢，其中金融類企業(yè)的需求最為旺盛，成交比例占市場總成交量的４１％；其次是專業(yè)咨詢類和科技類企業(yè)。值得一提的是，外資企業(yè)最偏愛的區(qū)域依舊集中在傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)南京路－小白樓區(qū)域，這也是天津辦公樓市場成交價格最高的分市場。
當(dāng)前，天津辦公樓總體量為五年前體量的２．５倍，共計２７０萬平方米，預(yù)計２０２１年總體量增長至５００萬平方米，這將為希望升級辦公空間的租戶提供更多選擇。
上海購物中心年底將達(dá)230家 人均商業(yè)面積1.4平方米
城市商業(yè)綜合體在上海如雨后春筍般呈現(xiàn)爆發(fā)型增長：2016年上海城市商業(yè)綜合體新開業(yè)39家，2017年將新開業(yè)41家，預(yù)計到2017年底上海全市城市商業(yè)綜合體將達(dá)到230家。
一方面，從人均商業(yè)面積角度考慮，目前上海為人均商業(yè)面積1.4平方米，根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，人均商業(yè)面積1-1.2平方米為比較合理的商業(yè)供應(yīng)；而另一方面，到今年底，擁有2400萬人口的上海，全市城市綜合體將達(dá)到230家，商業(yè)體量將超過1670萬平方米。而僅僅擁有人口1350萬人口的東京，總商業(yè)體量超過2500萬平方米。
從規(guī)模結(jié)構(gòu)來看，截至2016年，全市20萬平方米以上特大型城市商業(yè)綜合體5家，10萬-20萬平方米的大型城市商業(yè)綜合體39家，5萬-10萬平方米的中型城市商業(yè)綜合體62家，1萬-5萬平方米的小型城市商業(yè)綜合體83家。從2017年新開業(yè)情況來看，大型和中型城市商業(yè)綜合體數(shù)量最多。
廣東工業(yè)用地新規(guī)實施 盤活存量工業(yè)用地
9月1日，廣東省國土資源廳出臺的《關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見（試行）》正式投入實施，有限期3年。
《意見》指出，要加大工業(yè)用地保障力度，優(yōu)先安排新產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和用地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁向禁止類工業(yè)項目供地，從嚴(yán)控制限制類工業(yè)項目用地。
《意見》指出要盤活利用存量工業(yè)用地，鼓勵工業(yè)用地原址升級改造。鼓勵標(biāo)準(zhǔn)廠房及科技企業(yè)孵化器建設(shè)；引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，推進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)項目進(jìn)園進(jìn)區(qū)發(fā)展，引導(dǎo)土地用途兼容復(fù)合利用，推動功能融合和產(chǎn)城融合，完善工業(yè)用地監(jiān)管制度。
雄安新區(qū)啟動臨時辦公區(qū)建設(shè)前期工作
圍繞新區(qū)規(guī)劃建設(shè)需求，雄安新區(qū)依法依規(guī)啟動臨時辦公區(qū)建設(shè)前期臨時占地工作。該臨時辦公區(qū)位于容城縣城東側(cè)，臨時占地約35公頃，建筑面積約10萬平方米。
將要建設(shè)的新區(qū)臨時辦公區(qū)堅持"適用、經(jīng)濟、綠色、美觀"的設(shè)計理念，主要功能包括：新區(qū)黨工委、管委會及部分入駐企業(yè)的臨時辦公，新區(qū)規(guī)劃建設(shè)成果展示、政務(wù)服務(wù)、會議、接待、便民服務(wù)和未來低碳智慧城市生活體驗等。
鑒于新區(qū)征地拆遷政策體系尚未出臺，此項目的臨時占地實行"先占地，后補償"，先行支付地上附著物補償款，待新區(qū)征地拆遷政策體系出臺后，再簽訂正式征地協(xié)議，按程序和標(biāo)準(zhǔn)兌付補償款，并落實相關(guān)政策和待遇。
前八月全國300城土地收入2.2萬億
9月4日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月，各線城市土地成交量同環(huán)比均有縮水，月度出讓金相應(yīng)下滑。今年1至8月，全國300個城市土地出讓金總額為22032.6億元，同比增加約34%。
從土地供應(yīng)及成交情況來看，8月全國300個城市共推出土地2348宗，環(huán)比增加2%，同比增加2%；推出土地面積9312萬平方米，環(huán)比增加3%，同比增加16%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）769宗，環(huán)比增加10%，同比增加23%。
成交方面，土地成交同環(huán)比續(xù)降，各線入市面積同環(huán)比縮水，一線城市同比降幅領(lǐng)銜。8月，全國300城共成交土地1657宗，環(huán)比減少17%，同比減少20%；成交土地面積6270萬平方米，環(huán)比減少21%，同比減少13%。
從土地收入來看，整體土地成交呈現(xiàn)量跌價漲，出讓金同環(huán)比走低，北京收金超280億元居首。8月，全國300個城市土地出讓金總額為3124億元，環(huán)比減少14%，同比減少4%。樓面均價方面，整體繼續(xù)上揚，宅地成交均價同比增逾三成，二線城市同比漲幅領(lǐng)銜。8月，300城成交樓面均價為2690元/平方米，環(huán)比增加5%，同比增加10%。
共有產(chǎn)權(quán)房 是否會成為新北京人熱寵
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、北京市財政局、北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)并向社會公開征求意見，引起不少反響。據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)住房目前在江蘇、上海等城市有試點。
申請共有產(chǎn)權(quán)房須具備兩個條件，一是申請人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。二是申請家庭應(yīng)符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。
黎乃超認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房或許會成為新北京人的熱寵，如果符合條件，年輕人完全可以買共有產(chǎn)權(quán)房。"有需求的"新北京人"也可以購買共有產(chǎn)權(quán)房，因為政策里面明確說了，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。
長租公寓租金價格接近寫字樓 但仍然一房難求
隨著存量房時代到來，政策鼓勵加上租賃市場的巨大缺口，讓"風(fēng)口"、"藍(lán)海"等字眼充斥著長租公寓市場。目前，市場上的長租公寓主要分為集中式和分散式兩種，其中集中式的長租公寓除了中介、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司以外，由開發(fā)商自持的也越來越多。包括萬科、龍湖、石榴等房企均已公布了自己的長租公寓產(chǎn)品。
但需要注意的是，長租公寓的租賃價格普遍高于周邊同戶型普通房源的價格，但即便如此，由于長租公寓帶來的生活體驗完全不同，加上可租賃房源總量較少，使得這種由開發(fā)商自持運營的長租公寓一經(jīng)推出就一房難求。
長租公寓提供的精細(xì)化服務(wù)，如管家服務(wù)、免費健身房等等，都是需要成本的，而這些往往也都是白領(lǐng)租客所看重的。"同時，長租公寓的整體租金較同類出租房屋高并不難理解，因為其主要面對的是注重租住體驗的年輕白領(lǐng)，他們有較強的租金承受能力。
隨著更多租戶接受長租公寓的模式，開發(fā)商對于長租公寓也將由探索轉(zhuǎn)為大規(guī)模擴張。尤其是最近兩年出讓的開發(fā)商自持地塊，大多將被開發(fā)成長租公寓，進(jìn)入租賃市場。
