9月北京租房市場(chǎng)“量縮價(jià)跌” 進(jìn)入淡季
在市場(chǎng)、政策等多方面因素的作用下，9月北京住房租賃市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)，尤其是價(jià)格方面，跌幅較為明顯，降到了2017年以來(lái)的最低值。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年9月，北京市住房租賃市場(chǎng)整體交易量環(huán)比8月下降2.7%，7月之后連續(xù)第二個(gè)月下降。月租金均價(jià)為4128元/套，環(huán)比8月下降5.1%，降幅為2017年以來(lái)各月價(jià)格波動(dòng)的最大幅度，價(jià)格也是2017年以來(lái)的最低價(jià)格。
9月北京住房租賃交易中一居、兩居、三居以及上戶型的占比分別為31.9%、53.5% 14.6%，整體結(jié)構(gòu)與以往各月保持一致。其中，一居室的月租金價(jià)格為3654元/套，環(huán)比8月下降5.9%；兩居室月租金均價(jià)為4083元/套，環(huán)比8月下降7%；三居及以上月租金均價(jià)為5875元/套，環(huán)比8月下降8.8%。各戶型的租金價(jià)格全面下滑。
租賃區(qū)域上，9月交易量最多的五個(gè)租賃區(qū)域依次是長(zhǎng)陽(yáng)環(huán)島、后沙峪、上地、回龍觀、大學(xué)城東。其中長(zhǎng)陽(yáng)環(huán)島、大學(xué)城東位于房山區(qū)，后沙峪位于順義區(qū)，上地、回龍觀則是北部老牌熱門租賃區(qū)域。2017年以來(lái)，在北京熱門租賃區(qū)域的排名中，上地、回龍觀等區(qū)域的排名不斷下降，長(zhǎng)陽(yáng)環(huán)島、后沙峪的排名則持續(xù)上升，新區(qū)域的崛起勢(shì)頭異常迅猛。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，9月是北京住房租賃市場(chǎng)由暑期畢業(yè)租賃旺季走向淡季的時(shí)刻，市場(chǎng)需求減少，量?jī)r(jià)雙降，這是市場(chǎng)的正常表現(xiàn)，也符合以往的市場(chǎng)規(guī)律。與此同時(shí)，部分人口隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整得到疏解和轉(zhuǎn)移，租房需求也在淡季來(lái)臨之際出現(xiàn)比較明顯的回落。今年9月的租金價(jià)格降幅明顯較大，降到今年前九個(gè)月最低的情況也較為罕見。因此，除市場(chǎng)規(guī)律本身外，9月的租金價(jià)格變化還有其它因素的作用。
胡景暉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境、租賃區(qū)域外移以及國(guó)家租賃新政應(yīng)該是其中三個(gè)重要因素。
第一，在2016年“930新政”及2017年“317新政”等一系列政策的調(diào)控下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，二手房交易更是降入歷史低谷，二手房?jī)r(jià)也開始下跌，在這樣的市場(chǎng)背景下，業(yè)主一方面會(huì)將房屋更多用于出租，從而增加的租賃房源，平抑租金價(jià)格；一方面也會(huì)降低對(duì)房租收入的預(yù)期，漲價(jià)動(dòng)力不足，從而增大租客的議價(jià)空間。
第二，北京軌道交通快速發(fā)展，郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)也日益成熟，便利的交通、便宜的價(jià)格以及較好的居住條件吸引了大批租客外遷到郊縣區(qū)域的軌道交通沿線，加上北京正在大力清理市中心，許多外來(lái)人口只能外移租房，所以目前北京的租賃區(qū)域整體是在外移的，房山長(zhǎng)陽(yáng)環(huán)島、順義后沙峪等區(qū)域成為熱門租賃區(qū)域就是最好的佐證。由于這些域遠(yuǎn)離市中心，租金價(jià)格相對(duì)便宜，所以全市的租金價(jià)格被拉低。
第三，在國(guó)家“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略舉措的影響下，全國(guó)的住房租賃市場(chǎng)正醞釀著重大的變革。7月，住建部等九部委下發(fā)了文件，開始了城市住房租賃試點(diǎn)，隨后，國(guó)土部、住建部也聯(lián)合下發(fā)文件，北京、上海等城市將進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。在一系列政策中，北京住房租賃市場(chǎng)自然也迎來(lái)了利好，國(guó)家的主導(dǎo)下，市場(chǎng)有望提供更多實(shí)惠的租賃住房，從而進(jìn)一步拉低租金預(yù)期。
胡景暉表示，住房租賃的價(jià)格本身是由租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系決定的，在市場(chǎng)步入淡季，價(jià)格本身開始下跌的情況下，政策等額外因素加劇了這種下滑，并最終帶來(lái)了9月租金價(jià)格的較大幅度下調(diào)。進(jìn)入四季度，北京住房租賃交易量?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)中有降。
