北京房山：樓市銷售量下滑 開發(fā)商死守不降價
地處京西南的房山區(qū)域，曾被認為是北京樓市的價值洼地。但去年以來，在房價整體上漲的趨勢帶動下，房山也正式步入5萬+時代。
近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪了房山在售的多個新盤和具有代表性的二手房項目后發(fā)現(xiàn)，自3月份新政之后，這里的樓盤銷售量呈現(xiàn)出全面下滑現(xiàn)象。一些改善型的大面積非普通住宅項目，更是因為首付金額比例的提升而導致銷售滯緩（首付第一套40%，第二套80%）。甚至有些樓盤出現(xiàn)開盤了大半年之久，還有三分之二以上庫存未售出的情況。
但即便如此，開發(fā)商依舊采取死守價格的策略，不僅不打算下調房價，還計劃對新開盤的樓盤價格實行略微上調。
與之相反的是二手房市場的量價齊跌。3月份新政之后，房山區(qū)二手房交易量出現(xiàn)了大幅減少，價格也出現(xiàn)了較為明顯的下跌。部分次新房小區(qū)單價從年初的5萬多元跌至現(xiàn)在的4萬元左右，更有一些“不保值”的老小區(qū)，因為面積較大，加上戶型設計不夠合理，現(xiàn)在只需單價2萬多元就能入手。
新房量跌價不跌
作為北京當前新盤最多，體量最大的區(qū)域之一，房山區(qū)的新盤主要集中在良鄉(xiāng)大學城和長陽半島兩個板塊。
其中，良鄉(xiāng)大學城附近聚集的多為面積較大、產(chǎn)品較為高端的改善型項目，其中包括五礦名品·學院墅、萬年·廣陽郡九號等等。
記者來到五礦名品·學院墅項目，該項目主打英倫風格的洋房別墅產(chǎn)品，目前全部采取現(xiàn)房銷售。該項目的售樓員告訴記者，學院墅項目均價5.3萬元/平方米左右，雖然是毛坯交付，但因為贈送面積較大，因此相比該區(qū)域的其他改善型項目，還是比較有競爭力的。
學院墅主推135~165平方米三居、四居戶型，并且贈送30平方米面積中包括一間朝南臥室?！半m然項目單價在區(qū)域內不算便宜，但總價如果均攤到使用面積，單價僅有4萬元出頭，可以說是附近最劃算的新房了?！痹撌蹣菃T表示。
記者從北京市住建委網(wǎng)站查閱資料了解到，五礦集團于2012年拿下該地塊，當時樓面價僅為17500元，2015年銷售價格也僅有每平方米2.4萬~2.5萬元，以如今5.3萬元/平方米的均價來看，短短5年之內樓面價已經(jīng)溢3倍。并且，開發(fā)商對于項目未來價格能否繼續(xù)上漲也顯得很有信心，表示“并不急于出售”。
萬年·廣陽郡九號項目的銷售情況也不容樂觀，作為2013年房山區(qū)地王，如今也是良鄉(xiāng)板塊最高端的樓盤之一，該項目在售戶型均在160平方米以上，最大面積包括228平方米的三居，目前單價均已超過6萬元/平方米，總價輕松突破千萬元。
隨后，記者又來到房山區(qū)長陽板塊。該板塊的配套設施較良鄉(xiāng)來說已經(jīng)趨于成熟，目前主要在售樓盤有五和萬科·長陽天地、中糧·京西祥云等。
在五和萬科·長陽天地，記者了解到，與良鄉(xiāng)板塊改善型項目扎堆的情況不同，長陽周邊在售新盤多為剛需項目，雖然交通和配套方面優(yōu)于良鄉(xiāng)，但價格基本在5萬元/平方米上下，且產(chǎn)品也多以中小戶型為主。
數(shù)據(jù)顯示，2017年1~8月，房山區(qū)商品房銷售面積為54.7萬平方米，下降51.4%；商品房銷售額142.7億元，下降36.5%；而商品房待售面積為137萬平方米，增長36.9%。
“開發(fā)商早幾年的時候拿地價格相對較低，如今房價早已翻番，如果沒有資金壓力很少會降價出售，因此新房市場價格一直都很堅挺。而雖然從數(shù)據(jù)上看，交易量有所下滑，但這主要與房源規(guī)模本身不大有關。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析。
二手房量價齊跌
與新房市場形成鮮明對比的是，二手房市場的量價齊跌。
“3月新政之后的幾個月幾乎是零成交，從5月開始，因為部分房東扛不住政策急售，開始大幅度降價，一直持續(xù)到11月，價格都在微降?！?附近的鏈家經(jīng)紀人告訴記者。
以11月初剛開盤的五和萬科·長陽天地為例，目前均價在5萬元/平方米左右，而一街之隔的首創(chuàng)·新悅都和中國鐵建·國際花園目前二手房價格在4萬元/平方米左右?！皟蓚€盤都是次新房，是整個房山最好賣的二手房項目，價格卻比旁邊五和萬科的房要便宜1萬元/平方米，一套房下來價格能少近100萬元?！痹摻?jīng)紀人告訴記者。
這樣的情況同樣出現(xiàn)在萬科其他次新房小區(qū)。記者來到中糧萬科·長陽半島小區(qū)，該小區(qū)今年3月份二手房均價還在5.5萬元/平方米，如今只有4.5萬元／平方米。上述經(jīng)紀人表示。“有些次新房還算比較抗跌，房山還有不少‘不保值’的老小區(qū)，因為面積較大，加上戶型設計不夠合理，現(xiàn)在只需單價2萬多元/平方米就能入手?！?
“相比于新房價格，二手房價格卻對市場反應非常靈敏，價格波動較大?！眹儡S進表示，就整個北京房地產(chǎn)市場來看，房山區(qū)的房源規(guī)模其實是不大的，很難說區(qū)域價格是出現(xiàn)明顯下跌，對北京整體樓市影響也并不大。
“房源背后潛在的需求依然較大，后續(xù)受益于包括大興機場、雄安新區(qū)等概念的影響，實際上都會帶來房山區(qū)域市場發(fā)展的新機遇。所以類似區(qū)域作為北京近郊區(qū)市場，總體上會有一輪新的發(fā)展機會，長期來看，量價都有繼續(xù)提升的可能?！眹儡S進表示。
