從“茅房泡沫”看明年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？
資本市場(chǎng)的變化還是很任性。
就在半個(gè)月前，手握重金的人還被困在“茅房困境”里：糾結(jié)著到底該買房還是買茅臺(tái)的股票。十天之后，市場(chǎng)就替他們做出了選擇：從11月16日到24日，貴州茅臺(tái)的股價(jià)連跌6天，縮水上千億，貴州茅臺(tái)也成了股價(jià)泡沫論中的一個(gè)典型案例。
一位最近很火的財(cái)經(jīng)評(píng)論人說(shuō)，只有在平庸的時(shí)代，資金才會(huì)去擁抱白酒板塊。
但你是否知道，從平庸中走出來(lái)的資金，最終又去了哪里？
答案是房地產(chǎn)。11月22日，萬(wàn)科A封漲停，從那之后萬(wàn)科A的股價(jià)一路上漲，一直到筆者完成此稿的29日，萬(wàn)科A的當(dāng)日股價(jià)仍有8%的漲幅。除了萬(wàn)科A之外，保利地產(chǎn)、陽(yáng)光城等地產(chǎn)股，都迎來(lái)了集體狂歡。
答案居然是房地產(chǎn)。這還是那個(gè)一直在擠泡沫的房地產(chǎn)板塊嗎？
這確實(shí)讓人有點(diǎn)難以理解，房?jī)r(jià)讓政策壓得抬不起頭來(lái)，地產(chǎn)商的股價(jià)卻連連告捷。
為此，我花了三個(gè)小時(shí)，看了中金、海通等5家券商關(guān)于2018年地產(chǎn)板塊的研報(bào)，發(fā)現(xiàn)證券公司對(duì)明年房地產(chǎn)的走勢(shì)都較為樂(lè)觀。換句話說(shuō)，地產(chǎn)股的大漲還是有理由的。
其中，招商證券的表述最為“興奮”，在其結(jié)論中有一段原話是“房地產(chǎn)全局銷量同比底部進(jìn)入可視范圍、重點(diǎn)城市銷量邊際改善、政策面對(duì)于一二三四線城市的邊際影響將先后減弱，長(zhǎng)效機(jī)制難成大殺器，且按揭利率或?qū)⑿≈芷谝?jiàn)頂?！?
翻譯成白話文就是，2018年房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)銷售見(jiàn)底，重點(diǎn)城市的銷售情況將逐步得到改善，政策面對(duì)市場(chǎng)的影響將逐步減弱，長(zhǎng)效機(jī)制難以帶來(lái)重大影響，利率在短期內(nèi)也將不再上漲。
海通證券的研報(bào)算是比較保守的，說(shuō)“2018年基本面展望，銷售和投資下行但不失速。”
大概理由如下：
1、限購(gòu)限貸政策對(duì)一二線城市需求仍起主要影響，調(diào)控政策大概率會(huì)持續(xù)；但考慮自身經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性因素，政策存在邊際改善空間；2、供應(yīng)端也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，土地成交增加而新開(kāi)工下降，18年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速小于17年，但不至于為負(fù)。
3、政策及市場(chǎng)的趨穩(wěn)催生房企通過(guò)模式創(chuàng)新的方式獲得收益，比如包括REITs在內(nèi)的創(chuàng)新金融工具并非僅僅為了融資，核心仍是提高周轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)苦練內(nèi)功進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。
所以，按照這種基本面的分析邏輯，明年房?jī)r(jià)的走勢(shì)是可以見(jiàn)到底的。而且就按照當(dāng)下的市場(chǎng)情勢(shì)來(lái)看，這個(gè)“底”離我們并不遠(yuǎn)。
證券公司對(duì)基本面的預(yù)測(cè)很有說(shuō)服力，畢竟人家端的就是這碗飯。
也許有人會(huì)問(wèn)，為什么政策層面一直表態(tài)樓市調(diào)控不放松，但仍然會(huì)給出樂(lè)觀分析，資本市場(chǎng)也仍然買賬、造就地產(chǎn)股大漲？
90度地產(chǎn)從一些行業(yè)大咖那里獲得的答案大致是，從目前來(lái)看，樓市政策仍以維持市場(chǎng)穩(wěn)定為第一要?jiǎng)?wù)，避免大起大落。同時(shí)，目前決策層給出的樓市政策并無(wú)短期速成的“殺招”，限購(gòu)、限貸、限售政策的效力在今年年初及年中已經(jīng)得到釋放。
有一個(gè)細(xì)節(jié)或許可以佐證這一觀點(diǎn)。
11月21日，住建部會(huì)同國(guó)土資源部、人民銀行在湖北省武漢市召開(kāi)部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，部署近期房地產(chǎn)工作。
會(huì)議強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，堅(jiān)持分類調(diào)控、因城因地施策，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
這是負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及實(shí)施“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”的三個(gè)直接主管部門在十九大之后第一次聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)相關(guān)工作會(huì)議，可謂意義重大。而在這次會(huì)議上，三部委也明確提出“防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，不能有任何喘口氣、歇歇腳的念頭”。
這個(gè)會(huì)議的級(jí)別相當(dāng)高，會(huì)議關(guān)于明年房地產(chǎn)工作的指示相當(dāng)具體，會(huì)議對(duì)明年工作形勢(shì)的表述也相當(dāng)嚴(yán)肅，這三點(diǎn)之下，應(yīng)該足以讓市場(chǎng)不寒而栗了吧？
不過(guò)，地產(chǎn)股的集體歡呼還是來(lái)了。
所以我說(shuō)，如果市場(chǎng)一直以這種波瀾不驚的態(tài)勢(shì)發(fā)展，那基本面就是基本面，完全可以被預(yù)測(cè)。
不過(guò)，人生中總會(huì)有意想不到的事情發(fā)生，樂(lè)極生悲說(shuō)的就是這個(gè)。資本市場(chǎng)也不例外。
比如，貴州茅臺(tái)想上演個(gè)“市值破萬(wàn)億的酒神養(yǎng)成記”，那就一定會(huì)有人出來(lái)潑冷水。貴州茅臺(tái)股價(jià)大幅下跌之后，有分析人士指出，“貴州茅臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)除了股價(jià)上漲過(guò)快外，還來(lái)自于監(jiān)管層的態(tài)度?！?
同樣的道理，如果來(lái)自地產(chǎn)板塊的集體狂歡聲勢(shì)浩大、備受矚目，那結(jié)果又會(huì)如何呢？
房子不是用來(lái)炒的，蓋房子的人的股票也不是用來(lái)炒的。不能逼著決策層痛下殺手。“殺招”絕對(duì)是有，這一點(diǎn)毋庸置疑。
從目前來(lái)看，雖然住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合起來(lái)整頓各種名目的信貸資金，并已經(jīng)取得了一定成效，但伴隨著十一前后“定向降準(zhǔn)”釋放的信號(hào)，貨幣政策仍然維持在“中性”，而非“緊縮”。因此，在信貸資金上的收緊空間仍然存在。
另?yè)?jù)90度地產(chǎn)獲得的消息稱，明年房地產(chǎn)稅立法是大概率事件，當(dāng)然具體能否進(jìn)入立法程序，還是要綜合看市場(chǎng)等因素，還存在變數(shù)。不過(guò)，據(jù)說(shuō)一旦決定要出，那就不空轉(zhuǎn)、不試點(diǎn)，直接一刀切。
