詳解今年樓市的三個(gè)關(guān)鍵詞
2017年，中國(guó)樓市風(fēng)云變幻，新變革下催生新現(xiàn)象。五限時(shí)代下的中國(guó)樓市將走向何方？11月29日下午，中原地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理任莉做客鳳凰房產(chǎn)金鳳凰系列訪談——“數(shù)說(shuō)樓市 論五限時(shí)代下的樓市變局”。在論壇上，任莉客觀地分析了今年樓市總體情況，并就未來(lái)樓市方向、北京樓市及環(huán)京樓市進(jìn)行了預(yù)測(cè)。
任莉稱，今年樓市有三個(gè)特點(diǎn)：第一，動(dòng)真格的調(diào)控；第二，調(diào)控成效顯著；第三，住房的理性回歸。對(duì)于未來(lái)的樓市，任莉稱2018年上半年的樓市應(yīng)該是相對(duì)謹(jǐn)慎的，明年下半年或?yàn)闃鞘姓哒{(diào)控周期。對(duì)此，她建議購(gòu)房者不要輕易使用杠桿，需要根據(jù)自己的實(shí)力去判斷，真正購(gòu)買自己需要的房子。
鳳凰房產(chǎn)：從您所關(guān)注的領(lǐng)域，今年全國(guó)新房市場(chǎng)有何新特點(diǎn)？
任莉：總體來(lái)說(shuō)，2017年是我從業(yè)生涯當(dāng)中非常值得記憶的一年，從年初的火爆到3月份調(diào)控以后的極速冷靜，給所有從業(yè)者留下了很深的印象。
今年可以用幾個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)總結(jié)：第一，動(dòng)真格的調(diào)控。以前出臺(tái)政策，但落到每個(gè)監(jiān)管部門和執(zhí)行部門，可能不會(huì)出特別細(xì)致的管理細(xì)則，主要依靠大家的自覺(jué)。今年的調(diào)控是動(dòng)真格的，每個(gè)部門都分到了任務(wù)，每個(gè)部門負(fù)責(zé)專項(xiàng)檢查和調(diào)控的措施，也是層級(jí)往下落實(shí)，跟房企、銷售機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)都做了全面的座談。
第二，調(diào)控成效還是很顯著的。從金融政策來(lái)看，原來(lái)可以從20%、40%、50%、60%的付款比例到現(xiàn)在的首次置業(yè)40%的首付，二套到了80%，由于金融杠桿的取消，整體來(lái)說(shuō)我們把所有的投機(jī)成分、甚至投資成分的客戶都全部趕出了房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)。
第三個(gè)關(guān)鍵詞是住房的理性回歸。從數(shù)據(jù)就可以看到，基本上現(xiàn)在銷售比較好的項(xiàng)目都是以改善為主。比如說(shuō)成交數(shù)據(jù)占比最多的，三居的成交比例占49%，兩居的成交比例占30%左右，四居以上成交10%，小一居大概15%，50平米以下的純投資性的，或者最早的初級(jí)置業(yè)，因?yàn)橛辛讼拶?gòu)政策，這部分的客戶很難用一次資格去買50平米以下的，大概只有2%左右。
從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)在的房子80%以上都是用來(lái)改善和居住的，所以我覺(jué)得理性回歸，自住、改善為主是今年比較關(guān)鍵的幾個(gè)詞。
鳳凰房產(chǎn)：作為全國(guó)知名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，中原地產(chǎn)在北京房地產(chǎn)代理份額方面可以說(shuō)是位居前列。請(qǐng)結(jié)合您代理的項(xiàng)目，講講今年的市場(chǎng)層面上，購(gòu)房者心里都有什么變化？產(chǎn)品方面又有什么新的特點(diǎn)？
任莉： 從客戶的角度來(lái)講，是更加理性。在16年年底，大家都是推著買。一個(gè)是怕錢變毛了，不趕緊決策就買不到了。在過(guò)去整體市場(chǎng)往上走的時(shí)候，可能很多客戶買房子真沒(méi)有想清楚為什么選擇這里。
今年比較理性，有的人可能在二環(huán)住一個(gè)58平米的都很難實(shí)現(xiàn)生活的美好改善，但到四環(huán)去買一個(gè)150平米的就可以全家很舒服，可能客戶真正到了我們所謂的發(fā)展區(qū)域的時(shí)候，還是有一半的客戶因?yàn)榭赡苷w的配套，因?yàn)樯虡I(yè)，包括交通沒(méi)有完全改善，沒(méi)有通的時(shí)候，到那邊還是有一半以上的折損率。中國(guó)經(jīng)常是規(guī)劃超前，落地又全靠開(kāi)發(fā)商賣商品房積累出來(lái)的銀子再配套商業(yè)和交通改善。這樣就會(huì)造成很多客戶他們有一個(gè)想法，想賣了二手房買五環(huán)外的新房，但是最后去了以后也會(huì)因?yàn)楦鞣N原因，有一半也會(huì)退回來(lái)再買二手房。 如果換了往年他們不會(huì)這樣。十年前，我們跟客戶約，談兩三次成交的都有可能，去年我們的成交應(yīng)該首訪交定金的，品牌展示力好的項(xiàng)目，50%左右是首次訪問(wèn)就交定金，或者排號(hào)。今年的成交周期客戶再好的項(xiàng)目都是來(lái)兩次，大部分還是三次到了以后才可以下定決心，其實(shí)是客戶的理性程度在這個(gè)市場(chǎng)上是比較焦灼的。
在這個(gè)過(guò)程中，也替一些客戶遺憾，整體來(lái)看今年的價(jià)格還是上漲的，年初到現(xiàn)在，其實(shí)價(jià)格還是上揚(yáng)的，為什么呢，還是因?yàn)槲覀兊暮诵某鞘械馁Y源，核心區(qū)土地供應(yīng)量出不來(lái)，因?yàn)檎呀?jīng)采取了各種措施把純投機(jī)包括大部分找不到杠桿資源的投資客屏蔽在外面，但是北京這么大的城市，我說(shuō)一下純商品房的銷售數(shù)據(jù)，普通商品房不含保障房之類的，大概賣了一萬(wàn)七千多套，二手房賣了11.7萬(wàn)套，就是公寓部分，這么小的對(duì)應(yīng)的供應(yīng)，我七月份做過(guò)一次統(tǒng)計(jì)，整個(gè)商品房的新增供應(yīng)量也就是兩萬(wàn)套左右，到六月份是一萬(wàn)六千套，七月底的時(shí)候同時(shí)期新增的新房供應(yīng)量大概只有兩萬(wàn)多套。
過(guò)分的理性會(huì)造成一些客戶對(duì)好項(xiàng)目，尤其是調(diào)控以后，所有的開(kāi)發(fā)商還是第一要保證跟中央的基調(diào)一致，不會(huì)特意的去亂漲，建委批價(jià)也很謹(jǐn)慎，賣八萬(wàn)塊錢的豪宅我還在買毛坯房，因?yàn)榈貎r(jià)已經(jīng)到這里了，加上建安成本，再給你做特別好的精裝是不可能的。 如果給你應(yīng)付一個(gè)精裝，也對(duì)不起客戶，身子都進(jìn)去了，配一個(gè)頭，基礎(chǔ)的簡(jiǎn)單裝修又不合適，很多開(kāi)發(fā)商又不得已把精裝去掉了。我賣給你毛坯房，你自己裝，多花一些錢，還是配得起你的身份，你穿十萬(wàn)塊錢的衣服，戴一個(gè)兩千塊錢的耳環(huán)，是不是不匹配。
從產(chǎn)品的角度說(shuō)，這兩年開(kāi)發(fā)商由于拿地拿的貴，所以每一塊地，大家都是非常慎重的研究，反復(fù)討論，現(xiàn)在出來(lái)的新產(chǎn)品絕對(duì)是可以替代十年前的房子的。
比如說(shuō)剛才我們說(shuō)的南四環(huán)公益西橋那邊，138平米的房子做出四居，而且每間房子都很舒服，無(wú)論是中糧還是天恒都是集齊所有供應(yīng)商，從設(shè)計(jì)師到設(shè)備提供商到施工方。有一些房子如果施工工藝不好，墻體的厚度造成了你的空間使用舒適度是不夠的，但是就這兩個(gè)開(kāi)發(fā)商因?yàn)槟玫啬玫搅说赝酰瑳](méi)有辦法，又要單價(jià)留出利潤(rùn)，所以必須去控制總價(jià)，控制總價(jià)的結(jié)果就是面積不能做太大，當(dāng)時(shí)我們討論定位的時(shí)候，其實(shí)也是借鑒了香港的豪宅理念。其實(shí)香港一百平米就是豪宅了，因?yàn)樗麄儽旧淼耐恋刭Y源有限，一百平米他們會(huì)把每一寸面積上的舒適度、還有裝修、裝飾，尤其他們對(duì)于文化的購(gòu)買是舍得花錢的，如果產(chǎn)品有大師設(shè)計(jì)，有文化概念都是很買帳的，所以天悅一開(kāi)始定位就是我不做大面積的豪宅，所以你說(shuō)誰(shuí)是豪宅，我不是面積很大，但是我每一平米都配得上好的概念，這樣的話，才會(huì)出現(xiàn)130平米做四居，150平米做大的四居，170平米到五居，真的是每寸空間都可以用上。
從這個(gè)角度來(lái)講，開(kāi)發(fā)商創(chuàng)新方面真是下足了工夫，物業(yè)的施工各方面的管控層面上，我要是在三環(huán)，二環(huán)有這個(gè)房子，同樣的總價(jià)，我肯定毫不猶豫改善生活，我為什么不住更好、更新的房子，就是因?yàn)檫@個(gè)地方的配套成熟一些。我認(rèn)為既然政府規(guī)劃了，從客戶的角度來(lái)講，這個(gè)房子到底未來(lái)有沒(méi)有升值潛力，周邊的規(guī)劃是否能夠如期履行，第一要看進(jìn)入這個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，兌現(xiàn)程度。如果是這些開(kāi)發(fā)商都普遍都用在一個(gè)地，就不用擔(dān)心后面有沒(méi)有沃爾瑪，高大商場(chǎng)，大醫(yī)院，以他們的實(shí)力肯定會(huì)招徠很多一起共同建設(shè)這個(gè)區(qū)域。所以要看開(kāi)發(fā)商的品牌實(shí)力，第二個(gè)還是要看政府整體規(guī)劃的系統(tǒng)性，是不是在一步步有利的推進(jìn)。從南城2800億的計(jì)劃到首都第二機(jī)場(chǎng)再到雄安，我認(rèn)為南城的計(jì)劃真的是一步步的變現(xiàn)，政府沒(méi)有忽悠你，你不買這樣的區(qū)域買哪呢，這是我對(duì)客戶變化的一點(diǎn)看法。
鳳凰房產(chǎn)： 很多專家預(yù)測(cè)明年會(huì)是樓市小年，您覺(jué)得明年的市場(chǎng)會(huì)怎樣？
任莉：首先我覺(jué)得調(diào)控周期實(shí)到明年，我認(rèn)為2018年上半年還是會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎的。從二手房的交易量來(lái)看，前面已經(jīng)定義了這波買房的主題都是換房的客戶，改善的客戶，改善的客戶很多人的自有資金不足，現(xiàn)在又沒(méi)有銀行的杠桿，首付20%、40%都是可以湊的，但是現(xiàn)在到了80%，可能客戶貸款的意愿都降低了，為了20%還要辦各種手續(xù)，所以大部分人會(huì)選擇賣了二手房再簽約。大量客戶是因?yàn)榉孔記](méi)有換出去，沒(méi)有辦法順利實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽，現(xiàn)在簽約的政策、條件比較多，然后也沒(méi)有辦法很順利地進(jìn)行網(wǎng)簽。簽約周期拉長(zhǎng)了，如果要從數(shù)據(jù)反饋來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得明年上半年很可能簽約量會(huì)穩(wěn)步上升，因?yàn)槲疫@半年的客戶被急剎車，不能簽約了。
第一角度，從數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，很多時(shí)候媒體或統(tǒng)計(jì)局會(huì)拿一個(gè)平均數(shù)去給老百姓看，但是老百姓你自己評(píng)價(jià)你的房子是否漲跌，一定是看你住的房子，而且同一個(gè)小區(qū)，你突然看到一套房子跌了，你還要看一下，他是哪一個(gè)位置，是東西向的，南北向的，還是因?yàn)槌霈F(xiàn)了特殊的狀況，如果同樣的大量的房子是穩(wěn)定的，那么這個(gè)東西就不能代表他是跌的，所以我覺(jué)得如果從數(shù)據(jù)上看，搞不好明年上半年的數(shù)據(jù)是上升的，這是一個(gè)數(shù)據(jù)的問(wèn)題。
第二角度， 從購(gòu)房者本身來(lái)說(shuō)，如果我們現(xiàn)在的客戶基本上投機(jī)需求全部離場(chǎng)，因?yàn)檎业礁欣麧?rùn)的地方投入，因?yàn)楹苌儆型顿Y者實(shí)打?qū)嵉赜米约旱馁Y金投資，這太少了，這是價(jià)值投資。真正的投資者恨不得30%的資金撬動(dòng)百分之百的標(biāo)的物，這個(gè)才叫投資。
所以如果從這個(gè)角度講，老百姓手上已經(jīng)積累了足夠可以換房的錢，其實(shí)是沒(méi)有必要等的，如果等的話，首先從我們核心城區(qū)的供應(yīng)量，包括之前曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，政府要供應(yīng)150萬(wàn)套房子，上次特意把這個(gè)數(shù)據(jù)看了一下，最終能完全體現(xiàn)到商品房的可能理論數(shù)據(jù)一年十萬(wàn)套，但是這十萬(wàn)套真正的實(shí)現(xiàn)有效供應(yīng)變成商品房，還是不可能，連續(xù)這幾年的供應(yīng)都沒(méi)有超過(guò)八萬(wàn)套。這幾年的商品房新增供應(yīng)都是兩三萬(wàn)套，好的時(shí)候也沒(méi)有超過(guò)八萬(wàn)套，有一年最瘋狂的時(shí)候賣了十八萬(wàn)套，當(dāng)年的供應(yīng)就十一二萬(wàn)套，如果從手上有錢的角度來(lái)講，必須要改善，又不是95后，又不是生下來(lái)好幾套房子，可能還是越早的去確定購(gòu)買越好，因?yàn)榈侥甑琢耍總€(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)有自己的一些業(yè)績(jī)目標(biāo)，到年底都不會(huì)漲價(jià)，而且政府管著價(jià)格，這個(gè)時(shí)候買，你什么時(shí)候買。
第三個(gè)角度，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，首先中國(guó)還是發(fā)展中國(guó)家，每年政府定的GDP的增加從8%、到6.7%，規(guī)劃的仍然是增長(zhǎng)的，每年的國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的幾十萬(wàn)億，形成的購(gòu)買力也是很可怕的。如果是房地產(chǎn)，不管怎么說(shuō)，對(duì)于傳統(tǒng)的，因?yàn)槲覀儌€(gè)人都不是很好的機(jī)構(gòu)投資者，沒(méi)有很多精力做實(shí)業(yè)，可能還是要考慮理財(cái)?shù)囊?guī)劃，再加上孔總說(shuō)的未來(lái)的租賃市場(chǎng)，還是手中要有糧票，你想未來(lái)分租賃市場(chǎng)的一杯羹。
現(xiàn)在很多朋友跟我吃飯說(shuō)房子賣還是不賣，我說(shuō)你有房子沒(méi)有急用不要賣，這個(gè)房子一定要留著，不管是做成租賃還是做成其他的方式，你手上有房子還是不能輕易出手，除非你要換房，這是另當(dāng)別論，結(jié)合我剛才說(shuō)的三種情況，我個(gè)人覺(jué)得謹(jǐn)慎一點(diǎn)，可能明年下半年真正的成交狀況還有量?jī)r(jià)會(huì)反映出來(lái)，如果說(shuō)樂(lè)觀一點(diǎn)，可能四五月份也許這個(gè)市場(chǎng)就可以起來(lái)了。
鳳凰房產(chǎn)：據(jù)了解，未來(lái)將有四萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房入市，您覺(jué)得共有產(chǎn)權(quán)房的大量入市對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)怎樣的影響？
任莉：我知道我們之前有一個(gè)自住房限價(jià)，限價(jià)房已經(jīng)到2.8萬(wàn)，當(dāng)年排號(hào)申請(qǐng)的有十萬(wàn)人，最后優(yōu)先資格的還有五萬(wàn)人，實(shí)際上只有兩三千套房子，你說(shuō)這種，夠資格的人都沒(méi)有辦法保障。共有產(chǎn)權(quán)房就是原有的自住房和限價(jià)房轉(zhuǎn)化過(guò)來(lái)的。原來(lái)人家可能就排一個(gè)隊(duì)還可以拿一個(gè)完整的產(chǎn)權(quán)，五年之后可以上市?，F(xiàn)在變成了一半的產(chǎn)權(quán)，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，好好想想我現(xiàn)在占用一個(gè)資格，未來(lái)如果這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上，我投入了這個(gè)錢，我只能買到一半的產(chǎn)權(quán)，享受一半的收益，那我為什么不選一個(gè)這部分產(chǎn)權(quán)可以選擇的首付款全產(chǎn)權(quán)的紅利呢？這就是共有產(chǎn)權(quán)的客戶一定要自己想清楚的問(wèn)題，不要覺(jué)得保障房就一定是能夠占到便宜，這樣也可以有效的分解政府在保障房這塊的壓力。
為什么改共有產(chǎn)權(quán)，就因?yàn)橄迌r(jià)房、自住房讓很多人還是看到了賺錢的機(jī)會(huì)，還是有人去鉆這個(gè)空子，你不能說(shuō)政府管的不嚴(yán)，程序已經(jīng)很嚴(yán)了，但是工作人員就是這么有限，幾十個(gè)人兌付幾十萬(wàn)人，根本沒(méi)有力量挨個(gè)篩查每個(gè)人的資格，其實(shí)我覺(jué)得變成共有產(chǎn)權(quán)，從另外一個(gè)角度，會(huì)降低保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的擠占?，F(xiàn)在的保障房對(duì)商品房市場(chǎng)擠占特別大，也會(huì)造成進(jìn)一步商品房的價(jià)格上升，共有產(chǎn)權(quán)未來(lái)會(huì)逐步的通過(guò)分流一部分人，正確的認(rèn)識(shí)保障房的價(jià)值，同時(shí)通過(guò)租賃房的方式扶持，讓商品房真正的回歸到商品房的價(jià)值。
鳳凰房產(chǎn)：由于京津冀一體化的發(fā)展，環(huán)京區(qū)域樓市也是備受關(guān)注，您覺(jué)得明年的環(huán)京樓市會(huì)怎樣？
任莉：其實(shí)環(huán)京市場(chǎng)這幾年一直很熱，但是因?yàn)樾郯残聟^(qū)的原因，環(huán)京的限購(gòu)政策進(jìn)一步加大。首先，針對(duì)北京副中心這個(gè)板塊肯定還是堅(jiān)定看好的，畢竟首都副中心從無(wú)到有，政策落地，到相關(guān)的建設(shè)實(shí)施，我自己就有一套房子在潮白河孔雀城，我覺(jué)得第一環(huán)京片區(qū)，首都副中心這塊，肯定是在交通改善配套的規(guī)劃都齊全的情況下，這些區(qū)域是沒(méi)有問(wèn)題的。
第二，往南的新機(jī)場(chǎng)這一區(qū)域。固安我覺(jué)得未來(lái)還是會(huì)承接北京的需求，包括一些改善需求，我在孔雀城那邊發(fā)現(xiàn)有一些客戶并不是以前說(shuō)的那些拆遷戶，素質(zhì)差的，反而有很多的老師，演藝圈的，他們?cè)诶锩?，因?yàn)樗麄兠磕暧泻罴?，城里的房子給孩子結(jié)婚，有一個(gè)管莊的老師，他在孔雀城，原來(lái)的房子給了孩子，住的遠(yuǎn)一些也不怕，他們的時(shí)間充裕一些。對(duì)于規(guī)劃交通有明顯的進(jìn)程的，我們還是很看好的。環(huán)京今年比較熱，前期我們做顧問(wèn)比較多的承德、張家口還有琢州，這些地方我個(gè)人覺(jué)得如果是在旅游、置業(yè)、休閑，高層級(jí)的休閑層面，像承德和張家口也是有一定的空間，但是就看你買這個(gè)房子是干嗎的，如果你想馬上升值，馬上就可以居住去北京上班，通勤還是有問(wèn)題的，但是據(jù)說(shuō)隨著交通的完善，承德高鐵大概只有十七八分鐘。
除了新機(jī)場(chǎng)和北京副中心，可以看一些承德和張家口冬奧會(huì)之前還是有很多基礎(chǔ)設(shè)施的提升，包括我們了解到很多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在那邊做的冰雪概念的旅游小鎮(zhèn)都非常完善。這個(gè)片區(qū)，承德和張家口的片區(qū)可能是高于秦皇島當(dāng)年夏天的度假村，當(dāng)年的秦皇島因?yàn)槎ㄎ怀祟I(lǐng)導(dǎo)們療養(yǎng)院管理設(shè)施好一些，大部分都是工人療養(yǎng)院，煤炭療養(yǎng)院，本身起步就比較低。然后再加上后續(xù)土地開(kāi)發(fā)是無(wú)序的供應(yīng)，造成了秦皇島雖然作為北京很大的后花園，但是整體的品質(zhì)一直到阿那亞以后才可以重新改變度假的象。我認(rèn)為承德還有張家口，這些新興的北京的后花園起點(diǎn)比較高，而且我知道要去投入的開(kāi)發(fā)商都是在全國(guó)做旅游地產(chǎn)和旅游運(yùn)營(yíng)保障很有優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，他們一出來(lái)可能整體的眼界、規(guī)劃、管理、包括配套的實(shí)施，尤其是提前砸錢運(yùn)營(yíng)的力度都會(huì)比較大，所以我也是覺(jué)得可以看看。
鳳凰房產(chǎn)：對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，您有什么建議？
任莉：不要輕易地使用杠桿，根據(jù)自己的實(shí)力去判斷，購(gòu)買自己真正需要的房子。同時(shí)，也不要錯(cuò)過(guò)整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的好機(jī)會(huì)。
