北京明年元月僅5個樓盤入市 春節(jié)前房價將穩(wěn)中有降
按照慣例，辭舊迎新的1月都是樓市銷售淡季，北京青年報記者從亞豪機(jī)構(gòu)了解到，2018年1月北京住宅市場將有5個項目開盤，新盤數(shù)量再次下滑到10個以下。業(yè)內(nèi)人士分析，受信貸收緊、購房者觀望等因素影響，年末樓市驟然冷清，因此開發(fā)商紛紛選擇暫緩入市，預(yù)計春節(jié)前樓市將維持低迷走勢，房價將穩(wěn)中有降。
元月新盤只有5個 開發(fā)商選擇觀望
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，北京商品住宅市場預(yù)計僅有5個項目入市，其中包括金樾和著、御景濕地及永泰·西山御園3個純新盤，以及璽萌壹號院、北京城建·北京合院兩個老項目后期。
對于元月市場新盤數(shù)量的驟減，大興區(qū)某樓盤營銷負(fù)責(zé)人向北青報記者透露了他的看法，一方面，在調(diào)控政策落地以來，新房市場更加“接地氣”，產(chǎn)品和價位都較為貼近購房者的置業(yè)需求和能力，開發(fā)商對于開盤也更加謹(jǐn)慎；另一方面，快過年了，開發(fā)商沖刺業(yè)績的任務(wù)已經(jīng)在12月份完成了，不用再刻意追求銷售額，因此明年1月不會策劃推新、促銷等活動。
上述營銷負(fù)責(zé)人表示，從以往經(jīng)驗來看，臨近春節(jié)，到訪購房人成交的可能性不大，真正做出決定還要等過了年?！耙虼?，公司在春節(jié)期間主要是蓄客，開盤推新房源要等明年3月之后了?！?
值得關(guān)注的是，不僅是新盤供應(yīng)有限，不少在售項目都出現(xiàn)了去化困難的現(xiàn)象，其中不乏之前熱銷的樓盤。亦莊某在售老項目，多次成為當(dāng)?shù)氐臒徜N盤，但新推出的一期三居室房源，在北京市住建委網(wǎng)站上的成交記錄卻只有幾套。據(jù)北青報記者了解，這與該盤的定價策略有關(guān)。今年8月份該項目推出的四居室房源報價在6.5萬元/平方米左右，而此次開盤房源報價則為6.8萬元/平方米?！澳壳笆袌錾腺u得好的房源都是低于市場價開盤的，如果一二手房價格倒掛，可能就要排隊搶房了。像不久前開盤銷售了12個億的首開·熙悅安郡，就采取了低調(diào)的策略，定價低于周邊的在售住宅1萬-2萬元/平方米。而價格不降反升的項目，恐怕就沒那么容易去化了?！?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是市場降溫的跡象，也說明目前市場趨于理性，“買漲不買跌”的投資邏輯開始淡化。
成交數(shù)據(jù)顯示，新房交易量再次跌入谷底。上周（12月18日-12月24日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽665套，環(huán)比第50周減少374套，下降36%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便有項目趕在年底前沖刺入市，但預(yù)計去化效果也不會太理想。
三個原因?qū)е滦卤P供應(yīng)不足
成交的不理想，也導(dǎo)致了新盤的入市態(tài)度很不積極。1月份只有5個新盤，也延續(xù)了2017年供應(yīng)端的低迷態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，2017年北京商品住宅市場僅有118個（次）項目入市，同比減少162個，新增供應(yīng)19132套，同比減少127%。而月均入市量僅不到10個。
究其原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，一方面是由于北京住宅土地供應(yīng)的逐年減少，2015年和2016年兩年時間，北京僅出讓65宗住宅用地，甚至比2013年一年的土地交易量還要低，因此令2017年商品住宅市場出現(xiàn)了“無米下炊”的尷尬局面，同時還帶來了地價高企等市場現(xiàn)狀。
第二個原因是因為商辦類產(chǎn)品在2017年被明確限制，導(dǎo)致缺少了大量的類住宅產(chǎn)品。要知道，在2016年里，不限購的商辦類產(chǎn)品一度備受追捧，曾出現(xiàn)與純商品住宅兩分天下的局面。但好景不長，隨著這類違規(guī)產(chǎn)品被限制，新房供應(yīng)出現(xiàn)腰斬。
最后，導(dǎo)致新盤供應(yīng)始終無法突破的最直接原因，就是自2016年年底開始執(zhí)行的高價項目取證受限，并且在2017年里，不僅是高價盤，一些高于區(qū)域價格的新盤也被限制入市，要求價格達(dá)到合理價位才會批證入市。這就導(dǎo)致很多受困于高價地的開發(fā)商不愿意主動入市，也很難獲得入市許可。正是這三方面的原因使得今年北京住宅市場供應(yīng)跌至歷史新低點(diǎn)，并且這種低迷的供應(yīng)勢頭正在向2018年蔓延。
明年3月份供應(yīng)季將重啟新盤供應(yīng)多元化
不僅是1月份入市項目有限，供應(yīng)端的低潮很可能延續(xù)至春節(jié)假期的2月份。郭毅表示，預(yù)計2018年北京住宅市場供應(yīng)季也將在3月份開始重啟。而這輪重啟也將一掃2017年的低迷頹勢，進(jìn)入新盤密集入市期。
在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議當(dāng)中，已經(jīng)對明年的房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)，“要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。郭毅認(rèn)為，由此可以判斷明年出現(xiàn)顛覆性政策的可能性較小，房地產(chǎn)市場也將再度進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期。政策層面為明年市場供應(yīng)的回升提供了穩(wěn)定基礎(chǔ)。
除了政策保障樓市穩(wěn)定性以外，北京在2017年里成交了大量的住宅用地，也將顯著提高樓市新盤供應(yīng)。北京市住建委公示的數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，2017年北京土地市場共成交71宗住宅用地，這一成交量也創(chuàng)造了近4年的新高。商品住宅規(guī)劃建面達(dá)到739萬平方米，其中可售純商住宅產(chǎn)品占比46%，共有產(chǎn)權(quán)住宅占比42%，另外還有84萬平方米租賃型住宅產(chǎn)品。
郭毅認(rèn)為，未來可售商品住宅與共有產(chǎn)權(quán)項目均規(guī)定了限售價格與面積，多重成本壓力之下，唯有時間成本可控，因此2017年成交的這些住宅用地也將在2018年開始啟動上市步伐。另外，由于今年新出讓的住宅用地全部為限定售價的項目，因此明年的房價水平總體可控，有了這些限價產(chǎn)品的價格對沖，對于高端住宅項目的控制也仍將處于放松周期，而這些高端項目在經(jīng)歷了一年的“被捂盤”，飽受資金壓力之后，2018年入市積極性也將不斷提升。因此可以預(yù)計的是，明年的北京樓市將同時出現(xiàn)普通商品住宅、限價商品住宅、高端商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅及租賃型住宅，這也將使得2018年北京住宅供應(yīng)市場多元化。
對于明年的新盤走勢，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也預(yù)計，明年符合購房資格人群絕對數(shù)值的增加，即使在目前調(diào)控政策不放松的條件下，房價整體的下行動力并不強(qiáng)。但同時，為了吸引購房人，也不排除一些項目價格可能出現(xiàn)明顯的回調(diào)。
