集體土地租賃房也能貸款！市場價2折的房真來了
為推進集體土地租賃住房建設，近日，國家開發(fā)銀行北京分行、建設銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點已完成具體貸款方案的出臺。
如果去年的一系列包括“集體土地租賃住房建設”在內的“長效機制”還只是治理高房價頑疾的一個空泛的戰(zhàn)略規(guī)劃，那么，近日出臺的開發(fā)貸款方案無疑就是一個可以落地實踐的“作戰(zhàn)方案”。
這一回兒，2折的房子是真的要來了。
▌沒了高地價，房子就是白菜價
在過去的這些年里，中國樓市的多頭們，堅定看漲房價的一個重要依據(jù)就是，不斷大幅攀升的中國樓面價（地價）。
大家可以通過下面這張圖表感受下，這10多年來，中國主要城市地價的增長趨勢。圖表中最上面那一根，也是增長最快的，就是住宅土地價格指數(shù)。
（多頭們潛臺詞：看看下面這張圖表，你還覺得房價會跌么？）
（圖表來源：中國城市地價監(jiān)測網(wǎng)）
其實，多頭們的這個邏輯并不無道理。
若把房地產(chǎn)看作制造業(yè)，地價就是上游的原材料，即我們所謂的面粉，如果面粉一直在不斷上漲，面包、油條、包子們就無便宜的可能。
因為按照市場“互利互惠”的原則，開發(fā)商們沒有做賠本生意的動力。
再看看的下面這張圖表，大家也就基本明白你們所在的城市，為什么房子不便宜了。
截至到2017年底，內陸省份主要城市的住宅樓面價為6522元/平方米，長三角的為10569元/平方米，珠三角的為13985元/平方米，環(huán)渤海灣片區(qū)則為7509元。
（圖表來源：中國城市地價監(jiān)測網(wǎng)）
若單純的站在土地成本的角度，大家依然可以樂此不疲的買房炒房。
不過，大家有沒有想過，如果一個城市的某些地方出現(xiàn)了地價為零的房子，并且再拋去利潤和營銷管理等費用，那么，合理的房價又該是好多呢？
去年提出的“集體性租賃住房”讓這一假設變成了事實。
傳統(tǒng)上，一個新房的房價大致有四部分構成，地價、建安成本、三費（營銷、管理、財務）、合理利潤。
其中，不同城市和不同物業(yè)類型的建安成本區(qū)間大概在1500—3500元/平方米之間。
在市場銷售的商品房中，最重要的成本是地價，可以占到房價的50%—70%，甚至更高；而在集體性租賃租房中（土地不拍賣，不產(chǎn)生地價），最重要的成本是建安成本（不存在三費），而若以建安成本來衡量房價，集體性租賃住房的價格僅有市場商品房的2折到3折，與現(xiàn)在的房價相比就是一棵白菜價。
可能有人會說，即使按成本法，集體性租賃住房的合理價格是現(xiàn)有市場商品房房價的2折到3折，也沒個卵用呀，集體性租賃住房又不對外銷售。
筆者可不這么看，一只南美洲亞馬遜河流域熱帶雨林中的蝴蝶，偶爾扇動幾下翅膀，就可以在兩周以后引起美國得克薩斯州的一場龍卷風，我們又怎能那么肯定價差極大的集體性租賃住房一定不會對現(xiàn)有的商品房價造成沖擊。
在筆者看來，價格低廉的集體性租賃房對現(xiàn)有商品房價的沖擊將體現(xiàn)在三個方面，
其一，大量的集體性租賃住房將減少商品房的客戶需求，并壓低市場租金，進而抑制房價。
學過經(jīng)濟學的童鞋們，應該都知道，影響商品價格的最重要因素有兩個，一是成本，二是需求。供大于求房價上漲，供小于求房價下跌，這是再簡單不過的邏輯。
而在這個需求的金字塔中，處于最底層的就是那些咬咬牙墊墊腳就能買得起但又不能不買剛需們，而正是這些剛需們的存在，才讓炒房客和開發(fā)商們賺的盆滿鍋滿，因為他們是房價上漲的被迫買單者和接盤俠。
而大規(guī)模集體性租賃住房的存在削弱了這部分剛需買房的欲望和迫切條件，試想一下如果有大量的房租不貴、住房條件優(yōu)越并且不怕房東任意漲租的租賃房，那些本就積蓄不多日子過得緊巴巴的剛需們?yōu)槭裁催€要犧牲自己的生活去買房呢
如果這層邏輯想不明白，大家可以把目光瞄向幾年前的重慶，并去思考一個問題，為什么前些年重慶的房價長不起來？
其中一個最主要的因素就是在此期間，重慶開發(fā)了大量的租賃性住房（公租房），把那些有買房需求的剛需們提前鎖死了。
其二，大量低價高品質的租賃性住房出現(xiàn)，也會壓低市場的房租租金，而租金走低也會間接抑制市場二手房房價的走高。
其三，在銀行眼中，與租賃型租房比，價格高企的商品房將成為高風險資產(chǎn)。
不管市場多頭、開發(fā)商甚至炒房客們如何吹噓房價，都不得不承認一個現(xiàn)實，中國的銀行業(yè)才是中國高房價的最后買單者和認可者。
開發(fā)商需要把土地和在建的房子拿到銀行抵押融資才有錢蓋房子，購房者也只有把房子抵押給銀行才能貸得到款買得到房，如果銀行不認這個價格，一切都白搭。
而不比不知道一比嚇一跳，集體性租賃租房的存在，讓市場商品住房的高房價風險在銀行的資產(chǎn)表里一下子暴露了出來。
試想，如果一家銀行即向某開發(fā)商開發(fā)的商品房項目提供開發(fā)融資和按揭貸款，又向馬路對面的集體性租賃住房提供融資貸款。
而租賃型住房的真實價格僅有馬路對面的商品住房的2折到3折，銀行會如何看待這兩個資產(chǎn)？
毫無疑問商品房會是高風險資產(chǎn)，而一旦銀行都覺得商品房價有風險，不再認可和接受這種高價格，那么，房價基本也就到頂了，下跌回調也就成了一種可能。
▌租賃性住房的“藥引子”
如果集體性租賃住房是破解樓市難題的“長效機制”中的重要一味藥，但這味藥需要個藥引子——即大量的長期資金。
而商品房相比，集體性租賃住房在向銀行融資上，有著天然缺陷，其一是產(chǎn)權屬于集體，不像商品房屬于企業(yè)和個人那樣明確；二是貸款期限長，不像商品房項目那樣3、4年就可完成一個開發(fā)周期；三是無法出售變現(xiàn)，即是說還不上錢就成了燙手山芋。
對于集體性租賃住房的開發(fā)企業(yè)來說也一樣，因為房子無法通過銷售回籠資金，前期的融資將直接決定項目能否得到落地實施。
此次，國家開發(fā)銀行北京分行、建設銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點出臺的具體貸款方案恰當?shù)钠胶饬思w租賃住房開發(fā)企業(yè)和銀行的各自利益。如華夏銀行的貸款方案，有四大特點，
一是貸款期限長期，貸款比例高。
“方案”規(guī)定，符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或與國企合作的聯(lián)營公司可申請此類貸款，貸款主體的資本金比例不低于20%，包括寬限期在內的貸款期限最長為25年。
二是還款方式靈活，還款壓力小。
在還款方式上，寬限期內還款機構可只還利息，不需還本；運營期內也可按照項目情況設置靈活的還本付息計劃，可按月或季歸還貸款本息。
三是貸款利率低，放款快。
值得關注的是，聯(lián)營公司原則上執(zhí)行基準利率，可根據(jù)項目和資金市場情況適當浮動；集體經(jīng)濟組織基準利率適當上浮；此外，在授信審批時效上，貸款內部審批時限不長于30個工作日。
較于開發(fā)商的融資利率足足便宜了一半。
四是即照顧銀行對風險的顧慮，又不增加開發(fā)負擔。
在華夏銀行的融資方案中，相關借款的擔保要求需同時滿足符合銀行要求的抵押或第三方（包括聯(lián)營公司股東或其他有實力的國有企業(yè)等）提供保證擔保；房屋出租預期收益質押。
如今，藥引子已準備好，集體租賃住房的大規(guī)模開發(fā)就只是時間問題了。
2折到3折房價的租賃性住房就猶如一只 “亞馬遜蝴蝶”，會從減少買房需求量、抑制市場租金等方面，對市場產(chǎn)生影響，至于市場房價會被它沖擊到何種程度，就讓我們拭目以待。
