仲量聯(lián)行:科技企業(yè)的強(qiáng)勁需求促使辦公樓市場租金增長
4月12日，仲量聯(lián)行發(fā)布2018年第一季度北京房地產(chǎn)市場報告。報告顯示，2018年第一季度寫字樓租金環(huán)比增長0.8%，空置率為4.3%。望京和中關(guān)村分市場租金漲幅較大，空置率持續(xù)走低。由于科技行業(yè)聚集的分市需求強(qiáng)勁，抬高了本季度整體租金。
與此同時，在零售地產(chǎn)市場，娛樂類租戶品牌保持?jǐn)U張態(tài)勢，其中非標(biāo)準(zhǔn)類影院嶄露頭角。盡管年初為傳統(tǒng)投資淡季，跨領(lǐng)域投資活動仍有回暖。在工業(yè)物流地產(chǎn)市場，新興平谷子市場的吸納量猛增，導(dǎo)致整體空置率創(chuàng)近五年新低。在住宅市場，由于高端住宅限價政策持續(xù)，豪華公寓的整體資產(chǎn)價值連續(xù)三個季度呈現(xiàn)負(fù)增長。商務(wù)出行和游客的強(qiáng)勁需求為酒店市場注入活力。仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“受政策影響，北京城區(qū)新增供應(yīng)將少于預(yù)期，大型企業(yè)租戶對新竣工的辦公樓項(xiàng)目趨之若鶩?！?
甲級辦公樓：“限高令”將影響未來中長期新增供應(yīng)量
據(jù)報告顯示，一季度北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）核心區(qū)辦公樓受城市規(guī)劃影響，高度將被限制在約100-180米之間（該區(qū)域在建項(xiàng)目中已超過該限高的辦公樓除外）。此次“限高令”對近期供應(yīng)影響不大，但會減少未來中長期的新增供應(yīng)體量，并進(jìn)一步推遲該區(qū)域項(xiàng)目的竣工時間。
在寫字樓需求方面，新竣工項(xiàng)目繼續(xù)承載大型企業(yè)租戶受到抑制的需求，大型國有企業(yè)中石油與位于奧林匹克中心區(qū)的恒毅大廈簽訂長期租約，并將入駐整棟大廈。大型科技企業(yè)阿里巴巴承租了望京金輝大廈中的大量辦公空間，進(jìn)一步鞏固其在該分市場的辦公空間占有率。與此同時，受監(jiān)管機(jī)構(gòu)過去一年來不斷開出多項(xiàng)創(chuàng)紀(jì)錄的罰金影響，本季度金融街辦公樓租賃需求有所放緩，企業(yè)紛紛調(diào)整其發(fā)展戰(zhàn)略以確保與政府制定的高質(zhì)量增長目標(biāo)保持一致。
值得一提的是，科技行業(yè)聚集的分市場因需求強(qiáng)勁，抬高了本季度整體租金。“盡管CBD和麗澤分市場面臨較大規(guī)模的未來供應(yīng)，但鑒于北京地區(qū)科技行業(yè)需求持續(xù)旺盛，望京和中關(guān)村的業(yè)主信心高漲，”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀?？拢‥ric Hirsch）表示，“科技企業(yè)的業(yè)務(wù)在未來還將迅猛增長，科技行業(yè)聚集的分市場將在辦公樓市場保持競爭性優(yōu)勢?！迸c此同時，金融街租金環(huán)比持平，數(shù)月以來, 監(jiān)管力度增強(qiáng)導(dǎo)致金融業(yè)市場租賃需求放緩。
投資市場：本季度交易總額達(dá)人民幣53億元
盡管年初是傳統(tǒng)意義上的投資淡季，但北京地區(qū)跨領(lǐng)域投資活動仍有回暖，一季度交易總額達(dá)人民幣53億元。第一季度共錄得7筆大宗交易涵蓋辦公樓、零售、酒店等領(lǐng)域。其中備受矚目的項(xiàng)目包括，凱德Mall翠微店出售給萬科旗下的印力集團(tuán)與Triwater資產(chǎn)管理公司組成的合資。該交易是萬科收購的國內(nèi)19個城市20家購物中心資產(chǎn)包的一部分。在海淀區(qū)，內(nèi)資地產(chǎn)開發(fā)商景瑞投資集團(tuán)斥資人民幣2.69億元收購擁有221間客房的酒店項(xiàng)目程遠(yuǎn)大廈（A座）。在三元橋地區(qū)，華住酒店集團(tuán)與美國資產(chǎn)管理公司德太集團(tuán)（TPG）成立的合資公司，以人民幣11.8億元收購騰飛酒店集團(tuán)旗下的宜必思北京三元橋酒店和北京諾富特三元酒店。
另外，在投資對象方面，機(jī)構(gòu)投資者對國內(nèi)資產(chǎn)的需求依然強(qiáng)勁，辦公樓物業(yè)的增值機(jī)會持續(xù)吸引投資者。然而，隨著核心區(qū)域的辦公樓資產(chǎn)日益稀缺，越來越多的投資者開始展望零售、酒店以及商務(wù)辦公園區(qū)的投資前景，尤其是在該市場不斷涌現(xiàn)新的投資機(jī)遇之時?！笆芤嬗趶?qiáng)健的經(jīng)濟(jì)基本面，北京仍是充滿吸引力的投資目的地，”仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“因此，投資者仍然積極地在這個市場尋找潛在的投資機(jī)會。”
優(yōu)質(zhì)零售市場：娛樂業(yè)態(tài)持續(xù)擴(kuò)張 非標(biāo)準(zhǔn)影院方興未艾
備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場。*新增供應(yīng)量涵蓋郊區(qū)市場的新增供應(yīng)量
在零售市場方面，由于娛樂業(yè)態(tài)的持續(xù)擴(kuò)張，非傳統(tǒng)型影院求新求變，逐步進(jìn)入該市場。例如，華夏影城北京環(huán)宇薈店本季度開業(yè)，打造 “小而美”的設(shè)計(jì)風(fēng)格；而萬達(dá)寰映影城落戶北京合生匯，專設(shè)親子主題影廳。此外，多家院線也在尋找機(jī)會或已簽下面積，計(jì)劃在京開設(shè)非標(biāo)影院。
另外，在供應(yīng)方面，繼上季度供應(yīng)高峰后，2018年第一季度僅有一個體量較小的項(xiàng)目入市。位于北三環(huán)外的北京環(huán)宇薈于本季度開業(yè)，錄得70%的入駐率。該項(xiàng)目總建筑面積為4萬平方米，側(cè)重于休閑生活和餐飲業(yè)態(tài)，并簽下兩家新零售超市，分別是騰訊入股的“永輝超級物種”和京東無人超市。本季度，貴友百貨建國門店經(jīng)過停業(yè)裝修后重新開張，引入餐飲和娛樂租戶，以期增加客流量，滿足附近白領(lǐng)的消費(fèi)需求。同時，亞奧區(qū)域的北辰百貨關(guān)門停業(yè)。
值得一提的是，郊區(qū)零售項(xiàng)目持續(xù)趨于“兒童化”是零售市場的另一重要內(nèi)容。 “目前，大部分新建郊區(qū)商業(yè)項(xiàng)目至少保證有一層的兒童業(yè)態(tài)，而兒童零售領(lǐng)域也有進(jìn)一步細(xì)分的趨勢，涵蓋兒童服飾、親子娛樂和兒童教育等各個類別，”仲量聯(lián)行北京零售地產(chǎn)部業(yè)主代表總監(jiān)曲闖表示，“此外，主打或僅專注于兒童主題的郊區(qū)商場興起，此類項(xiàng)目市場規(guī)模雖小，但數(shù)量不斷增長，未來兒童業(yè)態(tài)仍將持續(xù)驅(qū)動郊區(qū)市場租賃需求的發(fā)展?！?
工業(yè)物流地產(chǎn)市場：平谷分市場整體空置率降至0.5% 創(chuàng)新低
據(jù)報告顯示，工業(yè)物流市場方面來自電商企業(yè)、第三方物流企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)的租賃需求保持穩(wěn)定。一家跨國汽車零部件廠商租賃了位于平谷分市場內(nèi)普洛斯項(xiàng)目中剩余的全部倉儲空間，推高了一季度的凈吸納量（共23,900平方米）。大型電商企業(yè)仍熱衷于拓展市場，但成熟地區(qū)大面積租賃空間匱乏，抑制了其部分需求。
其中，平谷分市場的大宗租賃交易，促使本季度整體空置率降至0.5%，創(chuàng)五年來新低。與此同時，物流市場總存量保持在200萬平方米左右，市場連續(xù)四個季度無新增供應(yīng)。2018年第一季度無一手工業(yè)用地成交。
在租金方面，租金漲幅環(huán)比增長2.1%，在空置率緊縮的環(huán)境下，業(yè)主掌握著議價權(quán)。尤其是在優(yōu)質(zhì)地區(qū)，業(yè)主在小面積空間議價時占據(jù)主動，將市場整體租金推高至1.20元/平方米/天。物流巨頭普洛斯以超過人民幣2億元的價格收購了順義區(qū)北務(wù)鎮(zhèn)的一個項(xiàng)目，計(jì)劃將其重建成現(xiàn)代化、多樓層的倉儲空間?！拌b于北京未來倉儲市場供應(yīng)有限，該項(xiàng)目對于普洛斯具有相當(dāng)?shù)奈?，”仲量?lián)行華北區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)何邁可（Michael Hart）表示，“業(yè)主在市場上占據(jù)了有利位置。隨后幾個月，尤其是在成熟的分市場，業(yè)主會充分利用這種優(yōu)勢進(jìn)行議價?！?
高端住宅市場：春節(jié)假期導(dǎo)致銷量下降
據(jù)報告顯示，受春節(jié)期間處于市場傳統(tǒng)淡季的影響， 2018年第一季度豪華公寓成交量環(huán)比下降69.0%；高端別墅銷量仍受到新增供應(yīng)匱乏的限制，環(huán)比下降52.7%。
在政策方面，3月份召開的“兩會”確認(rèn)住宅市場仍將保持緊縮性調(diào)控的政策環(huán)境。新房售價繼續(xù)受到政策限制，豪華公寓新房售價連續(xù)三個季度保持負(fù)增長（環(huán)比下降0.8%）。不過，在供應(yīng)有限和需求平穩(wěn)的帶動下，高端別墅的新房售價保持平穩(wěn)增長，環(huán)比上漲0.8%。本季度僅有四個豪華公寓項(xiàng)目入市，均位于四環(huán)路附近，新增供應(yīng)231套。本季度沒有新房別墅供應(yīng)入市。
另外，租賃公寓市場的發(fā)展繼續(xù)成為本季度政府推動發(fā)展的熱點(diǎn)市場。北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會發(fā)布《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單通知》，鼓勵三環(huán)路以外的相關(guān)建筑調(diào)整為出租型公寓，但限制將四環(huán)路以內(nèi)的各類用地調(diào)整為住宅商品房。仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)周志峰表示：“ ‘兩會’更加明確了政府對住宅市場的發(fā)展方向。北京將優(yōu)先著重滿足市民居住的剛性需求，長租公寓未來將進(jìn)一步得到發(fā)展。”
酒店市場：業(yè)績持續(xù)回暖 年內(nèi)計(jì)劃開業(yè)項(xiàng)目約11家
備注:酒店指高端酒店市場。*平均房價包含服務(wù)費(fèi)
據(jù)報告顯示，一季度北京高端酒店業(yè)績持續(xù)回暖，每間可出租客房收入實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長。截至2月，每間可出租客房收入同比增長14.1%至630.3元。這一增長主要得益于平均房價同比上漲7.8%至986.7元與入住率同比上升3.6個百分點(diǎn)至63.9%。每間可出租客房收入基本恢復(fù)至全球金融危機(jī)前2011年的水平。
在供應(yīng)方面，一季度北京沒有高端酒店開業(yè)，年內(nèi)計(jì)劃開業(yè)酒店項(xiàng)目約11家。這些計(jì)劃開業(yè)的酒店將提供超過2,400間新增客房，其中高端酒店新增客房供給數(shù)量較上年增加1.7%，城市新增供給整體較為平緩。新酒店將集中在下半年開業(yè)，且分布在城市不同區(qū)域，在市中心主要集中于王府井和前門地區(qū)，在近郊區(qū)域則主要包括昌平和豐臺等。
值得一提的是，由于可供出售的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)較少，預(yù)計(jì)北京仍將是酒店投資方炙手可熱的目標(biāo)城市。通過三元橋地區(qū)宜必思與諾富特酒店的交易，以及過去幾個月的整體交易情況來看，北京酒店資產(chǎn)交易變得越發(fā)活躍。未來隨著酒店市場整體業(yè)績的回暖、優(yōu)質(zhì)可售資產(chǎn)的稀缺以及中心城區(qū)未來相對平緩的供給，預(yù)計(jì)未來北京酒店資產(chǎn)交易價格將有更大的提升空間。
在政策方面，政府的重點(diǎn)發(fā)展政策（京津冀一體化）預(yù)計(jì)將推動2018年酒店業(yè)績的上升。北京市中心持續(xù)受到土地政策的影響，新增供給將進(jìn)一步收縮，這將利好中心城區(qū)現(xiàn)有酒店的業(yè)績表現(xiàn)。此外，三月舉行的“兩會”指出要進(jìn)一步推進(jìn)京津冀地區(qū)交通一體化、產(chǎn)業(yè)協(xié)同以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)，這將為北京帶來更多的商務(wù)與休閑旅游客源，帶動住宿需求。仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部副總裁祖瑞濃表示，“京津冀一體化將為北京帶來諸多利好，例如將為城市帶來更多的會議會展，帶動住宿需求。隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，我們預(yù)計(jì)來自北京周邊城市的周末短途游也將更為活躍。此外，2017年底發(fā)布的京津冀地區(qū)144小時免簽政策預(yù)計(jì)也將吸引更多的海外游客，為酒店業(yè)績帶來利好?！?
