深圳“二次房改”透露了哪些信號 孟曉蘇卓勇良等帶來了答案
1998年7月，國務(wù)院頒布23號文，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房商品化制度開始建立，也開啟了中國改革開放新征程。
時隔20年，深圳啟動第二次住房制度改革。6月5日，深圳出臺《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（以下簡稱“意見”），深圳計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房以及公共租賃住房三大類，占住房供應(yīng)比例依次為40%、40%、20%。這一新政透露出了一些新的信號。
未來，它將如何影響深圳的城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場，又將面臨哪些推進(jìn)難題，對此，中國房地產(chǎn)報記者與國家原房改課題組組長、中房集團(tuán)公司前董事長孟曉蘇，浙江省發(fā)展和改革研究所原所長卓勇良，新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷，深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉進(jìn)行了采訪。
中國房地產(chǎn)報：對于深圳新政你們有何看法？
孟曉蘇：深圳推出的這一住房新政真的是一件好事情，它的三部分分類很符合現(xiàn)在市場實際與國家政策需要。以往，國務(wù)院已明確了以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。其中強(qiáng)調(diào)了商品化是一個方向，商品房肯定是要充分供應(yīng)的；再一個政策性支持住房也分為多種門類，有政策含量高一些的，也有市場成份多一些的，比如共有產(chǎn)權(quán)房就是一種市場化的房屋，但又含有一定的政策性。但我覺得這也是一個過渡。
當(dāng)然，政策性住房也可以延伸至廉租房，這是一個很寬泛的范圍。
另外，深圳住房供應(yīng)體系的比例也安排得很適當(dāng)，特別是在中間層次政策含量方面可以有很大的調(diào)節(jié)，符合市場方向，也符合政府提出的基本保障的要求。
李宇嘉：被稱為“二次房改”的深圳住房制度改革方案的大背景，一是，今年是改革開放40周年，房改20周年，國家要在關(guān)鍵性改革領(lǐng)域取得突破性進(jìn)展，深圳不僅是改革開放的前沿陣地，也是住房制度改革的前沿陣地，房改最早就在深圳展開，所以現(xiàn)在國家賦予深圳這項使命。二是，深圳已是高度化發(fā)展的城市，表現(xiàn)形式就是人口密集、土地資源緊缺、已經(jīng)進(jìn)入存量房盤活階段，在這種情況下如何有效解決房價高、需求量大的問題，以及如何在全國帶頭作出改革很重要。
中國房地產(chǎn)報：意見主要是想解決哪些問題？
歐陽捷：主要是想解決商品住房價格上漲過快、住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題。特別是深圳吸引人才進(jìn)入3.0時代，近兩年每年引進(jìn)人才數(shù)量約20多萬人，更加劇了住房供需矛盾，如果不能很好地解決他們的住房問題，最終是留不住人才的。深圳現(xiàn)在是想盡一切辦法，設(shè)法解決住房問題。
李宇嘉：要解決的問題是如何在住房制度頂層設(shè)計上做方案，頂層設(shè)計如何指導(dǎo)住房供應(yīng)體系，以及如何解決住房需求，以此來解決住房、產(chǎn)業(yè)、人口和諧發(fā)展。首先在頂層設(shè)計上提出6比4的概念，這跟過去的住房制度、住房市場貨幣化改革以來推進(jìn)的路徑有所差別，過去的20年過多強(qiáng)調(diào)市場化，對住房的公共屬性和民生屬性強(qiáng)調(diào)不夠，造城全國熱點(diǎn)房價暴漲，高房價導(dǎo)致城市運(yùn)營成本高、產(chǎn)業(yè)成本高、資金流入虛擬領(lǐng)域、人才買不起房。深圳也不例外，現(xiàn)在就是要解決這種惡性循環(huán)問題，對過去過度強(qiáng)調(diào)市場化進(jìn)行糾偏，以城市、產(chǎn)業(yè)、人口、住房協(xié)調(diào)發(fā)展為基礎(chǔ)提出建設(shè)人才住房，以租賃住房為主體。
中國房地產(chǎn)報：意見明確建設(shè)60%的保障性住房、40%的商品性住房的比例關(guān)系，這個比例具有市場和現(xiàn)實支撐嗎？
卓勇良：意見稿中有幾個問題需要進(jìn)一步明確，比如人才怎么界定，保障性住房供應(yīng)占比60%如何判斷，90平方米以下的住房是否能滿足需求等。
歐陽捷：保障住房主要是針對人才和低收入戶籍人口以及從事基本公共服務(wù)的行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工群體，這是深圳未來城市發(fā)展需要重點(diǎn)保障住房的人群。深圳商品住房價格已經(jīng)很高，相對來說高端商品住房并不短缺，這個比例應(yīng)該還是相對比較合理的。
李宇嘉：現(xiàn)在可以看到棚改、地鐵上蓋、TOD模式（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式）等存量用地的盤活，在國家“房住不炒”的大背景下思路已經(jīng)很清晰了，但這個頂層設(shè)計如何落地是一個難題?！笆晃濉逼陂g、“十二五”期間深圳在住房規(guī)劃數(shù)據(jù)設(shè)計上還是比較客觀的，但最后沒有實現(xiàn)。
很大程度上來說深圳對于非商品住房的其他類型住房的土地資源供應(yīng)、資金保障、公共配套等做的不夠，特別是供地上沒有很好地落實。很多土地規(guī)劃在偏遠(yuǎn)地方，每年住房用地太少，產(chǎn)業(yè)用地太多，當(dāng)然不是說不發(fā)展產(chǎn)業(yè)，而是在發(fā)展的過程短期的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向驅(qū)動了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，所以這個支撐是個問題。
中國房地產(chǎn)報：意見大方向是符合建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的，就其中提到的多種住房體系及改革措施，對于這些措施你們有何建議？
孟曉蘇：關(guān)于公共租賃房的發(fā)展，它的出現(xiàn)是彌補(bǔ)過去房改中供應(yīng)的不足，是強(qiáng)化發(fā)展的一部分，也是中央特別重視的。我認(rèn)為在深圳這個地方，有不少外來人口，他們可能在原籍有房屋，進(jìn)入深圳后沒有住房，但可以租房住，這是一個很好的選項，包括用集體建設(shè)用地建的租賃房有效地解決了外來者的居住問題，這些房屋無論是由政府提供還是由市場提供，公共租賃房都應(yīng)該大力發(fā)展。
關(guān)于公共租賃住房部分我有個建議，政府提供這部分要主要限于廉租房，可以放在政策性住房中；20%公共租賃房主要以市場租賃為主。支持公共租賃住房的發(fā)展可以用資產(chǎn)證券化方式、支持新辦租賃企業(yè)的方式。
歐陽捷：首先是如何建設(shè)與籌集到這么多的住房？意見鼓勵企事業(yè)單位和社會組織建設(shè)籌集各類住房，這是一個機(jī)制創(chuàng)新，以后不是只有開發(fā)商才能建造住房了，而且未來這些保障性住房還可以上市交易，變成真正的商品住房。關(guān)鍵在于政府是否真正讓利，打破政府壟斷土地市場的格局，讓企事業(yè)單位和社會組織都能夠利用在用低效土地參與到住房建設(shè)和籌集上，并且在土地出讓金和稅費(fèi)上給予優(yōu)惠。
李宇嘉：如果在土地資源上沒有解決，存量用地沒有盤活，同時很多工業(yè)用地都想做商品住房的開發(fā)，那么政府怎么控制房地產(chǎn)化，這個問題比較嚴(yán)峻。如果過去的問題不解決的話，現(xiàn)在做起來還是比較難的。
