1個月廣東6市針對樓市發(fā)文7次，大灣區(qū)規(guī)劃將“去地產(chǎn)化”
在新規(guī)劃、新政策即將落地的新區(qū)域，首先被關注的領域一定是當?shù)氐姆康禺a(chǎn)。雄安新區(qū)，規(guī)劃伊始，就限制和凍結(jié)了房地產(chǎn)的炒作，走了“去地產(chǎn)化”的路徑。隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃公布進入倒計時，灣區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)被炒作，是必然的事情。
———著名房地產(chǎn)市場研究專家、廣東省房協(xié)理事趙卓文在5月份發(fā)布分析表示
隨著大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要發(fā)布進入倒計時，在過去的一個月，佛山、江門、東莞、中山、深圳、惠州等6個城市，先后針對樓市發(fā)文，著手規(guī)范市場、管控價格、抑制投資等行為，并探索樓市管控長效機制。
業(yè)內(nèi)人士看來，在新規(guī)劃、新政策即將落地之前，首先被關注的一定是當?shù)氐姆康禺a(chǎn)。但資金過于密集流向房地產(chǎn)，勢必導致其他行業(yè)資金不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才引進將受阻。
正如雄安新區(qū)和海南島一樣，在區(qū)域規(guī)劃的同時亦全面嚴控房地產(chǎn)。因此，大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要發(fā)布前后，同樣也會“去地產(chǎn)化”，或者杜絕過度地產(chǎn)化，以保障城市高質(zhì)發(fā)展，吸引更多高質(zhì)量人才和企業(yè)落戶。
在這一背景下，灣區(qū)各城已經(jīng)動起來。過去一個多月里，上述6個城市針對樓市發(fā)文7次，以預防樓市“過熱”。其中，深圳舉措被業(yè)界稱為“第二次房改”，而佛山順德區(qū)是此次樓市整頓中，動作最早的城市。
“后續(xù)不排除更嚴調(diào)控落地”，相關專家建議灣區(qū)各地政策聯(lián)動統(tǒng)籌，將更符合城市群發(fā)展。
深圳“第二次房改”？
5月的倒數(shù)第三天，惠州大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關于嚴厲打擊惡意炒房、惡意炒作等違法違規(guī)行為的聲明》，對于一次性購買3套及以上房子將暫緩網(wǎng)簽、查資金來源。同時提到，對于相關機構炒作宣稱的政府限購、價格上漲等信息，制造房地產(chǎn)市場緊張氣氛、誤導購房群眾恐慌性購房行為，也將調(diào)查核實予以嚴懲。
隨后，深圳對住房制度進行了重大調(diào)整。6月5日，深圳對外發(fā)布了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》。此舉被業(yè)界稱為“第二次房改”。
據(jù)南都記者不完全統(tǒng)計，在剛剛過去的一個月，大灣區(qū)9市中，至少有6個城市先后發(fā)布7次，與樓市調(diào)控、市場規(guī)范甚至住房制度改革等相關政策、通知或征求意見稿。
此次順德動作最早
5月3日，佛山市順德區(qū)國土和城建水利局轉(zhuǎn)發(fā)了《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設管理局關于重申房地產(chǎn)銷售秩序 加強銷售現(xiàn)場公示有關工作的通知》，加強對房地產(chǎn)銷售秩序的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通知原文件發(fā)布的日期，是4月26日。這是最近大灣區(qū)各市開展新一輪樓市整頓，動作最早的城市。
隨后，江門、東莞連續(xù)發(fā)文，中山亦同步開展規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ棛z查。而深圳在本次發(fā)布征求意見稿前不久，已在《深圳市住房建設規(guī)劃2018年度實施計劃》中，進一步加強房價管控，構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應體系。
步調(diào)一致出手重申堅持調(diào)控目標，佛山江門東莞中山整頓市場規(guī)范
按照時間軸來記錄，大灣區(qū)在過去一個多月時間內(nèi)，六個城市的動作表現(xiàn)為逐漸趨嚴，或者說是逐漸從市場整頓，到進一步抑制投資客，并著手從更“長效”住房制度改革來推動樓市發(fā)展。
從政策內(nèi)容和專項檢查通報來看，佛山、江門、中山和東莞的文件主旨內(nèi)容有不少共同的發(fā)力點，首先是進行市場規(guī)范、其次是價格管控，再次是加強輿論引導。
佛山《通知》中就明確要求規(guī)范銷售管理，加強監(jiān)督指導，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理安排開盤時間和銷售方式，避免在夜間(17：30-次日8：30)進行項目開盤或銷售活動，對預計購房人數(shù)較多的項目，盡可能采用搖號等方式進行銷售。江門同樣強調(diào)，對取得預售許可或者辦理現(xiàn)售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。東莞則取消同一套房屋首次備案180天后可累計上調(diào)5%的規(guī)定。新建商品住房銷售價格一經(jīng)備案不得上調(diào)。
同時，佛山、江門和中山均重申，嚴禁企業(yè)人為制造銷售緊張氣氛，嚴禁過分宣傳和渲染樓盤熱銷情況，以及不得渲染房價上漲預期等?；葜莘抗芫忠蔡貏e提到，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構、自媒體單位借此進行炒作和造謠傳謠行為也引起該局高度重視。對于制造房地產(chǎn)市場緊張氣氛、誤導購房群眾恐慌性購房行為，將調(diào)查核實予以嚴懲。
事實上，這些城市先后進行房地產(chǎn)市場整頓并不是一場不約而同的巧合，而是一次步調(diào)一致的“拉網(wǎng)”。
5月19日，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》，其中，對于“堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，并提出大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序與加強輿論引導和預期管理”，也正是以上幾個城市這一輪樓市整頓的共同方向。
區(qū)域利好預期下投資客“抬頭”，針對“土豪掃貨”，惠州大亞灣表態(tài)“清場”投資客
“在新規(guī)劃、新政策即將落地的新區(qū)域，首先被關注的領域一定是當?shù)氐姆康禺a(chǎn)?！敝康禺a(chǎn)市場研究專家、廣東省房協(xié)理事趙卓文在5月份發(fā)布分析表示，雄安新區(qū)規(guī)劃伊始，就限制和凍結(jié)了房地產(chǎn)的炒作，走了“去地產(chǎn)化”的路徑。隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃公布進入倒計時，“灣區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)被炒作，是必然的事情”。
在各地重申調(diào)控力度的同時，惠州的這次動作直接嚴肅表態(tài)要“清場”投資客。5月底，惠州大亞灣發(fā)布“3套以上暫緩網(wǎng)簽”政策，深圳資深地產(chǎn)專家對此直言，大亞灣市場的確出現(xiàn)異動，政府掌握到了“土豪掃貨”的現(xiàn)象開始萌生，因此發(fā)布政策“打提前量”，防止市場過熱。
對此，克而瑞CR IC專題中點評認為，近年隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的出臺，吸引了大量群眾前來就業(yè)安居，在區(qū)域利好預期下，惠州大亞灣樓市開始逐漸升溫，但同時投機炒房行為也由此滋生。
事實上，在這一輪樓市整頓之前，大灣區(qū)各地已經(jīng)出臺不同程度的限購政策，并不同程度地執(zhí)行限價和限貸等價格管控和房貸收緊政策，目前各地首套房貸利率普遍已經(jīng)在上浮15%-30%不等的水平。
在業(yè)內(nèi)人士看來，各地的調(diào)控“組合拳”無疑已經(jīng)給投資者的置業(yè)門檻抬高了不少，然而區(qū)域利好預期下，經(jīng)濟實力更強的投資客則“跨過門檻”前來購房。
惠州世聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，大亞灣最近入市開盤的樓盤，外地客戶達5成以上。批量外省客戶涌入市場，惠州再度出現(xiàn)供需兩旺的局面，部分開發(fā)商開始采取一次性付款優(yōu)先及提高首付比例的辦法來甄別客戶。
同樣因為部分項目“供需兩旺”，樓盤以付款方式來“篩選”客戶的情況，更早出現(xiàn)在佛山限購區(qū)域內(nèi)。從去年開始，禪桂中心城區(qū)限購區(qū)內(nèi)的樓盤因為限價開售時，價格趨同甚至低于非中心區(qū)的住宅同期售價，而吸引更多客戶購房。5月上旬，禪城區(qū)某個將開盤項目在置業(yè)群中打出開售消息，并提出要求“本次開盤只接受一次性支付客戶，不接受銀行按揭”。
惠州大亞灣發(fā)文抑制投資客的同時，其他城市也開始或多或少地對于各種投資行為加大限制。就在上周六，深圳有樓盤在開盤前發(fā)出聲明，“公開發(fā)售優(yōu)先針對個人，如企業(yè)購房需于個人選房結(jié)束后參與選房”，抑制投資公司炒房行為。
針對不同群體探索“長效機制”，深圳啟動18年長周期住房制度改革
在深圳上周發(fā)布的關于深化住房制度改革的《意見》中，同樣明確包括正確引導居民住房消費觀念，保障合理自住需求，抑制投資投機性行為。保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，嚴格落實各項調(diào)控措施。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，堅決查處開發(fā)、銷售、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。
在這次征求意見稿再度對調(diào)控目標進行重申，并再度表態(tài)在抑制投資需求及市場規(guī)范的基礎上，提出橫跨18年長周期的住房制度改革，探索“長效”的調(diào)控機制及可持續(xù)性的政策。
《意見》明確表示深圳將針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，并計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。
在業(yè)內(nèi)人士看來，推動城市房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康運行，是對即將發(fā)布規(guī)劃的大灣區(qū)發(fā)展中，城市自身的發(fā)展及城市群發(fā)展的重要保障。
中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁發(fā)表評論認為，深圳的這份意見代表了大灣區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展的政策導向，在基本尊重過去房地產(chǎn)發(fā)展的歷史現(xiàn)實的基礎上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生價值為導向，實施住房制度的革命性變革，引導房地產(chǎn)進而影響國民經(jīng)濟邁向更加健康的方向。
資金過密流入房地產(chǎn)會導致其他行業(yè)資金不足，避免因房地產(chǎn)置業(yè)成本上升，各地安居政策備受關注
“各城市房地產(chǎn)政策反映了從中央的原則來看大灣區(qū)，一定要把‘炒家’排除在外，幾個原因：第一，不能讓資金過于密集地流向房地產(chǎn)，而導致其他需要發(fā)展的行業(yè)的資金不足；第二，避免因為房地產(chǎn)置業(yè)成本上升，生活的邊際成本過高，導致產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才引進受阻?！狈鹕絽R誠鴻圖地產(chǎn)顧問有限公司董事長劉世恩表示。
回顧過去幾個月，雄安新區(qū)在規(guī)劃伊始，就限制和凍結(jié)了房地產(chǎn)的炒作，走了“去地產(chǎn)化”的路徑。4月，南海“海南自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港新政”公布不到10天，隨即實施海南島全域限購。5月，四部委聯(lián)合發(fā)布了《關于推進高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設的指導意見》，這意味著國家對于“高鐵新城”政策發(fā)生了重大變化，其核心之一就在于防控高鐵新城單純房地產(chǎn)化。
目前越來越多的區(qū)域規(guī)劃和政策利好在落地前后，就已經(jīng)開始“去地產(chǎn)化”或者杜絕過度地產(chǎn)化。
正如談及本次惠州政策出臺的初衷和背景，惠州市房管局相關負責人回應，吸引高質(zhì)量的人才和企業(yè)落戶就業(yè)創(chuàng)業(yè)安居十分重要。延伸到房地產(chǎn)市場，對于真正想來就業(yè)創(chuàng)業(yè)的群體置業(yè)是無比歡迎的。但對于想著前來投機炒房將被限制甚至禁止。
近一年，全國50余城陸續(xù)出臺百余項人才新政，僅珠三角地區(qū)就有深圳、廣州、中山、珠海、佛山、東莞相繼出臺政策，各地的安居政策備受關注。在中指院發(fā)布的一份分析中顯示，大灣區(qū)所在的廣東省無論是高校畢業(yè)生占據(jù)的規(guī)模，還是戶籍人口中受過高等教育的人數(shù)規(guī)模都在全國前列，擁有吸引高等教育人才先天優(yōu)勢的珠三角，在大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃之下前景被廣泛看好。
“目前粵港澳大灣區(qū)在區(qū)位優(yōu)勢和面對國內(nèi)市場與東南亞的對接，以及港口和內(nèi)部交通等等基礎建設方面有一定先發(fā)優(yōu)勢。但是尚未形成比肩世界灣區(qū)應有的產(chǎn)業(yè)領先和支柱產(chǎn)業(yè)?！眲⑹蓝鬟M一步分析指出，在這種前提下，如果房地產(chǎn)成為可以支付的渠道，這對于大灣區(qū)的發(fā)展和影響可謂是“毀滅性”的，因為資金很容易最終還是“拐彎抹角”地進入樓市，很難進入到產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導入，這與灣區(qū)發(fā)展的目標是不相符的。
在當前國家粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展勢頭下，對各個城市來說，抑制炒房和投資資金，更好地為大灣區(qū)發(fā)展注入活力以及推動城市的高質(zhì)發(fā)展，吸引高質(zhì)量的人才和企業(yè)落戶就業(yè)創(chuàng)業(yè)安居將成為一個重要方面。
后續(xù)不排除更嚴調(diào)控落地，業(yè)內(nèi)人士建議灣區(qū)各地政策聯(lián)動統(tǒng)籌，更符合城市群發(fā)展
盡管這一輪樓市整頓中，惠州以大亞灣為區(qū)域試點，率先進行一場“有效將惡意炒房的投機人群清出市場”的舉措，但是更多城市的發(fā)力點，仍舊在于重申調(diào)控不放松的主基調(diào)，規(guī)范銷售管理，加強監(jiān)督指導，以及加強新房銷售價格的管控并規(guī)范銷售現(xiàn)場信息公示。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，這一輪政策相對比較溫柔，但是從各地文件中表態(tài)來看，下一步有更全面或者進一步的限購政策或者規(guī)范舉措，是個大概率事件。
“佛山是否還會有后續(xù)政策出來？我個人認為應該會的?！狈鹕绞蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長周倩在接受南都記者采訪時表示，目的是有效抑制炒房和單純投資性置業(yè)。這一觀點得到眾多業(yè)界專家的認同。
世聯(lián)行佛山公司總經(jīng)理葛樸表示，“政策的加碼不一定是9個城市全部一刀切。但部分樓價上漲比較快的城市或者區(qū)域的政策走向一定是持續(xù)從嚴的?！?
“在大灣區(qū)9+2城市群的這9個城市中，有六七個屬于杜絕樓價過快上漲、市場過熱的重點監(jiān)控城市和區(qū)域，廣州、佛山、深圳、惠州、珠海、中山和東莞都在這個重點調(diào)控監(jiān)控區(qū)域內(nèi)。在這樣的背景下，調(diào)控目標不動搖、力度不放松始終是主基調(diào)，從這一點來看，過去一個月各地的政策和整體風向標是一致的。”趙卓文在接受南都記者采訪時進一步表示，更值得關注的是，隨著大灣區(qū)的規(guī)劃落地，這個城市群將發(fā)生深刻的變化?！罢咝枰獙σ种七^度的投資和炒作，但同時又符合灣區(qū)城市群發(fā)展，做一個整體與聯(lián)動的設計。比如廣佛融合發(fā)展，廣州限購佛山不限購是不可能的；但是另一方面，在灣區(qū)的這個城市居住，到另一個城市發(fā)展和置業(yè)也應該是被允許的。”
在趙卓文看來，過去一個月各地的動作，“更多還是一個調(diào)研、整頓與土地的摸查，防止過熱，對于大灣區(qū)未來需要的房地產(chǎn)政策，目前還沒有一個統(tǒng)籌的方案，但是未來一定會出臺?！?
