不動(dòng)產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)稅征收再進(jìn)一步
歷時(shí)四年、被看作房地產(chǎn)稅征收條件和推進(jìn)財(cái)產(chǎn)公開前提的全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作，終于有了突破性進(jìn)展。
近日，自然資源部副部長王廣華表示，我國不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入全面運(yùn)行階段。
業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的是，不動(dòng)產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)后，房地產(chǎn)稅征收的依據(jù)性障礙被破除，房地產(chǎn)稅征收議程是否會(huì)加快？
對此，自然資源部一位人士對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，不動(dòng)產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)是最先設(shè)計(jì)這個(gè)制度時(shí)就定下的，也是這個(gè)登記制度的基礎(chǔ)要求，相當(dāng)于一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施，當(dāng)時(shí)并沒有特別針對房地產(chǎn)稅。分散登記模式下，房地產(chǎn)稅也能收，但是聯(lián)網(wǎng)后，能為征收房地產(chǎn)稅提供更加充分的依據(jù)和基礎(chǔ)信息，更加有效支撐房地產(chǎn)稅收改革。
雖然這個(gè)系統(tǒng)不是為了征收房地產(chǎn)稅，也不能“以人查房”，但在SOHO中國董事長潘石屹看來，“這已經(jīng)讓許多人緊張和恐懼起來了?！倍耸僦霸硎尽叭珖?lián)網(wǎng)會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下跌”。
在4月11日的博鰲（樓盤）亞洲論壇上，住建部原副部長仇保興曾表示，關(guān)于房地產(chǎn)市場，要從行政調(diào)控變成稅收、信貸等市場工具的調(diào)控，“從長遠(yuǎn)看，包括消費(fèi)稅、空置稅，這些肯定會(huì)出來的?！?
“現(xiàn)在隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的全國聯(lián)網(wǎng)，一些障礙正在消除，推出房地產(chǎn)稅、空置稅的基礎(chǔ)已經(jīng)具備?！比A南城市研究會(huì)創(chuàng)會(huì)副會(huì)長許學(xué)鋒認(rèn)為。
登記不規(guī)范、小產(chǎn)權(quán)房、違規(guī)用地等將集中解決
自然資源部的前身國土資源部，曾經(jīng)在2014年公布不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間表：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度；2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡；2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度；2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
這一時(shí)間表目前已經(jīng)完成。
按照自然資源部最新調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國335個(gè)地市、2853個(gè)縣區(qū)共設(shè)立3001個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記辦事大廳、3.8萬個(gè)窗口，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，登記的適用對象包括：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施之前，是多部門分散登記，部分相關(guān)管理環(huán)節(jié)不完善、不規(guī)范，導(dǎo)致了歷史遺留問題。
自然資源部部署從6月起，用3個(gè)月時(shí)間在全國開展專項(xiàng)整治，推進(jìn)“減證便民”，清理取消沒有法律法規(guī)依據(jù)的前置環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求全面清理煩擾企業(yè)和群眾的“奇葩”證明、循環(huán)證明、重復(fù)證明等各類無謂證明。
自然資源部還特別強(qiáng)調(diào)，要防止“小產(chǎn)權(quán)房”通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。同時(shí)要嚴(yán)厲打擊濫用職權(quán)偽造材料虛假登記，故意錯(cuò)誤登記，為融資違法登記，惡意串通違規(guī)登記和泄露登記信息的行為。
王廣華表示，國家土地督察機(jī)構(gòu)在近年來的督察中發(fā)現(xiàn)，有些地方為了融資需要，為公益性的道路、公園、公共設(shè)施等土地，違規(guī)虛假辦理抵押登記，有的地方與第三人惡意串通違規(guī)登記，泄露登記信息。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)有助于把房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、海洋資源等進(jìn)行信息更準(zhǔn)確地登記，利于全國信息的查閱和管理。從房地產(chǎn)角度來看，此前存在部分海景房違建的現(xiàn)象，但隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實(shí)，部分海景用地、海灘項(xiàng)目將納入到更有序的監(jiān)管，有助于防范違規(guī)用地等現(xiàn)象出現(xiàn)。
不過，就制度建設(shè)而言，不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)只是一個(gè)開始，后續(xù)還有很多工作要做。
為房地產(chǎn)稅、空置稅開征掃除障礙
相比不動(dòng)產(chǎn)登記和換證，人們更關(guān)心的是，這項(xiàng)制度是否會(huì)影響房價(jià)漲跌，促成房產(chǎn)稅落地及財(cái)產(chǎn)公開體系的建立。
2017年12月26日，國土資源戰(zhàn)略研究重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，就曾以“房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)與不動(dòng)產(chǎn)登記”為主題，舉行專項(xiàng)學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì)。與會(huì)學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅征收必須在處理好公平與效率問題的原則下，以不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)數(shù)據(jù)為依據(jù)。這實(shí)際上就把不動(dòng)產(chǎn)登記列為了房產(chǎn)稅征收的主要條件之一。
“不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)首先是為決策層提供決策依據(jù)。從全國層面來說，我們直到現(xiàn)在還不清楚每個(gè)城市究竟有多少住房？住房狀況如何？未來可能有多少住房會(huì)成為危房？其次才是我們根據(jù)存量房產(chǎn)及其分布，研究房地產(chǎn)相關(guān)稅法和政策，運(yùn)用稅收手段解決空置住房問題，提高住房有效供給?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，房地產(chǎn)稅征收最大的兩個(gè)難點(diǎn)，一是全國住房信息的聯(lián)網(wǎng)，涉及房源情況比較復(fù)雜，不止有商品房，還有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、農(nóng)村宅基地、集體土地用房等，如果將這些帶有居住屬性的不動(dòng)產(chǎn)全部納入聯(lián)網(wǎng)，稅制制定上就能更加合理；二是不同城市間不同類型住宅價(jià)值評估體系的建立。
“既然房產(chǎn)信息能夠聯(lián)網(wǎng)，這種資產(chǎn)價(jià)值評估體系推進(jìn)的效率應(yīng)該也會(huì)很快實(shí)現(xiàn)。隨著難點(diǎn)的逐一解決，房地產(chǎn)稅的開征只是一個(gè)時(shí)間的問題?！惫阏J(rèn)為。
除了房地產(chǎn)稅，有關(guān)房產(chǎn)空置稅的討論也一直很熱烈。
6月14日，第十屆陸家嘴(600663,股吧)金融論壇上，剛剛退下來的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民表示，“我在中央財(cái)辦時(shí)，曾經(jīng)請有關(guān)單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調(diào)查，我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。這很不正常，說明用來炒的房子真不少，有關(guān)部門應(yīng)該盡快制定空置標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在我們在頻頻調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是底數(shù)不清怎么調(diào)控？像GDP不清楚怎么調(diào)控經(jīng)濟(jì)？”
根據(jù)國際通常標(biāo)準(zhǔn)，商品房空置率在5%~10%之間可視為正常水準(zhǔn)，而我國商品房空置率卻長期處在20%~30%之間（其中二線城市高于一線城市，而三四線城市又高于二線城市），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常水準(zhǔn)。
中國社科院近日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2018）》指出，2018年政策調(diào)控的關(guān)鍵在于建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，而長效機(jī)制包括法律保障機(jī)制、土地供給機(jī)制、稅收調(diào)節(jié)機(jī)制等諸多內(nèi)容。社科院建議，應(yīng)該以“空置稅”來替代房產(chǎn)稅，從而增加住房持有成本，提高住房利用效率。
“在政府重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的大背景下，空置稅預(yù)計(jì)要等房地產(chǎn)稅實(shí)施后再確定是否有必要推進(jìn)。”許學(xué)鋒認(rèn)為。
何時(shí)征收仍是個(gè)謎。但不動(dòng)產(chǎn)登記體系全面運(yùn)行后，誰有多少套房子一清二楚，這為房地產(chǎn)稅和空置稅的征收掃除了數(shù)據(jù)性障礙，并有利于后市樓市調(diào)控政策更加精準(zhǔn)性的出臺(tái)。
當(dāng)然，作為稅制改革的重要部分，房地產(chǎn)稅的征收仍需等待立法授權(quán)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)稅屬于地方稅，最終還取決于地方政府愿不愿意收。
歐陽捷認(rèn)為，中央只是借此掌握信息和大數(shù)據(jù)，財(cái)政部和稅務(wù)總局只是借此來了解和測算稅收水平、擬定稅收法規(guī)及政策，地方政府才是稅收主體，大城市并不想過早開征或過多收稅，因?yàn)槠鋾?huì)抑制土地財(cái)政收入；想開征的是中小城市，因?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)市場將逐漸萎縮，需要房地產(chǎn)稅補(bǔ)充財(cái)政收入。
