限價(jià)地地價(jià)創(chuàng)新高 長(zhǎng)沙樓市預(yù)期管理待考
長(zhǎng)沙對(duì)于樓市的預(yù)期管理還真是讓人霧里看花。
一邊是新盤頻推、供應(yīng)激增，引導(dǎo)樓市向房?jī)r(jià)穩(wěn)定預(yù)期轉(zhuǎn)變；一邊卻是新推的“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊價(jià)格創(chuàng)新高，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增強(qiáng)。
兩種情況的交織出現(xiàn)使市場(chǎng)陷入一時(shí)的膠著狀態(tài)。
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（15日）發(fā)布的2018年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份長(zhǎng)沙新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為2.7%、2.2%，在全國(guó)70個(gè)大中城市中均位列第七。調(diào)控仍面臨較大壓力。
也就在今天，湖南省委常委、長(zhǎng)沙市委書記胡衡華在率隊(duì)赴市住建委調(diào)研促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、形成合力，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，“要加強(qiáng)督查，高度關(guān)注下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的情況和效果，對(duì)責(zé)任不到位、工作不力的，堅(jiān)決啟動(dòng)問(wèn)責(zé)”。
在這種情況下，長(zhǎng)沙房企似乎再次走到了十字路口：究竟是觀望還是應(yīng)該大舉拿地？
“開閘放地”的序幕
8月14日，長(zhǎng)沙市梅溪湖、洋湖、濱江三大板塊集中掛牌出讓7宗土地，包含4宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地，掛牌截止時(shí)間均為9月13日。其中，價(jià)格最高的一宗地位于濱江新城，掛牌起始價(jià)達(dá)到38.8602億元。
此次供地不僅集中，供應(yīng)量大且密集，被當(dāng)?shù)匾暈槭恰伴_閘放地”“供地狂潮”開始的序幕。
長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)信息顯示，位于長(zhǎng)沙梅溪湖板塊，編號(hào)為B-51、B-36-1、J-16-1的三宗地，是限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊，住宅銷售最高限價(jià)為11000元/平方米；起始樓面價(jià)均為6000元/平方米，土地交易均最高限價(jià)6500元/平方米。另一宗限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊位于長(zhǎng)沙洋湖片區(qū)。而其他三宗地塊，則限制了住宅銷售最高價(jià)格，并未限制地塊最高競(jìng)拍價(jià)格。
據(jù)介紹，梅溪湖片區(qū)B-51地塊位于岳麓區(qū)雪松路以南、映日路以東，地塊規(guī)劃為商業(yè)、住宅用地，商住比約2:8，容積率≤5.1，建筑密度≤30%，出讓面積45274.24平方米；B-36-1地塊位于岳麓區(qū)映日路以西、雪松路以北，地塊規(guī)劃為住宅用地，容積率≤3.6，建筑密度≤25%，出讓面積31277.16平方米；J-16-1地塊位于岳麓區(qū)東臨C7路、南臨三環(huán)線輔道，地塊規(guī)劃為住宅用地，容積率≤3.1，建筑密度≤22%，出讓面積51269.5平方米。
而就在去年12月，位于B-51、B-36-1周邊的B-50地塊，規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地，商住比≥2：8，出讓面積為47545.48平方米，容積率≤5.1，建筑密度≤30%，住宅用地限定房屋銷售價(jià)為9970元/平方米。
也就是說(shuō)，才幾個(gè)月時(shí)間，此地塊周邊的住宅銷售限價(jià)調(diào)高了1030元/平方米，漲幅超過(guò)10%。
數(shù)據(jù)還顯示，去年底成交的B-50地塊，其掛牌起始價(jià)為99442萬(wàn)元，合樓面價(jià)約4101元/平方米。熔斷成交時(shí)，該地塊最高限價(jià)為149175萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)6152元/平方米。
從數(shù)據(jù)上可以看出，約8個(gè)月時(shí)間，此地塊周邊項(xiàng)目掛牌樓面起始價(jià)上調(diào)了1899元/平方米，漲幅超過(guò)了46%；樓面地價(jià)限價(jià)上漲了348元/平方米，漲幅達(dá)5.6%。
“這是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)繼續(xù)看漲的信號(hào)嗎？”長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士發(fā)出如此感慨。
由于近年來(lái)梅溪湖板塊人居品質(zhì)大大提升，房?jī)r(jià)漲幅較大，一直被業(yè)界視為長(zhǎng)沙樓市的風(fēng)向標(biāo)。
長(zhǎng)沙房企再次走到了十字路口
一方面，限價(jià)地地價(jià)創(chuàng)新高，導(dǎo)致長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)預(yù)期看漲；另一方面，長(zhǎng)沙市也在加快新房入市，頻推新盤，供應(yīng)激增，以緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
僅8月13日，長(zhǎng)沙就有中建梅溪嘉苑、振業(yè)城、中房瑞致小區(qū)、佳兆業(yè)云頂小區(qū)、旭輝時(shí)代花園、湘坤第一城、觀瀾海賦家園、正榮悅璽苑等8個(gè)樓盤、近4000套房源取得預(yù)售證，戶型從70平方米至300平方米不等，單價(jià)居于每平方米7000元至1.5萬(wàn)元之間，即將大舉入市。
“7月31日召開的中央政治局會(huì)議，把‘解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題’納入六大要求之一，強(qiáng)調(diào)‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲’，這樣的表述正在徹底打消部分人期待限價(jià)放松的念頭。”上述長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士表示，隨著中央政治局會(huì)議對(duì)樓市的再次喊話，長(zhǎng)沙樓市預(yù)期正在發(fā)生顯著變化，市場(chǎng)已經(jīng)明顯感覺到，長(zhǎng)沙樓市已經(jīng)從過(guò)去趨熱的態(tài)勢(shì)開始變冷。
在這一背景下，長(zhǎng)沙部分開發(fā)商開始積極入市，主動(dòng)推新。
但另一個(gè)問(wèn)題也迎面而來(lái)，長(zhǎng)沙限價(jià)地地價(jià)創(chuàng)新高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期看漲，又讓部分開發(fā)商舉棋不定，是捂盤惜售還是大舉拿地？以及地價(jià)大幅上漲后，如果未來(lái)沒有精裝修的額外利潤(rùn)支撐，這些項(xiàng)目的成本和質(zhì)量又將如何控制？
樓市供應(yīng)在激增，預(yù)期也開始在變化，長(zhǎng)沙房企再次走到了十字路口。
上述長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士表示，這正如年初長(zhǎng)沙全裝修新政打破了趨穩(wěn)的樓市預(yù)期一樣，此次集中供應(yīng)的一批地價(jià)創(chuàng)新高的限價(jià)地，會(huì)將正在變化中的樓市預(yù)期引向何方還有待市場(chǎng)觀察，“但也不排除有關(guān)方面是在為接下來(lái)更大力度的供地和出臺(tái)政策做鋪墊的可能”。
