青島中央商務(wù)區(qū)發(fā)展如火如荼 寫字樓扎堆競爭白熱化
時間：2018/9/13
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近年來，青島中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展如火如荼，住宅、寫字樓、公寓、酒店等一系列地產(chǎn)項目遍地開花。記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前該片區(qū)已經(jīng)成為青島最活躍的寫字樓集中片區(qū)之一，但是隨著寫字樓供應(yīng)量的持續(xù)增加，片區(qū)寫字樓市場的競爭也日益激烈。
寫字樓
寫字樓產(chǎn)品集中供應(yīng)
青島中央商務(wù)區(qū)堪稱青島寫字樓開發(fā)的典型代表區(qū)域。沿連云港路從南往北走，道路兩側(cè)聚集了不少已經(jīng)完工和正在施工的寫字樓項目。記者走訪看到，卓越大廈、卓越世紀(jì)中心、民建大廈、諾德廣場、宇恒大廈、新凱達(dá)大廈、中錦大廈等寫字樓項目扎堆。
隨著50余棟商務(wù)樓宇逐步投入使用，部分寫字樓的招商及租賃也存在一定難度。仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示，2018年上半年青島辦公樓市場共新增供應(yīng)25萬平方米，推高全市存量至432萬平方米。新增供應(yīng)于市南、嶗山、市北均有分布，多數(shù)新項目交付時的入駐率不足50%。
島城一家寫字樓中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，青島中央商務(wù)區(qū)寫字樓近年來供應(yīng)量較大，且部分寫字樓面積太大，出售及租賃存在一些難題，“現(xiàn)在全市寫字樓供應(yīng)量增長較快，市南區(qū)、嶗山區(qū)、西海岸都有大量供應(yīng)，且不少競爭較為同質(zhì)化，對于青島中央商務(wù)區(qū)寫字樓的租售會帶來壓力。 ”
住宅與寫字樓價格“倒掛”
寫字樓的高度集中及快速建設(shè)，加劇了這一區(qū)域的競爭，為了盡快回籠資金，不少開發(fā)商不敢對銷售價格調(diào)整過高，甚至出現(xiàn)了與區(qū)域內(nèi)住宅價格“倒掛”的現(xiàn)象。如位于連云港路的安泰廣場有部分寫字樓在售，戶型建面294平方米，均價為1.75萬元/平方米。位于連云港路17號的青房財富地帶項目準(zhǔn)現(xiàn)房寫字樓租售中，1號寫字樓在售，戶型建面105、120、337平方米，均價1.9萬元/平方米。同樣位于連云港路的半島新天地項目帶裝修公寓現(xiàn)房在售，戶型建筑面積34-158平方米，均價2-2.2萬元/平方米。
另據(jù)鏈家青島統(tǒng)計，CBD附近不少高端住宅項目二手房價多在2.8-3.5萬元/平方米，如中海紫御觀邸、錦繡華城部分二手房掛牌價已達(dá)3.4萬元/平方米；良辰美景和華仁歐典商苑部分二手房掛牌價也在3萬元/平方米左右。這些二手房掛牌價均超過了片區(qū)的寫字樓價格。
特色定位成招商關(guān)鍵
記者了解到，目前該片區(qū)的寫字樓項目為了從競爭中突圍，下足了“定位”的功夫。其中，卓越世紀(jì)中心項目定位中國首座移動互聯(lián)網(wǎng)大廈，擁有44萬平方米超大體量和海拔281米高度；青島國際航運中心是片區(qū)內(nèi)首座航運產(chǎn)業(yè)垂直園區(qū)，在提供頂級商務(wù)硬件配備的同時，將為航運上下游企業(yè)量身打造全系軟性資源。
寫字樓
寫字樓產(chǎn)品集中供應(yīng)
青島中央商務(wù)區(qū)堪稱青島寫字樓開發(fā)的典型代表區(qū)域。沿連云港路從南往北走，道路兩側(cè)聚集了不少已經(jīng)完工和正在施工的寫字樓項目。記者走訪看到，卓越大廈、卓越世紀(jì)中心、民建大廈、諾德廣場、宇恒大廈、新凱達(dá)大廈、中錦大廈等寫字樓項目扎堆。
隨著50余棟商務(wù)樓宇逐步投入使用，部分寫字樓的招商及租賃也存在一定難度。仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示，2018年上半年青島辦公樓市場共新增供應(yīng)25萬平方米，推高全市存量至432萬平方米。新增供應(yīng)于市南、嶗山、市北均有分布，多數(shù)新項目交付時的入駐率不足50%。
島城一家寫字樓中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，青島中央商務(wù)區(qū)寫字樓近年來供應(yīng)量較大，且部分寫字樓面積太大，出售及租賃存在一些難題，“現(xiàn)在全市寫字樓供應(yīng)量增長較快，市南區(qū)、嶗山區(qū)、西海岸都有大量供應(yīng)，且不少競爭較為同質(zhì)化，對于青島中央商務(wù)區(qū)寫字樓的租售會帶來壓力。 ”
住宅與寫字樓價格“倒掛”
寫字樓的高度集中及快速建設(shè)，加劇了這一區(qū)域的競爭，為了盡快回籠資金，不少開發(fā)商不敢對銷售價格調(diào)整過高，甚至出現(xiàn)了與區(qū)域內(nèi)住宅價格“倒掛”的現(xiàn)象。如位于連云港路的安泰廣場有部分寫字樓在售，戶型建面294平方米，均價為1.75萬元/平方米。位于連云港路17號的青房財富地帶項目準(zhǔn)現(xiàn)房寫字樓租售中，1號寫字樓在售，戶型建面105、120、337平方米，均價1.9萬元/平方米。同樣位于連云港路的半島新天地項目帶裝修公寓現(xiàn)房在售，戶型建筑面積34-158平方米，均價2-2.2萬元/平方米。
另據(jù)鏈家青島統(tǒng)計，CBD附近不少高端住宅項目二手房價多在2.8-3.5萬元/平方米，如中海紫御觀邸、錦繡華城部分二手房掛牌價已達(dá)3.4萬元/平方米；良辰美景和華仁歐典商苑部分二手房掛牌價也在3萬元/平方米左右。這些二手房掛牌價均超過了片區(qū)的寫字樓價格。
特色定位成招商關(guān)鍵
記者了解到，目前該片區(qū)的寫字樓項目為了從競爭中突圍，下足了“定位”的功夫。其中，卓越世紀(jì)中心項目定位中國首座移動互聯(lián)網(wǎng)大廈，擁有44萬平方米超大體量和海拔281米高度；青島國際航運中心是片區(qū)內(nèi)首座航運產(chǎn)業(yè)垂直園區(qū)，在提供頂級商務(wù)硬件配備的同時，將為航運上下游企業(yè)量身打造全系軟性資源。
業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓產(chǎn)品的投資屬性，決定了其購買群體比較窄，加上寫字樓的投資門檻一般比較高，而且需要有一定的空置能力，因此去化一般比較慢。寫字樓對于開發(fā)商的運作能力要求更高，因為其建安成本通常高于住宅，如果銷售情況不好，開發(fā)商選擇自持，要面臨較長的資金回籠期；但如果選擇散售，又沒有穩(wěn)定的客群，就只能壓低售價，盈利就會下降。青島銳理數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理馬光明建議，在青島中央商務(wù)區(qū)內(nèi)樓宇同質(zhì)化競爭激烈的情況下，開發(fā)商可以多做有特色的產(chǎn)業(yè)集群項目，加強(qiáng)樓宇軟性配套服務(wù)，吸引相關(guān)企業(yè)入駐。
