開(kāi)盤(pán)去化僅四成 北京限競(jìng)房進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)
按照當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和調(diào)控政策，外界普遍預(yù)計(jì)北京樓市在“金九銀十”很難有所表現(xiàn)。然而，9月第三周樓市表現(xiàn)則讓人略有驚訝。統(tǒng)計(jì)顯示，9月第三周，北京新房住宅成交網(wǎng)簽高達(dá)2628套，創(chuàng)造了今年以來(lái)最佳一周。其中，限競(jìng)房集中供應(yīng)，帶來(lái)的拉動(dòng)效應(yīng)功不可沒(méi)。但與此同時(shí)，受供應(yīng)相對(duì)大于需求因素影響，限競(jìng)房項(xiàng)目成交狀況也冷熱不均，分化態(tài)勢(shì)比較顯著。
低總價(jià)成交占優(yōu)
據(jù)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)入9月，從北京成交樓盤(pán)特點(diǎn)來(lái)看，500萬(wàn)元以下住宅成交套數(shù)占比過(guò)半，500萬(wàn)-600萬(wàn)元住宅成交套數(shù)占比12.08%。低總價(jià)成交是目前市場(chǎng)主流特征?？們r(jià)600萬(wàn)元以?xún)?nèi)的住宅成交超過(guò)60%。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人出品人韓樂(lè)表示，低總價(jià)成交占樓市主流主要是由于限競(jìng)房集中入市導(dǎo)致供應(yīng)井噴，這也同時(shí)說(shuō)明剛需剛改客戶(hù)的置業(yè)熱情正在被激發(fā)。
從供應(yīng)上來(lái)看，限競(jìng)房自6月起供應(yīng)套數(shù)占比過(guò)半；7月供應(yīng)套數(shù)持續(xù)攀升，占比高達(dá)67.86%；9月至今，供應(yīng)套數(shù)占比已超八成，完全改變了北京新房住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
從成交層面看，9月限競(jìng)房項(xiàng)目網(wǎng)簽套數(shù)占整體住宅成交的22.77%。預(yù)計(jì)后市，該成交占比會(huì)持續(xù)增加，樓市地位得以夯實(shí)。
供應(yīng)格局將有變化
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前入市及待入市項(xiàng)目共計(jì)70個(gè)，其中入市項(xiàng)目18個(gè)，供給房源近萬(wàn)套，但僅有8個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽記錄，網(wǎng)簽套數(shù)在1100套左右，網(wǎng)簽率僅有11%，網(wǎng)簽率較低，市場(chǎng)較冷。限競(jìng)房項(xiàng)目的遇冷，新房市場(chǎng)供大于需，一定程度上表明北京新房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始有進(jìn)入買(mǎi)方時(shí)代的前兆。
從9月成交區(qū)域分布看，以石景山為代表的西部，以通州為代表的東部，以大興為代表的南部，以昌平為代表的北部，四個(gè)區(qū)域銷(xiāo)售占比相對(duì)均衡。潛在供應(yīng)方面，四季度東部和西部板塊新項(xiàng)目將進(jìn)入密集推貨節(jié)奏，有望在成交占比上取得優(yōu)勢(shì)，從而打破當(dāng)前供應(yīng)均衡的局面。
總體上看70個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目分布，大興項(xiàng)目數(shù)量最多，高達(dá)15個(gè)，其次為房山，限競(jìng)房項(xiàng)目為9個(gè)，海淀限競(jìng)房項(xiàng)目8個(gè)位居第三。近郊區(qū)共有39個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，主城區(qū)共有24個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，遠(yuǎn)郊區(qū)共有7個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目。
值得注意的是，一些新項(xiàng)目所在的區(qū)域板塊非常成熟，如中央別墅區(qū)，且產(chǎn)品線(xiàn)也相對(duì)豐富，是限競(jìng)房入市3個(gè)月以來(lái)一批最好資質(zhì)的項(xiàng)目。此外，以往供應(yīng)稀缺的板塊也將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，但也有一種跡象值得關(guān)注。有機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，當(dāng)前北京樓市客戶(hù)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大的變化，客戶(hù)變得稀缺的同時(shí)，大幅度擴(kuò)區(qū)選房也越發(fā)常見(jiàn)，整個(gè)西部片區(qū)或者東部片區(qū)內(nèi)，甚至全北京范圍內(nèi)的項(xiàng)目幾乎都成了競(jìng)品。
項(xiàng)目成交現(xiàn)分化
值得注意的是，當(dāng)前多數(shù)限競(jìng)房項(xiàng)目的成交去化并不理想，總體去化率僅在四成左右，已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)，只有少數(shù)項(xiàng)目能獲得開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，而大部分則未達(dá)到銷(xiāo)售預(yù)期。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，與限競(jìng)房扎堆入市相比，市場(chǎng)需求則顯得相對(duì)稀缺，尤其政策依舊高壓，讓購(gòu)房門(mén)檻居高不下?？蛻?hù)對(duì)項(xiàng)目的選擇空間愈發(fā)寬廣的情況下常常貨比三家，延遲下單。這無(wú)疑延長(zhǎng)了各個(gè)樓盤(pán)的去化周期，接下來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)烈度會(huì)持續(xù)升級(jí)。
面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)上也盡其所能。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)在客戶(hù)召集、客戶(hù)轉(zhuǎn)化的環(huán)節(jié)，幾乎用上了所有能利用的渠道，為了最終的目標(biāo)，幾乎是無(wú)所不用其極。而且開(kāi)發(fā)商正越來(lái)越倚賴(lài)渠道拓客，項(xiàng)目給渠道的點(diǎn)位日漸攀升，甚至有的項(xiàng)目高達(dá)10%。
有業(yè)內(nèi)人士分析，營(yíng)銷(xiāo)手段之外，產(chǎn)品依舊是核心競(jìng)爭(zhēng)力。預(yù)計(jì)具有獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)的、擁有稀缺配套資源的樓盤(pán)去化難度不會(huì)太大，但那些區(qū)位一般，交通不便的項(xiàng)目無(wú)疑會(huì)陷入沉寂。對(duì)于這類(lèi)項(xiàng)目，要么精雕產(chǎn)品，為樓盤(pán)“增配”，要么采取實(shí)實(shí)在在的降價(jià)促銷(xiāo)，否則銷(xiāo)售難度可想而知。此外，那些重點(diǎn)打造產(chǎn)品差異化以及創(chuàng)新產(chǎn)品的限競(jìng)房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速去化的可能性也較大。
