房地產(chǎn)進(jìn)入活下去時(shí)期 綠城中國(guó)拿地將更為謹(jǐn)慎
近一段時(shí)間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科的一句“活下去”刷爆朋友圈，同時(shí)也使得房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的話題引起市場(chǎng)熱議。
在眼下的房企大轉(zhuǎn)型時(shí)代，綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”，3900.HK）也是轉(zhuǎn)型大軍中備受關(guān)注的房企之一。
自去年起，綠城中國(guó)優(yōu)化了組織架構(gòu)，形成了“一體五翼”的新格局。進(jìn)入與中交全面合作的階段之后，綠城中國(guó)的發(fā)展有了怎樣的變化？相比其他的房企而言，綠城中國(guó)的轉(zhuǎn)型有著怎樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？就此類問(wèn)題，《投資者報(bào)》記者采訪到綠城中國(guó)相關(guān)人士，得到較為詳細(xì)的答復(fù)。
“輕重并舉”的轉(zhuǎn)型
有不少房地產(chǎn)企業(yè)選擇更名轉(zhuǎn)型，將公司名稱里的“房地產(chǎn)”、“置業(yè)”等相關(guān)名詞刪掉，取而代之以“發(fā)展”、“控股”、“集團(tuán)”等字樣，并紛紛表示，不是“去地產(chǎn)化”，而是要扎扎實(shí)實(shí)地進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型。
從去年開(kāi)始，綠城中國(guó)優(yōu)化了組織架構(gòu)，形成了“一體五翼”的新格局。即：以綠城中國(guó)為主體，形成了綠城房產(chǎn)、綠城管理、綠城資產(chǎn)、綠城小鎮(zhèn)和綠城生活五大業(yè)務(wù)板塊。
綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁張亞?wèn)|表示，綠城中國(guó)仍將以“輕重并舉”為發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向，既著重提升重資產(chǎn)板塊的盈利能力，與大股東中交集團(tuán)進(jìn)行戰(zhàn)略協(xié)同，也大力培育輕資產(chǎn)板塊使其成為新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，從而有效提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，向理想生活綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。
那么，進(jìn)入2018年以來(lái)，綠城中國(guó)的轉(zhuǎn)型成效如何？
綠城中國(guó)相關(guān)人士對(duì)記者表示，根據(jù)“輕重并舉”發(fā)展導(dǎo)向優(yōu)化組織架構(gòu)和管理體系，在“一體五翼”基礎(chǔ)上，已形成了11個(gè)重資產(chǎn)單元（包括綠城理想小鎮(zhèn)集團(tuán)、綠城楊柳郡集團(tuán)、杭州亞運(yùn)村項(xiàng)目，以及浙江、華東、西南、華中、北方、山東、華南、海外等8個(gè)城市公司）和5個(gè)輕資產(chǎn)單元（包括綠城管理集團(tuán)、綠城資產(chǎn)集團(tuán)、綠城理想生活集團(tuán)、綠城房屋科技集團(tuán)和綠城中國(guó)雄安公司）的組織架構(gòu)。
“未來(lái)，綠城中國(guó)的主營(yíng)業(yè)務(wù)不會(huì)改變，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)輕資產(chǎn)模塊的探索和研究。”上述綠城中國(guó)相關(guān)人士說(shuō)。
據(jù)了解，此前綠城中國(guó)還與中國(guó)鐵塔進(jìn)行了戰(zhàn)略合作，并面向未來(lái)5G時(shí)代打造“數(shù)字地產(chǎn)、智慧地產(chǎn)”。那么當(dāng)前該項(xiàng)目進(jìn)展如何？
綠城中國(guó)相關(guān)人士說(shuō)：“未來(lái)，雙方會(huì)加強(qiáng)在物聯(lián)網(wǎng)、智能信息化等領(lǐng)域的合作，積極探索‘房地產(chǎn)+信息化’的發(fā)展方向及路徑。具體方案還在規(guī)劃中?！?
那么，就綠城中國(guó)而言，其轉(zhuǎn)型有著怎樣的優(yōu)勢(shì)與挑戰(zhàn)？
談及轉(zhuǎn)型優(yōu)勢(shì)，綠城中國(guó)相關(guān)人士指出，在產(chǎn)業(yè)布局方面，確立了 “輕重并舉”的發(fā)展導(dǎo)向，推動(dòng)公司發(fā)展動(dòng)能，從對(duì)資源、資金的高度依賴向依靠團(tuán)隊(duì)、品牌、專業(yè)能力轉(zhuǎn)變，同時(shí)不斷提升公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力，減少房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)對(duì)公司的影響。目前輕資產(chǎn)，如代建管理、房屋4S、養(yǎng)老等板塊發(fā)展迅速。
“轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，主要是行業(yè)周期性的風(fēng)險(xiǎn)。拿地之前充分做好市場(chǎng)研判，提前開(kāi)始設(shè)計(jì)工作；加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新研究，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，強(qiáng)化品質(zhì)核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升運(yùn)營(yíng)效率?！痹撊耸空f(shuō)道。
投資項(xiàng)目銷售增長(zhǎng)乏力
從業(yè)績(jī)表現(xiàn)角度看，轉(zhuǎn)型中的綠城中國(guó)提交了怎樣的一份成績(jī)單？
綠城中國(guó)發(fā)布公告稱，2018年上半年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)總收入335.3億元，同比增長(zhǎng)220%；除稅前利潤(rùn)為55.7億元，同比增長(zhǎng)111%；凈利潤(rùn)為31.2億元，同比增長(zhǎng)145.7%；股東應(yīng)占核心利潤(rùn)為31.5億元，同比增長(zhǎng)189.8%；合同銷售金額約為754億元，其中代建業(yè)務(wù)合同銷售金額為280億元。
此外，2018年上半年，綠城集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額754億元，同比增長(zhǎng)26.7%，主要源于代建業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)明顯增加。值得注意的是，綠城中國(guó)的自身投資項(xiàng)目銷售增長(zhǎng)相對(duì)乏力。
具體來(lái)看，上半年代建項(xiàng)目合約銷售金額為280億元，合約銷售面積約207萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)約83%和47%。而綠城集團(tuán)自身投資項(xiàng)目的合約銷售額為474億元，同比僅增長(zhǎng)7.2%，合約銷售面積則同比下降了6.3%至192萬(wàn)平方米，投資項(xiàng)目銷售增長(zhǎng)乏力。上半年綠城投資項(xiàng)目的整體去化率約為62%，其中新增去化率達(dá)80%，相對(duì)于2017年全年72%的整體去化率有所降低。
另外，目前綠城中國(guó)的負(fù)債情況是：一年內(nèi)到期占33.7%，一年以上到兩年的占21.5%，兩年以上是44.8%。同時(shí)，截至6月末，綠城中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.1%，比去年12月有所增長(zhǎng)。公司針對(duì)負(fù)債率增長(zhǎng)如何看？如何緩解這一情況？
就此，綠城中國(guó)相關(guān)人士說(shuō)：“我們認(rèn)為，凈資產(chǎn)負(fù)債率從去年12月的46.4%升至55.1%是適度增長(zhǎng)，上半年公司新增土地19幅，總土地成本247.5億，綠城承擔(dān)金額184.4億。而且這個(gè)負(fù)債水平也是在可比公司中屬于較低的。未來(lái)公司會(huì)將負(fù)債率控制在較為合理、健康的水平，確保公司持續(xù)、安全發(fā)展?！?
下半年拿地將會(huì)有大動(dòng)作
根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年綠城共新增19個(gè)地塊，總建筑面積約為440萬(wàn)平方米，總價(jià)248億元，平均樓板價(jià)為5629元/平方米，相對(duì)于2017年下降24.9%。
今年上半年，綠城中國(guó)的銷售目標(biāo)已完成47%，公司下半年拿地將會(huì)有大動(dòng)作。據(jù)了解，此前綠城中國(guó)管理層提出，全年有1000億的拿地預(yù)算。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，是否仍會(huì)維持這一預(yù)算？就此，綠城中國(guó)相關(guān)人士表示：“鑒于目前公開(kāi)市場(chǎng)已有較多起土地流拍，下半年拿地我們會(huì)更謹(jǐn)慎。全國(guó)樓價(jià)持續(xù)平穩(wěn)，除了廈門等極少數(shù)城市下跌，其他均平穩(wěn)。未來(lái)拿地仍是公司的先行指標(biāo)，但是下半年拿地結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，在傳統(tǒng)招拍掛市場(chǎng)中拿地，公司會(huì)認(rèn)真研判市場(chǎng)變化，加大TOD模式（transit-oriented development，以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式）、運(yùn)動(dòng)系列（亞運(yùn)村及全運(yùn)村）等新項(xiàng)目投資拓展力度，同時(shí)加大輕資產(chǎn)板塊的投資力度?！?
