北京年末集中供地，多為限競房用地
11月26日，北京迎來了冬日里的一場“土拍大戲”，遍布豐臺（2塊）、大興（2塊）、昌平（2塊）、順義（3塊）、延慶（2塊）、房山（1塊）、密云（1塊）7個區(qū)域共13宗地齊拍，再一次將北京土地市場的熱度推向新高。其中1宗土地流拍，12宗土地一日內(nèi)出讓，成交總金額達(dá)316.46億元，創(chuàng)歷史新高。
競拍門檻的降低，吸引了眾多房企前來匯聚，寒冬也難以抵擋開發(fā)商的拿地?zé)崆?，其中“國字號”房企掀起拿地高潮?，F(xiàn)場所見，26日北京政務(wù)服務(wù)中心拍賣行現(xiàn)場幾乎水泄不通，人群中不乏中建一局、中鐵諾德、中鐵置業(yè)、住總、首開等耳熟能詳?shù)膰笱肫螅R近上午九點(diǎn)半開拍時，仍有準(zhǔn)買家不斷涌進(jìn)來。
限競房供應(yīng)將持續(xù)走高
據(jù)公開資料顯示，26日拍賣的13宗地塊中，其中有8宗地的屬性為限競房，其余的五宗地塊分別是2宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊、2宗綜合性商業(yè)地塊、1宗冬奧項(xiàng)目用地。可以看出在此次的土地拍賣極大限制了土地用途，這和北京市政府部門抑制房價(jià)上漲的決心不無關(guān)系。此外，這8宗限競房地塊，除大興采育鎮(zhèn)外，全部執(zhí)行“9070”政策。
值得一提的是，在本次拍賣的8宗限競房用地中，其中豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村的BPY-L011地塊和白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊兩宗地是今年1月北京土地市場最初流拍的兩塊“天價(jià)”共有產(chǎn)權(quán)地塊，但在將地塊性質(zhì)更改為“限競房”后，不僅成功拍出，更是引起房企展開了激烈的交鋒，現(xiàn)場高潮迭起。
首先拍賣的是白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊，中鐵置業(yè)、中鐵諾德、首開+金地+華潤+平安、新城控股、華發(fā)集團(tuán)、中國金茂等房企以及房企聯(lián)合體參與現(xiàn)場競拍。當(dāng)準(zhǔn)買家遞交確認(rèn)書后，拍賣隨即開始，開價(jià)56億元，每口價(jià)2800元，在多名準(zhǔn)買家同時舉牌下，承價(jià)立即跳升至63.4億元，暫停數(shù)秒后，更抬升至66.2億元，及后兩組競投者新城控股和中鐵置業(yè)爭相爭奪，直至68.6億元時，氣氛稍為凝滯。最后，在經(jīng)過64余輪的舉牌，中鐵諾德以70.2億元的總價(jià)擊敗所有對手，成功奪取該地塊，溢價(jià)率為25%。與此同時，記者注意到場外該公司的幾位工作人員那緊握的拳頭也漸漸舒展開來，露出欣喜的笑容，一邊匆匆收拾東西，一邊起身趕往競拍房門外，歡笑和討論聲彼起此落。
而另外一宗地白盆窯村BPY-L011地塊，除了中鐵諾德未曾參與外，中鐵置業(yè)、首開+金地+華潤+平安、新城控股、華發(fā)集團(tuán)、中國金茂也都參與了競拍，并在經(jīng)過近50輪的舉牌后，以58.4億元的總價(jià)被中鐵置業(yè)收入囊中，溢價(jià)率為26%。有意思的是，在這兩次競拍中，似乎鮮少看到華發(fā)集團(tuán)的身影。
大興區(qū)采育鎮(zhèn)區(qū)01-0128A地塊則是另一宗大熱的地塊，并以49%的溢價(jià)率成為全場土拍溢價(jià)率最高的地塊，住總經(jīng)過58輪廝殺，以17.7億自持2%奪下該地塊，這是13宗地塊中，唯一一宗進(jìn)入自持環(huán)節(jié)的地塊。同時，也是唯一未限定“9070”政策的限競房地塊。
據(jù)公開資料顯示，截至目前北京共有29個限競房項(xiàng)目17462套房源入市，超過200萬平方米，但合計(jì)網(wǎng)簽只有3234套，網(wǎng)簽銷售率達(dá)約為18.5%。
“明年估計(jì)有四五萬套限競房上市，但新房市場的承載量一年也就是二三萬的承載水平，再加上新出讓的地塊陸續(xù)上市，新房市場供過于求的市場壓力從明年到后年都會客觀存在?！惫銓τ浾弑硎尽?
多宗限競房及共有產(chǎn)權(quán)地塊的成交，究其原因，是政府部門表明抑制房價(jià)上漲的決心不會變。北京在源頭上加大了住宅用地特別是保障房及普通商品住房用地的供應(yīng)，本身就是加大供應(yīng)、緩解供需矛盾、穩(wěn)定市場預(yù)期的有力舉措。
對于后市走向，市規(guī)劃自然資源委負(fù)責(zé)同志表示，下一步將在繼續(xù)積極做好土地供應(yīng)工作的同時，會同相關(guān)部門加快營造穩(wěn)定公平透明、可預(yù)期的營商環(huán)境，圍繞解決困擾建設(shè)單位的問題持續(xù)推進(jìn)改革，不斷穩(wěn)步提升工作水平。
值得注意的是，在12宗成交地塊中，有8宗地塊均被國企央企或有國企身影的競拍聯(lián)合體拿下，而在全國top10房企中，融創(chuàng)、綠地、保利等缺席此次土地盛宴，華潤以聯(lián)合體方式參與白盆窯地塊、萬科參與北七家地塊，但最終顆粒無收。
降低競拍門檻
今年6月，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會（以下簡稱“北京市規(guī)土委”）發(fā)布《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》(以下簡稱“供應(yīng)計(jì)劃”)，2018年北京市建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)4300公頃，其中，住宅用地1200公頃。但截至目前，供應(yīng)和成交情況都不達(dá)預(yù)期。為最大限度的完成供地計(jì)劃，北京市規(guī)土委年末似乎要做最后的沖刺。
據(jù)公開資料顯示，2018年至今，北京成功出讓土地50宗，成交面積為358.59萬平方米，同比降低45.37%。成交金額1093.53億元，同比降低48.64%。同時，土地市場流拍現(xiàn)象明顯增多，目前共有7宗土地流拍（其中6宗為住宅土地），可以預(yù)見，今年北京市的供地目標(biāo)完成壓力較大。
“2018年北京賣地金額不太可能達(dá)到2017年的水平，今年即使土地大量成交，相比2017年同期北京依然少賣千億土地?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
面對不景氣的土地交易，北京市相關(guān)部門降低了競拍準(zhǔn)入門檻，推出“共有保證金”的出讓新規(guī)。房企此前拍地需要對每宗參與地塊交納保證金，但11月26日的13宗土地實(shí)行分組競拍，競買主體只要交納規(guī)定金額的共用保證金即可參與組內(nèi)所有地塊競拍活動。
據(jù)悉，共有保證金一般交納金額不少于組內(nèi)最高保證金的數(shù)額。例如豐臺花鄉(xiāng)白盆窯村的兩宗土地被分在第一組，其中一宗土地的保證金是9.25億元，一宗是11.2億元，競買人只要繳納11.2億元的保證金，就可以同時參與兩宗土地的競買活動。
年底集中推地作為土地市場的常規(guī)操作，此次“共有保證金”出讓新規(guī)的推出也是明智之舉。
從去年開始北京已有11宗土地流拍流標(biāo)，在調(diào)控高壓背景下，房企背負(fù)著庫存去化的巨大壓力，同時面臨融資難度加大，財(cái)務(wù)成本提升的難題。
“北京市規(guī)土委拿出地段條件優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊，同時適當(dāng)減少地塊配建，地塊的開發(fā)難度小，可以重新調(diào)動起房企的競地積極性。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“共有保證金”的出讓新規(guī)不僅在一定程度上緩解了房企的現(xiàn)金流壓力，同時還可實(shí)現(xiàn)不同資質(zhì)地塊的打包出讓，堪稱“神來之筆”。
