政策制定層反復(fù)強(qiáng)調(diào)“政策落實(shí)”，明年樓市會(huì)回暖嗎？
年關(guān)將至，2018年已經(jīng)余額不足，在僅剩的十余天里，山東省菏澤市爆出了放松限售的新聞，這也使得菏澤成為了今年樓市高壓下，首個(gè)政策有所放松的城市。聯(lián)想到之前多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)表的2019年二季度樓市將回溫的預(yù)言，很多人開(kāi)始擔(dān)心，逐漸轉(zhuǎn)涼的樓市下一步該何去何從？對(duì)此，多位市場(chǎng)觀察家和分析師在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，2018年堪稱樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，調(diào)控效果也在逐漸顯現(xiàn)，從一線二線到三線四線，樓市都出現(xiàn)了降溫的趨勢(shì)，菏澤的放開(kāi)限售只是一城一策指導(dǎo)下，地方上根據(jù)實(shí)際情況做出的調(diào)整，并不能代表著政策松動(dòng)和樓市回暖。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)明年樓市，量增價(jià)穩(wěn)將是主要趨勢(shì)。
最嚴(yán)厲調(diào)控年 北京庫(kù)存量上漲近三成
在過(guò)去的很多年里，關(guān)于樓市調(diào)控的政策，經(jīng)常有史上最嚴(yán)的說(shuō)法，然而，到2018年底回首看來(lái)，2018年生效的調(diào)控政策，無(wú)論是波及面的廣度還是政策執(zhí)行的嚴(yán)厲程度，都超過(guò)了過(guò)去任何一輪的樓市調(diào)控。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)，全國(guó)陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)444次，預(yù)計(jì)全年在450次左右，刷新歷史紀(jì)錄。與2017年相比，年內(nèi)調(diào)控政策出臺(tái)次數(shù)同比漲幅高達(dá)75%。
2018年也成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。
其中北京，在公積金新政實(shí)施后，成為了全國(guó)調(diào)控政策最嚴(yán)厲的城市之一。樓市成交數(shù)據(jù)可以反映調(diào)控對(duì)于京城樓市的影響。
根據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月份，北京市住宅新增供應(yīng)37787套，同比上漲56%；但供應(yīng)的大幅增加并沒(méi)有帶動(dòng)成交量的上升，整個(gè)前11個(gè)月，北京樓市住宅成交22014套，同比下降了3%；成交面積290.78萬(wàn)平方米，同比下降14%；成交金額1437.59億元，同比下降5%；房子從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向了供大于求。受這樣的成交拖累，北京樓市庫(kù)存量再次攀高，目前存量67947套住宅，同比上漲28%，近三成。
樓市涼涼 全國(guó)范圍成交下降
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年樓市的轉(zhuǎn)折發(fā)生在8月份，首先是一線城市量?jī)r(jià)齊跌，然后二三四線快速跟進(jìn)。雖然八九月份數(shù)據(jù)，因?yàn)檎咝в眠t滯，使得房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但到金九銀十，就體現(xiàn)得非常明顯了。
最直接的結(jié)果是，二十年以來(lái)，樓市度過(guò)了一個(gè)史上最慘淡的金九銀十，黃金周期間，全國(guó)各地的樓市成交極其慘淡，而且，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，引發(fā)了部分業(yè)主維權(quán)。
而另一方面，各地土地市場(chǎng)頻繁爆冷，很多地方拍地現(xiàn)場(chǎng)門(mén)可羅雀，甚至連報(bào)名的房企都沒(méi)有。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，一二線城市住宅土地年內(nèi)流標(biāo)的總數(shù)達(dá)到282宗，創(chuàng)下近六年來(lái)的最高紀(jì)錄，同比上漲了143%。三四線城市的土地流拍更加嚴(yán)重，住宅土地流標(biāo)的數(shù)量達(dá)到944宗，同比上漲了23%。一二線和三四線城市加起來(lái)，前11個(gè)月，住宅土地流標(biāo)合計(jì)達(dá)1126塊。
11月份，無(wú)論是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，還是第三方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，基本上，全國(guó)樓市是跌聲占主，雖然還有部分三四線城市依然在上漲，但上漲幅度明顯減弱，頹勢(shì)已現(xiàn)。
上周發(fā)布的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)依舊保持一個(gè)降溫的趨勢(shì)。全國(guó)監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中有17個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下跌，環(huán)比10月增加了3個(gè)，這就說(shuō)明目前市場(chǎng)上的二手房?jī)r(jià)格下跌有擴(kuò)大的趨勢(shì)，而且從北、上、廣、深四個(gè)一線城市來(lái)看，這四個(gè)一線城市的二手房?jī)r(jià)格跌幅也都出現(xiàn)了擴(kuò)大。二手房?jī)r(jià)格和一線城市的表現(xiàn)都能作為樓市未來(lái)走勢(shì)的一個(gè)重要分析點(diǎn)，所以現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格下跌城市增多以及一線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大都表示樓市在繼續(xù)保持降溫。
從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可以明顯看出11月除了一線城市的二手房?jī)r(jià)格保持下跌之外，其他的二三線城市的二手房?jī)r(jià)格下跌的城市也變多了，這也是一個(gè)樓市變穩(wěn)定的信號(hào)。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)北青報(bào)記者表示，從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，11月房?jī)r(jià)保持了一定穩(wěn)定性，但降溫的態(tài)勢(shì)依然在延續(xù)，一線城市二手住宅繼續(xù)降溫，二線城市環(huán)比漲幅持平，三線城市環(huán)比漲幅回落，二三線城市則繼續(xù)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)， 從區(qū)域來(lái)看，東部城市房?jī)r(jià)降溫明顯，而中西部城市房?jī)r(jià)則相對(duì)穩(wěn)定。
張波補(bǔ)充道，雖然樓市整體在降溫，但并不是寒冬。從統(tǒng)計(jì)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，11月15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下降的城市為3個(gè)，僅比上月增加1個(gè)。從58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的購(gòu)房者信心指數(shù)來(lái)看，11月結(jié)束了連續(xù)4個(gè)月的環(huán)比下跌轉(zhuǎn)為上升0.4％，有51.0％的購(gòu)房者認(rèn)為政府不會(huì)繼續(xù)調(diào)控和抑制房?jī)r(jià)上漲。這表明，在房?jī)r(jià)漲跌這個(gè)問(wèn)題上，無(wú)論是購(gòu)房者還是行業(yè)從業(yè)者都變得更為理性，市場(chǎng)情緒也表現(xiàn)得有所回溫。
量增價(jià)穩(wěn)將是明年趨勢(shì)
在樓市下行已經(jīng)基本形成共識(shí)的當(dāng)下，有不少聲音出來(lái)分析，樓市對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，以及分析金融政策的松動(dòng)，相關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)的少了，甚至有人以此來(lái)判斷，明年樓市會(huì)回溫。真的會(huì)是這樣的嗎？
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月以來(lái)，樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對(duì)限購(gòu)政策有所升級(jí)，其他城市基本無(wú)收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實(shí)之前政策為主。
除了收緊約束性政策銳減，自7月31日之后，12月13日的中央政治局會(huì)議也未提及房地產(chǎn)。兩次中央政治局會(huì)議均未提及房地產(chǎn)，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位甚至放松？
事實(shí)上，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，樓市調(diào)控政策的減少，并不是說(shuō)現(xiàn)在樓市調(diào)控放松了，相反，樓市調(diào)控政策從去年到今年，已經(jīng)很多了，并且取得了顯著效果，明顯抑制了房?jī)r(jià)上漲。政策制定層反復(fù)強(qiáng)調(diào)的詞是“政策落實(shí)”，意思很明顯，現(xiàn)在政策都已經(jīng)定了，關(guān)鍵就看落實(shí)和執(zhí)行力度。
正是在這樣的背景下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為明年樓市成交有望回溫，但價(jià)格將更加趨穩(wěn)。
張波對(duì)北青報(bào)記者表示，今年或許將是房地產(chǎn)銷售的頂峰，以后年度銷售金額將呈現(xiàn)緩慢下滑的態(tài)勢(shì)。
張波認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)局公布的1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，11月整體呈現(xiàn)投資企穩(wěn)，信心走平態(tài)勢(shì)，投資增速依然在回落之中，國(guó)房景氣指數(shù)也同步顯現(xiàn)樓市降溫仍在持續(xù)，尤其是住宅回落明顯。另外，開(kāi)發(fā)商資金承壓，竣工放緩，房屋竣工面積明顯下降，11月同比下降12.3%，其中住宅竣工面積同比下降了12.7%。最后，雖然2018銷售金額或?qū)?chuàng)出新高。截至11月全國(guó)商品房的銷售金額已達(dá)129508億元，2017年全年的商品房銷售金額為133701億，從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，2018年全國(guó)銷售金額大概率會(huì)突破14萬(wàn)億，但這一數(shù)值極有可能成為峰值，張波預(yù)計(jì)，隨著明年政策高壓持續(xù)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，以后年度的銷售金額將呈現(xiàn)緩慢下滑態(tài)勢(shì)。
我愛(ài)我家研究院則分析認(rèn)為，在調(diào)控政策力度不變的前提下，未來(lái)樓市量增價(jià)穩(wěn)將是趨勢(shì)。一方面近期多個(gè)新增共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房及豪宅項(xiàng)目入市，促成了新房成交的增長(zhǎng)；另一方面臨近年底，開(kāi)發(fā)商無(wú)論是業(yè)績(jī)考核還是銷售回款都有更高要求，各項(xiàng)目降價(jià)出貨的可能性會(huì)加大，預(yù)期12月仍有一撥銷售高峰。
我愛(ài)我家研究院分析認(rèn)為，縱觀今年新房月成交情況，上半年網(wǎng)簽量低迷，6個(gè)月中有5個(gè)月網(wǎng)簽量不足2000套，下半年已有明顯回升。全年來(lái)看，價(jià)格保持在相對(duì)比較穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)。另外，共有產(chǎn)權(quán)房的成交在今年月成交中占比較大，今年前11個(gè)月有8個(gè)月共有產(chǎn)權(quán)房占比超過(guò)20%。綜上可見(jiàn)，量增價(jià)穩(wěn)、共有產(chǎn)權(quán)加大供應(yīng)比重基本已成當(dāng)前新房交易的明顯特點(diǎn)，這也是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的未來(lái)方向。
