上海大宗房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)火熱 寫(xiě)字樓最受青睞
在行將過(guò)去的2018年，上海大宗房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)火熱，交易金額超過(guò)人民幣(下同)1050億元，已連續(xù)3年突破千億交易規(guī)模。
上海大宗物業(yè)頗受中外買(mǎi)家追捧，包括豐樹(shù)商業(yè)城、星港中心、無(wú)限度廣場(chǎng)、海洋大廈等在內(nèi)，申城大宗投資市場(chǎng)持續(xù)火熱。但今年市場(chǎng)行情顯示內(nèi)資投資收縮，外資收購(gòu)活躍，外資買(mǎi)家占比持續(xù)上揚(yáng)，投資金額占比61%，相較2017年占比24%增長(zhǎng)了37個(gè)點(diǎn)。
2018年，上海寫(xiě)字樓物業(yè)仍是最受青睞標(biāo)的大宗交易主體。從區(qū)域看，核心區(qū)域的物業(yè)價(jià)格有所回落，租金持續(xù)高速增長(zhǎng)的壓力較大，新興區(qū)域租金提升存在較大潛力；就投資市場(chǎng)回報(bào)率而言，核心地段資產(chǎn)凈回報(bào)率在3.5%-3.8%，新興區(qū)域資產(chǎn)凈回報(bào)率為4%-4.5%，預(yù)估未來(lái)兩年凈回報(bào)率不會(huì)持續(xù)下降，將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，新常態(tài)下的投資回報(bào)主要依靠租金的持續(xù)增長(zhǎng)、物業(yè)品質(zhì)提升而增值。
外資系統(tǒng)性加碼中國(guó)物業(yè)投資，主要是因?yàn)橥赓Y房地產(chǎn)基金擁有成熟的資金池模式，資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)物業(yè)改造、提升價(jià)值把握強(qiáng)。而內(nèi)資在投資市場(chǎng)收縮，則緣于基本面趨緊+資金壓力：去杠桿使經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整檔期，資管新規(guī)使融資渠道受限、融資成本高企，銀保監(jiān)會(huì)合并使保險(xiǎn)資金放緩物業(yè)投資，住宅市場(chǎng)趨冷使房企承受現(xiàn)金流壓力。
019年，上海大宗交易市場(chǎng)千億規(guī)模格局還將持續(xù)，資產(chǎn)價(jià)格將趨于理性，將有利于投資者篩選優(yōu)質(zhì)物業(yè)；上一個(gè)周期高杠桿收購(gòu)在現(xiàn)金流壓力下會(huì)尋求退出，市場(chǎng)交易將持續(xù)活躍；外資還是上海市場(chǎng)的主要參與者，在保險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)體制調(diào)整完成后，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資將繼續(xù)加大。
2019年，外資將進(jìn)一步加大在亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資比率，其投入的總資金以倍數(shù)增長(zhǎng)，來(lái)年的大中華區(qū)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)繼續(xù)由外資主導(dǎo)，而上海、香港均為全球資本投資物業(yè)的熱門(mén)目標(biāo)城市。
