房貸利率松動(dòng)、央行降準(zhǔn)，樓市今年怎么走？
“上個(gè)月我們店一共賣出兩套房”，1月6日，一位北京東城區(qū)的房地產(chǎn)中介告訴新京報(bào)記者，“這個(gè)月月初，我們成交了好幾套。”
一家店面的銷售量并不足以代表整個(gè)市場(chǎng)走向。更為牽動(dòng)市場(chǎng)人心的在于1月4日傍晚的一條消息：央行決定將下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，凈釋放長(zhǎng)期資金約8000億元。
去年，央行曾經(jīng)進(jìn)行了四次定向降準(zhǔn)。正當(dāng)年末重要資金關(guān)口，在降準(zhǔn)消息發(fā)布前，央行還在1月2日宣布調(diào)整普惠金融定向降準(zhǔn)小微企業(yè)貸款考核標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)即有市場(chǎng)人士分析， 預(yù)計(jì)可以釋放7000億元流動(dòng)性。
不過(guò)，包括此次降準(zhǔn)在內(nèi)，央行都基本明確表示系出于支持“小微企業(yè)融資”等緣由。此次降準(zhǔn)央行亦點(diǎn)明，將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，維持松緊適度，不搞“大水漫灌”。
然而，樓市在此前連番調(diào)控之下，是否會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”？降準(zhǔn)之后，房貸利率、新增房貸又將去往何方？
一定程度利好房地產(chǎn)，但影響或有限
對(duì)于此次降準(zhǔn)，有分析認(rèn)為，這一定程度上或可對(duì)沖當(dāng)下的樓市降溫，但在“房住不炒”等基調(diào)下，影響程度仍待檢驗(yàn)。
據(jù)新華社，2018年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系?！?
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，降準(zhǔn)后銀行的貸款政策會(huì)趨于寬松，包括開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款，甚至是租賃市場(chǎng)的貸款等，其實(shí)都會(huì)面臨一個(gè)寬松的概念，這有助于此類市場(chǎng)后續(xù)交易的活躍。
此前市場(chǎng)觀點(diǎn)指出，今年部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定的資金壓力。據(jù)央行上?？偛抗嫉臄?shù)字，2018年11月，全市本外幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款減少21.91億元，同比多減12億元。
另一方面，嚴(yán)躍進(jìn)指出，必須看到，住建部定調(diào)2019年樓市工作應(yīng)該是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期，所以降準(zhǔn)本身不是直接針對(duì)樓市，樓市方面也不應(yīng)該過(guò)多地幻想政策全面放開(kāi)。
新時(shí)代證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東公開(kāi)指出，降準(zhǔn)后，銀行資本金壓力進(jìn)一步緩釋，有利于引導(dǎo)房貸利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分類指導(dǎo)”這一大的調(diào)控框架下，再次走全面刺激樓市的老路的可能性不大。
2018年12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況?？偟膩?lái)說(shuō)，一線城市商品住宅銷售價(jià)格有漲有跌，二三線城市漲幅穩(wěn)定。
具體來(lái)說(shuō)，從環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格微漲0.3%。其中：北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。二手住宅銷售價(jià)格下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京、上海、廣州和深圳分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。
多項(xiàng)房地產(chǎn)信貸“降溫”，房?jī)r(jià)預(yù)期微調(diào)
根據(jù)此前央行官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，多項(xiàng)房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)已在2018年前三季度“降溫”。
9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為37.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.4%，增速與上半年持平。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的28.1%。
其中：個(gè)人住房貸款余額為24.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.9%，增速較6月末低0.7個(gè)百分點(diǎn)；住房開(kāi)發(fā)貸款余額為7.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.9%，增速較6月末低0.3個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速較6月末低0.4個(gè)百分點(diǎn)。
一線城市新增房貸方面，央行北京營(yíng)管部數(shù)字稱，2018年上半年截至6月末，個(gè)人住房貸款比年初增加96億元，余額同比增長(zhǎng)4.6%，增幅比上年同期低28個(gè)百分點(diǎn)，增速為近5年新低；此外，個(gè)人住房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比穩(wěn)步下降，6月末個(gè)人住房貸款占人民幣各項(xiàng)貸款的比重為15.2%，比上年同期下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。
央行上海總部公布的數(shù)字則顯示，在11月， 個(gè)人住房貸款增速環(huán)比小幅回升。按結(jié)構(gòu)分，本外幣個(gè)人住房貸款增加21.58億元，環(huán)比和同比分別少增31.6億元和多增69.7億元，當(dāng)月增速4.4%，環(huán)比和同比分別上升0.5個(gè)和下降10.1個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)比來(lái)看，10月上海本外幣個(gè)人住房貸款增加53.18億元，環(huán)比和同比分別少增13.34億元和7.58億元，當(dāng)月增速3.9%，環(huán)比和同比分別回落0.1個(gè)和13.7個(gè)百分點(diǎn)。上半年，本外幣個(gè)人住房貸款上半年新增275.03億元，同比少增914.20億元。
在嚴(yán)控的大基調(diào)下，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也有所變化。央行此前發(fā)布的2018年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，對(duì)下季房?jī)r(jià)，27.4%的居民預(yù)期“上漲”，49.6%的居民預(yù)期“基本不變”，11.8%的居民預(yù)期“下降”，11.1%的居民“看不準(zhǔn)”。
將這份季度調(diào)查較前幾次結(jié)果對(duì)比著看，預(yù)期“上漲”的下降了(上季度為33.7%)，預(yù)計(jì)下降的有所提高(上季度為9.6%)。
部分城市房貸利率松動(dòng)？
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)稱，2018年房貸利率普遍較高，銀行首套房貸利率大多上浮5%-10%，最高上浮25%，二套房貸利率大多上浮10%-25%。
上個(gè)月網(wǎng)傳深圳部分商業(yè)銀行下調(diào)房貸利率，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國(guó)銀行、北京銀行、花旗銀行確有調(diào)整首套房貸利率，中國(guó)銀行、北京銀行下調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%，花旗銀行下調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮9%。工商銀行沒(méi)有表示首套房貸利率調(diào)整，只是回應(yīng)稱根據(jù)不同樓盤(pán)設(shè)定不同利率。
同時(shí)截至2019年1月3日，融360大數(shù)據(jù)研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)新增加5家銀行首套最低利率可執(zhí)行95折的優(yōu)惠，除之前工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行執(zhí)行首套95折利率外，江蘇銀行、中信銀行、招商銀行、交通銀行、上海農(nóng)商等5家銀行目前也執(zhí)行95折利率，首套利率平均水平在2019年出現(xiàn)首降。
央行第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，在市場(chǎng)利率穩(wěn)中趨降等因素推動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)貸款利率總體趨穩(wěn)。9月，個(gè)人住房貸款利率小幅上升，9月加權(quán)平均利率為5.72%，比6月上升0.12個(gè)百分點(diǎn)。初步測(cè)算，第三季度包括貸款、債券、委托貸款、信托貸款、民間融資等在內(nèi)的全社會(huì)整體融資成本呈下降態(tài)勢(shì)。
在整體融資成本成下降的態(tài)勢(shì)下，有券商分析師指出，貨幣政策的調(diào)整有望從行業(yè)供需兩端發(fā)揮資金面的邊際改善作用，這點(diǎn)已經(jīng)從房貸利率體現(xiàn)。其援引融360數(shù)據(jù)表示，2018年11月全國(guó)首套房按揭利率環(huán)比持平，終結(jié)了2017年1月以來(lái)的連續(xù)上漲，部分熱點(diǎn)一二線城市按揭利率呈現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。
展望未來(lái)，海通證券研報(bào)認(rèn)為，貨幣高增的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，這意味著房?jī)r(jià)潛在漲幅將大幅回落，而考慮房子存在折舊，過(guò)去的暴漲透支了居民收入，那么未來(lái)房?jī)r(jià)可能在很長(zhǎng)時(shí)間都不會(huì)漲了。
上述研報(bào)稱，當(dāng)前中國(guó)正處于歷史性的拐點(diǎn)，很多過(guò)去的規(guī)律其實(shí)在未來(lái)并不一定適用。過(guò)去大家看到貨幣放松，想到的就是放水、房?jī)r(jià)上漲。但是在我們管住影子銀行、打破剛兌之后，貨幣政策放松并不會(huì)導(dǎo)致大水漫灌，只會(huì)推動(dòng)利率下降，支撐債市上漲、提升股市估值，而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意義不大。
