深圳：提升改造價(jià)值大的存量商辦物業(yè)將受青睞
2018全年，深圳大宗物業(yè)成交額為280億元，同比上一年減少26%，市場(chǎng)整體活躍度較2017年有所回落。其中內(nèi)資投資占比達(dá)到98%，內(nèi)資買家依然是深圳大宗物業(yè)市場(chǎng)上的絕對(duì)主力。在中美貿(mào)易戰(zhàn)、房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控以及金融環(huán)境整體收緊等眾多不利因素的影響，持續(xù)占據(jù)深圳大宗物業(yè)收購(gòu)主力的內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)資金面趨緊，也因?yàn)榇嗽斐扇杲灰最~的回落。
深圳大宗物業(yè)市場(chǎng)傳統(tǒng)買家主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行基金等金融機(jī)構(gòu)以及政府機(jī)構(gòu)等。受嚴(yán)厲的限購(gòu)限售等房地產(chǎn)調(diào)控影響，多數(shù)開(kāi)發(fā)商面臨銷售項(xiàng)目去化壓力，特別是新出臺(tái)的“731”新政—禁止企業(yè)購(gòu)買住宅以及公寓限售等政策的收緊，令房企回款壓力大增，再疊加前期快周轉(zhuǎn)高桿杠模式，部分房企生存壓力顯現(xiàn)。房企拋售手中商辦物業(yè)及舊改項(xiàng)目增多，尤其是從下半年開(kāi)始，以往對(duì)商辦物業(yè)惜售自持的房企開(kāi)始處置手中資產(chǎn)，2019年預(yù)計(jì)市場(chǎng)將會(huì)有更多的可售型物業(yè)。除少數(shù)資金充沛的房企外，多數(shù)房企當(dāng)前收購(gòu)資產(chǎn)意愿大幅回落，而城市更新、工改項(xiàng)目的政策調(diào)整也令工業(yè)廠房的交易快速回落，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)在2019年仍將持續(xù)。
雖然傳統(tǒng)大宗交易買家的需求有所放緩，但受到粵港澳大灣區(qū)發(fā)展帶來(lái)的利好，作為大灣區(qū)核心城市之一，深圳也吸引了越來(lái)越多外資投資者，尤其是外資機(jī)構(gòu)型投資者對(duì)深圳核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)持續(xù)關(guān)注。如今年下半年霸菱亞洲投資基金收購(gòu)福田中心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)，這是近年來(lái)首單外資機(jī)構(gòu)收購(gòu)深圳物業(yè)的經(jīng)典案例。而另一方面，由于成熟的外資機(jī)構(gòu)往往更看重租金收益率，而當(dāng)前深圳在售物業(yè)的投資回報(bào)率與其預(yù)期仍存差距，等待價(jià)格松動(dòng)回調(diào)時(shí)機(jī)的投資者不在少數(shù)。但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行周期內(nèi)，投機(jī)型資金受到擠壓撤離以及市場(chǎng)上處置資產(chǎn)的供應(yīng)增加，將令市場(chǎng)上部分資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，預(yù)計(jì)買家投資回報(bào)率可得到小幅提升。
“核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓及購(gòu)物中心將持續(xù)受到青睞；同時(shí)，有提升價(jià)值與改造機(jī)會(huì)的存量物業(yè)將進(jìn)一步得到市場(chǎng)的關(guān)注?！贝鞯铝盒腥A南及華西區(qū)研究部主管張曉端表示。
隨著深圳資本市場(chǎng)逐步走向成熟，未來(lái)機(jī)構(gòu)型投資者有望在深圳大宗物業(yè)成交中占據(jù)越來(lái)越重要的地位。與北京、上海及廣州對(duì)比，在大宗交易的投資者結(jié)構(gòu)中，深圳的外資買家占比遠(yuǎn)低于其他城市；在外資持續(xù)加大粵港澳大灣區(qū)投資力度、內(nèi)資買家優(yōu)勢(shì)明顯減少的背景下，戴德梁行預(yù)計(jì)在接下來(lái)的幾年中，深圳大宗交易市場(chǎng)的外資機(jī)構(gòu)比例將逐漸增加。
