投資公寓前先注意考察3方面
面對產(chǎn)品類型眾多的樓市，究竟選擇什么產(chǎn)品才能保值增值?商鋪?總價高，投入高;寫字樓?存量大;住宅?收益低。在幾番權(quán)衡下，不少人選擇投資宜商宜住，且總價較低的公寓產(chǎn)品作為自己的投資方向。那么何為公寓?有人認為就是小戶型住宅，有人認為是寫字樓的一種。確實，目前業(yè)內(nèi)對公寓的概念并沒有嚴格的定義與界定，而公寓類型不同，在產(chǎn)權(quán)和年限上也各不相同，具體適合的人群和功能也不同，因此在選擇投資公寓產(chǎn)品的時候，首先必須要選擇適合自己的公寓類型，才能獲得自己最想要的生活。
1、普通住宅公寓，主要用于居住的一類公寓，此類公寓更適合剛需者購買。這類公寓和其他住宅一樣都是70年產(chǎn)權(quán)，戶型面積小，30-60平米;精裝修交房標準，拎包即可入住。配套設(shè)施完善，物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)，銷售價格一般高于區(qū)域整體水平。
2、商住兩用公寓，屬于商務(wù)公寓，產(chǎn)權(quán)是40年。既可居住，又可辦公，看自己的需求而定。一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司。價格相對寫字樓較低，首付最低可達2成，按揭可達20-30年，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓。
3、酒店式公寓，也屬于商務(wù)公寓，此類公寓裝修檔次較高，大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便，一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主，所以此類公寓更適合投資和出租，當(dāng)然也可以“自用”。酒店式公寓是40年產(chǎn)權(quán)，面積較小，主力戶型主要在90平米以下，大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費也較高。相關(guān)的業(yè)態(tài)包括服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年SOHO、青年客棧等。
基于公寓更濃厚的“投資”性質(zhì)，因此在選擇購買公寓產(chǎn)品的時候，更需要謹慎挑選，才能降低投資風(fēng)險。需要重點考慮的因素包括：
1、地段
地段決定了小戶型公寓是否具備投資價值和可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。地段特性多屬兩類情況，一類是位于城市核心或者商貿(mào)活動極為繁榮的區(qū)域;因為位于中心區(qū)的核心位置，就目前的價格來看，單價過高，但是易于出租。另一類則是新興復(fù)合型社區(qū)內(nèi)的公寓物業(yè)，因為依托項目內(nèi)強大的寫字樓集群，也為公寓提供了賴以依托的客戶資源。
2、資金
選擇公寓產(chǎn)品的時候，可以參考自己的購買能力選擇，資金雄厚的可以考慮成熟區(qū)域，收效更快，而如果受限于資金，可以考慮一些位于未來商務(wù)區(qū)的公寓產(chǎn)品，由于配套交通以及產(chǎn)業(yè)尚未成熟，這些公寓產(chǎn)品價格相對較低，不過購買此類“潛力”物業(yè)時，一定要先研究公寓所在的區(qū)域規(guī)劃，比如產(chǎn)業(yè)支持、交通遠景、是否有足夠的租賃群體支撐等。
3、軟硬件
在挑選公寓產(chǎn)品的時候，還要對于公寓硬件和軟件進行充分考察。就目前已投入使用的部分公寓項目的實際情況來看，物業(yè)管理水平不高、車位不足、電梯等硬件配套條件弱的缺陷都會導(dǎo)致公寓物業(yè)的升值空間大打折扣。購買公寓產(chǎn)品在不動產(chǎn)投資當(dāng)中屬長線投資類型，所以開發(fā)企業(yè)的實力和物業(yè)服務(wù)公司的管理水平，也將是決定租金回報的關(guān)鍵。無論是對投資型客戶還是自用型客戶，公寓的品質(zhì)都至關(guān)重要，涵蓋的內(nèi)容也很廣，如內(nèi)部豎向交通條件、入戶大堂設(shè)計、停車位的比例、信息智能化系統(tǒng)配置，甚至公寓的外立面，都成為衡量公寓價值的重要指標，完善的高水準硬件設(shè)施能為后期物業(yè)的出租加分不少。
