房?jī)r(jià)問(wèn)題不再是問(wèn)題？樓市進(jìn)入調(diào)整期，權(quán)威專家表態(tài)傳遞3大信號(hào)
長(zhǎng)期以來(lái)，房?jī)r(jià)一直都是全民關(guān)注的話題。最近一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，網(wǎng)上流傳了許多說(shuō)法：比如把高房?jī)r(jià)看作是最好的避孕藥，再比如一些到達(dá)中等收入群體的年輕人卻不愿意承認(rèn)自己是中產(chǎn)的事實(shí)，還有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)形成了一定的擠壓效應(yīng)。于是，樓市便出現(xiàn)了新的爭(zhēng)論：房?jī)r(jià)問(wèn)題究竟是大問(wèn)題還是小問(wèn)題呢？
在筆者看來(lái)，這是個(gè)仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智的問(wèn)題。對(duì)普通剛需來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)高低直接影響買房計(jì)劃，而買房又直接與落戶、婚姻等掛鉤，所以顯而易見(jiàn)這是一個(gè)大問(wèn)題。不過(guò)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就表示，與生育問(wèn)題相比，房?jī)r(jià)是個(gè)多么渺小的問(wèn)題啊，房?jī)r(jià)與生育完全沒(méi)有關(guān)系。而與潘石屹所謂“房?jī)r(jià)渺小”的觀點(diǎn)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的段子手、御風(fēng)資本董事長(zhǎng)馮侖甚至直接表示，房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)不是個(gè)問(wèn)題了。對(duì)此，我們應(yīng)該如何理解呢，這又釋放了哪些樓市信號(hào)呢？
2月17日，在某企業(yè)家論壇活動(dòng)上，馮侖表示，目前我國(guó)的住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)基本穩(wěn)定的狀態(tài)，房?jī)r(jià)的問(wèn)題已經(jīng)不再是問(wèn)題了，購(gòu)房者也無(wú)需再過(guò)度擔(dān)心房?jī)r(jià)問(wèn)題。作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該如何理解馮侖所說(shuō)的住宅市場(chǎng)所處的這種穩(wěn)定狀態(tài)呢？馮侖表示，目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過(guò)了50%，人均住宅面積也達(dá)到了40多平方米，住宅市場(chǎng)的空間格局基本確定了。
除此之外，隨著存量房市場(chǎng)的逐步到來(lái)，二手房市場(chǎng)交易量會(huì)逐步超過(guò)新房市場(chǎng)的交易量，而且90后群體將來(lái)也可以從父母、爺爺那里繼承房子，所以將來(lái)的住房供給顯然也已經(jīng)不是問(wèn)題了。馮侖甚至還表示，未來(lái)購(gòu)房者應(yīng)該擔(dān)心的不是房?jī)r(jià)過(guò)高，而是房?jī)r(jià)過(guò)低，不是買不起，而是賣不出。
房?jī)r(jià)問(wèn)題真的不再是問(wèn)題了嗎？在筆者看來(lái)，簡(jiǎn)而言之，其實(shí)馮侖表達(dá)的就是目前我國(guó)已經(jīng)整體告別了住房短缺時(shí)代，從人均住宅面積等因素來(lái)看，住房供給相對(duì)平衡，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)基本不缺房子，而且未來(lái)大家還有可能會(huì)面臨著住房過(guò)剩問(wèn)題。所以，筆者認(rèn)為，根據(jù)馮侖的觀點(diǎn)來(lái)推斷，目前住宅市場(chǎng)的穩(wěn)定可以看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了某個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。無(wú)獨(dú)有偶，原住建部副部長(zhǎng)仇保興去年也曾發(fā)表過(guò)類似觀點(diǎn)。
仇保興認(rèn)為，這次樓市調(diào)控真的不一樣了，現(xiàn)在不是房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，放任房地產(chǎn)來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段也已經(jīng)過(guò)去了。那么，這么說(shuō)有什么依據(jù)呢？他認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化所處的階段已經(jīng)不一樣了，人均住宅面積也上去了，這就使得房地產(chǎn)面臨的形勢(shì)不一樣了，所以建的房子也并不一定都能賣出去。此外，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向應(yīng)該與防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)同步考慮。那么，以上專家的觀點(diǎn)透露了哪些房?jī)r(jià)信號(hào)呢？
第一，GDP貢獻(xiàn)率不再是決定房地產(chǎn)走向的唯一指標(biāo)，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)前更為重要的目標(biāo)。
長(zhǎng)期以來(lái)，為什么人們對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期如此強(qiáng)烈呢？筆者認(rèn)為，在很大程度上，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的地位所決定的，而且以往的事實(shí)也證明了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激和拉動(dòng)作用也百試不爽。但是，如今樓市進(jìn)入了調(diào)整期，隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的變化，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率不再是決定房地產(chǎn)走向的唯一因素。為什么這么說(shuō)呢？
究其原因，在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的一二十年時(shí)間里，市場(chǎng)逐漸積聚了一些潛在性的風(fēng)險(xiǎn)，而作為有“十次風(fēng)險(xiǎn)九次地產(chǎn)”之稱的行業(yè)自然不會(huì)再被放任發(fā)展了。除此之外，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不僅會(huì)關(guān)乎到經(jīng)濟(jì)安全，也關(guān)乎到社會(huì)安全，所以防控金融風(fēng)險(xiǎn)一直都是最近這兩年的重要目標(biāo)。筆者認(rèn)為，在這樣的大背景下，決定下一階段房地產(chǎn)走向的首要因素是安全和平穩(wěn)，其次才是GDP貢獻(xiàn)率。
第二，住宅市場(chǎng)格局基本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)化面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
目前，從總體規(guī)模和發(fā)展速度方面來(lái)看，在城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的相互促進(jìn)下，市場(chǎng)整體已經(jīng)不缺房子，而且從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)房子還有過(guò)剩的可能，所以當(dāng)前住宅市場(chǎng)的格局已經(jīng)基本穩(wěn)定，而穩(wěn)定格局則意味著轉(zhuǎn)折點(diǎn)的開(kāi)始。眾所周知，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，城鎮(zhèn)化推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也刺激了消費(fèi)，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)。但是，部分城市也存在著過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，不少三四線城市就是一個(gè)鮮活的例子。
在過(guò)去一兩年時(shí)間里，在房?jī)r(jià)上漲的刺激作用下，一些缺少產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市因?yàn)槊つ块_(kāi)發(fā)而出現(xiàn)了不少空城現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，指望農(nóng)民進(jìn)城買房來(lái)消化這些空置房顯然是不現(xiàn)實(shí)的，所以三四線房地產(chǎn)不可避免的會(huì)潛藏著一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，人民日?qǐng)?bào)曾發(fā)文稱，城鎮(zhèn)化也需加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，需要著力提高質(zhì)量。在筆者看來(lái)，目前我國(guó)城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過(guò)50%，下一階段或向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，這在一定程度上會(huì)影響房地產(chǎn)走向，但從長(zhǎng)期來(lái)看，這種轉(zhuǎn)變顯然有利于樓市逐漸告別盲目擴(kuò)張階段。
第三，住房總量告別短缺時(shí)代，現(xiàn)代住房制度加快推進(jìn)，從“買房住”到“有房住”促進(jìn)樓市回歸理性。
如今，房地產(chǎn)面臨的形勢(shì)變了，從總量上來(lái)看，房子也告別了短缺的時(shí)代，一線城市基本已經(jīng)進(jìn)入了存量市場(chǎng)，但是目前存在著住房資源分布不均的現(xiàn)象，所以在筆者看來(lái)，盤活已有的存量房資源來(lái)平衡市場(chǎng)供需或是下一階段的樓市走向。比如，通過(guò)房地產(chǎn)稅、空置稅等稅費(fèi)手段使多套房擁有者通過(guò)賣或者租的方式把房子拿出來(lái)，從而進(jìn)一步促進(jìn)住房資源的合理利用，或許未來(lái)住房供給不再是值得擔(dān)心的問(wèn)題。
除此之外，隨著“二次房改”的來(lái)臨，目前國(guó)家正在大力推進(jìn)多主體供給，多渠道保障，租賃并舉的現(xiàn)代住房制度建設(shè)，所以可以預(yù)見(jiàn)的是，從“買房住”到“有房住”已經(jīng)是大勢(shì)所趨，同時(shí)這也意味著房子將進(jìn)一步回歸居住的本質(zhì)屬性。當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，住房觀念的轉(zhuǎn)變不可能一蹴而就，不過(guò)隨著樓市持續(xù)調(diào)整，利好剛需的結(jié)果是顯而易見(jiàn)的。
