國管公積金二套房“認房又認貸”今日起執(zhí)行
就在樓市剛剛回暖之際，信貸政策的發(fā)布為樓市潑了一盆“冷水”。
國管公積金中心在4月12日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策進一步優(yōu)化服務(wù)有關(guān)問題的通知》，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸60萬元。新政自今日（2019年4月15日）起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準。
所謂“國管公積金”，指的是中央國家機關(guān)及在京單位等國管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機關(guān)分中心繳存的住房公積金。它區(qū)別于市管公積金，由中央國家機關(guān)住房資金管理中心負責(zé)管理，使用者主要是央企職工等。
一、新政變化有哪些？
1、二套房認定“認房又認貸”
首先，住房套數(shù)的認定標(biāo)準由“認房不認貸”調(diào)整為“認房認貸”。“房”是指借款申請人名下在北京市的住房，“貸”指在人民銀行個人征信系統(tǒng)中全國范圍內(nèi)的商業(yè)性住房貸款記錄和住房公積金貸款記錄。具體來看，借款申請人家庭在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄的，按首套住房貸款政策辦理；借款申請人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄，或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。
2、二套房最多貸60萬
新政此次也同時調(diào)整了首付款比例。首付款方面，根據(jù)規(guī)定，借款申請人購買經(jīng)濟適用住房的，首付款比例不低于購房總價的20%;購買經(jīng)濟適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于購房總價的30%;購買二套住房的，首付款比例不低于購房總價的60%。借款申請人購買存量房屋的，購房總價以房屋評估值和購房合同總價兩者中較低者為準。
貸款額度方面，首套住房貸款最高額度為120萬元，執(zhí)行貸款基準利率;二套住房貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準利率的1.1倍。
3、貸款期限不得超過25年
在保證借款申請人基本生活費用的前提下，根據(jù)借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應(yīng)超過借款申請人月收入的60%。同時，貸款期限不得超過25年，最長可計算到借款申請人法定退休年齡后5年，最高不得超過65周歲。
二、對樓市的影響有哪些？
嚴躍進指出，這一政策體現(xiàn)了當(dāng)前公積金貸款的管控思路，“認房又認貸”說明當(dāng)前公積金發(fā)放的節(jié)奏有所收緊，對相應(yīng)購房者加大審核，防范一些投資投機性的購房需求。不過同時，后續(xù)利用這部分公積金資源可以更加惠及剛需，剛需的樓盤銷售可能會更好，改善型樓盤相應(yīng)的市場交易可能會受到影響。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，對國管公積金的購房人有一定影響，畢竟認房又認貸之后，如果被認定為二套房，貸款額度至60萬，貸款只有4成。但是，對于整個市場而言，影響不大。因為國管公積金的繳存人大致也就占到公積金繳存人的10%左右，也不是每個人會劃到二套房貸的范圍。使政策更能有的放矢，保護了剛需，抑制了投機，有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，該政策本身所覆蓋的人群范圍并不大，并且主要影響北京市場的改善型需求。他說，這次最主要的影響是針對一定程度上的改善性需求，手中賣了一套房，過去做過貸款。這部分改善性人群很難再用信貸杠桿工具了。
同時張大偉也預(yù)測，北京樓市剛起來的小陽春很快會被打擊。預(yù)計5月北京樓市如果沒有其他信貸寬松政策的影響，市場很可能比3-4月有所下行。包括本周這個數(shù)據(jù)還將處于高位，除了市場的確有回暖外，國管公積金收緊傳聞導(dǎo)致的恐慌性簽約也是主要原因。
