隔斷房的“致命引力”：兩居變?nèi)永麧櫡叮?/h3>
時間：2019/4/27
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對于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，一間打隔斷的房源和一間不打隔斷的房源，利潤上的差距可以用倍數(shù)計(jì)算。
近日，蛋殼公寓的北京房源被曝出存在隔斷房對外出租的現(xiàn)象，再度引發(fā)租客對隔斷房的熱議，對此，蛋殼方面表示，會積極主動配合主管部門的工作要求，并已在北京地區(qū)開展自查整改工作。實(shí)際上，多位業(yè)內(nèi)人士對記者透露，遠(yuǎn)不止蛋殼一家長租公寓品牌在北京有隔斷房房源，幾乎所有分散式長租公寓品牌旗下都有隔斷房房源在租?！氨热缯f，一間普通的兩居室，我從房東那里三千一個月收過來，如果直接整租出租，可能中間有幾百塊錢的價差和一個月的中介費(fèi)可以賺，但是如果我把客廳隔斷出來，做一個三居室的合租房源出租，這中間的價差就超過一千多。”杭州一家中介門店的店長對記者表示，由于隔斷房存在高價差，眾多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)旗下都有大量隔斷房存在。
隔斷房原本屬于住房租賃中的灰色地帶，住建部等七部委于2018年6月發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動的通知》，隨后，北京率先開展了專項(xiàng)治理行動，隔斷房也被列入了整治范疇。
不同于北京的嚴(yán)厲打擊，杭州、蘇州等城市則對合規(guī)的隔斷房給出了相應(yīng)的制約條件，并允許合規(guī)的隔斷房進(jìn)行租賃。多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，不同城市標(biāo)準(zhǔn)不一、監(jiān)管力度不同，使得整個行業(yè)產(chǎn)生了混亂的灰色地帶，制定隔斷房是否合規(guī)的統(tǒng)一界定標(biāo)準(zhǔn)是行業(yè)的迫切需求。
以空間換利潤
“把兩居室變成三居室，看起來只多了一間的房租收入，但實(shí)際上利潤從五百變成了一千五，翻了三倍，而如果是擴(kuò)建成四居室甚至五居室，那利潤就更高了。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)稱，由于收房成本這個硬性成本不可避免，通過隔斷房增加房屋量供應(yīng)以獲取更高利潤是一種常態(tài)。
該經(jīng)紀(jì)人向記者舉例，一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以3000元的價格從房東手上拿到一套二室一廳的房源，如果直接向外整租，租賃價格可能在3500-4000元左右，再疊加上中介費(fèi)、刨除裝修人力等成本，這套房源一年的總體收益在9500-16000元左右。
而如果將這套二室一廳房源改造為三室隔斷房，分為三間房源向外散租，租賃的總價格可以達(dá)到4500-5400元左右，疊加中介費(fèi)并刨除人力裝修等成本后，同樣的一套房源，隔斷間的年收益可以達(dá)到22500-34200元，達(dá)到收益利潤翻倍。
據(jù)透露，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還有更極限的“操盤手法”，即將面積較大的臥室進(jìn)行再切割，增加隔斷，甚至將廚房改造成臥室，以相對周邊普通合租房源更低的價格將這些隔斷間出租，從而最大限度地提升房源租金收益?！皩?shí)際上，這種過于密集改造的隔斷房是各個主要城市重點(diǎn)想要打擊的對象，例如80平方米的五居室、90平方米的六居室，這些隔斷房一是居住密度過大，雜物大量堆積，二是隔斷材料不安全，很容易發(fā)生火災(zāi)，也非常影響周邊住戶的居住環(huán)境?！币晃粐鴥?nèi)領(lǐng)先的集中式長租公寓品牌CEO對記者表示，隔斷房是分散式長租公寓品牌追求利潤下產(chǎn)生的“副產(chǎn)品”。
正因?yàn)槭怯巫咴谡哌吘壍摹案碑a(chǎn)品”，隔斷房的管理也愈發(fā)顯得混亂，隔斷房在很多租客眼中與“黑中介”幾乎直接掛鉤。
前述CEO表示，“很多小型的不規(guī)范的中介，也就是我們常說的黑中介，和租客玩合同上的文字游戲，來牟取暴利，以隔斷房來說，他們以‘政府行為’為理由，要求租客搬離而不需要承擔(dān)違約責(zé)任，甚至還能威逼利誘，黑掉租客的押金，再租給下一波租客，這其實(shí)也是現(xiàn)在政府下大力氣整治的主要導(dǎo)火索?！?
而集中式長租公寓在其摸索發(fā)展的過程中，也在某種程度上借鑒了隔斷房的模式和思路，前述CEO稱，“隔斷房給我們的啟示在于抓住了‘住’這個需求點(diǎn)，在租住這個場景的絕大部分時間里，臥室和客廳的功能是高度重疊的，我們發(fā)現(xiàn)大部分租客愿意接受失去客廳這個空間，換取相對較低的租金價格，你可以發(fā)現(xiàn)，集中式公寓的房型其實(shí)也是這個道理，精簡了租住場景中不重要的起居、會客功能，而集中去提升租住的舒適度和實(shí)用性?！?
該打還是該管？
將隔斷房用一刀切的方式全盤否定對行業(yè)而言或許并非好事，多位資深業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，只要對隔斷房制定明確的改造規(guī)范、建立完善的監(jiān)管體系，合規(guī)隔斷房有利于推動住房租賃行業(yè)的發(fā)展。
杭州、蘇州等城市已經(jīng)在探索隔斷房合規(guī)化上先行。
2017年8月，杭州市發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》，其中提到允許客廳隔斷單獨(dú)出租，包括允許成套住房按間出租、允許現(xiàn)有成套住房以原設(shè)計(jì)的房間為最小單位對外出租、住房租賃企業(yè)可將符合條件的客廳(起居室)按規(guī)定改造成一間房間單獨(dú)出租。
方案要求，在改造過后，出租的每個房間人均租住使用面積不得低于4平方米，餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住，同時，禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設(shè)計(jì)的房間再次分割改造對外出租。
而蘇州則在2018年4月發(fā)布了《蘇州市出租房屋居住安全管理?xiàng)l例》，提出可以隔斷出租但有條件，具體條件為：出租人應(yīng)當(dāng)以一間設(shè)有外墻窗戶的臥室、起居室廳為最小出租單位，臥室和使用面積不滿十二平方米的起居室廳不得隔斷出租，使用面積十二平方米以上的起居室廳可以隔斷出一間居室出租。
這兩種規(guī)定實(shí)際上都禁止了居住密集的隔斷房改造方式，僅允許對面積較大的起居客廳進(jìn)行隔斷改造，也就是業(yè)內(nèi)所稱的“N+1”隔斷改造方式，國內(nèi)排名前十的一家分散式長租公寓品牌CEO對記者表示，這樣的改造方式企業(yè)喜歡，租客也很容易接受。“我們做過一個調(diào)查，如北上廣深這樣的一線城市，合租的租客其實(shí)除了睡覺之外，只有很少的時間待在自己租的房子里，而在這很少的時間里，呆在客廳或是起居室的時間幾乎可以忽略不計(jì)，因此，超過80%的租戶可以接受自己租的房子沒有客廳，超過90%的租戶覺得用客廳空間換來更低的房租是值得的。”
在國內(nèi)租售比普遍不高的情況下，長租公寓品牌一方面承受著獲取房源成本的不斷提升，另一方面面臨著漫長的資金回流周期，對于長租品牌而言，隔斷房的存在是提升盈利能力、穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流的一個重要武器。
對于相關(guān)管理部門而言，也唯有樹立起合理規(guī)范，保障長租公寓品牌健康發(fā)展和合法利益，才能更好落實(shí)“房住不炒”、“租售并舉”。蘇州市公安局方面稱，《蘇州市出租房屋居住管理?xiàng)l例》經(jīng)過了各個相關(guān)部門的緊密聯(lián)系、協(xié)商，面向社會各界人士進(jìn)行了公開意見的征求，經(jīng)過人大常委批準(zhǔn)實(shí)行，針對問題、解決問題，也歡迎公眾隨時提出問題，真正貼近市場。
據(jù)介紹，在《蘇州市出租房屋居住管理?xiàng)l例》草案公開征求意見的過程中，根據(jù)公眾提出的隔斷房隔斷材料差、易起火等安全隱患問題，條例在最終推出后申明，起居室(廳)允許隔斷出租的，應(yīng)當(dāng)采用輕質(zhì)不燃材料固定圍護(hù)，隔斷后應(yīng)當(dāng)具備直接天然采光和自然通風(fēng)條件，保障房屋整體結(jié)構(gòu)安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。
對于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，一間打隔斷的房源和一間不打隔斷的房源，利潤上的差距可以用倍數(shù)計(jì)算。
近日，蛋殼公寓的北京房源被曝出存在隔斷房對外出租的現(xiàn)象，再度引發(fā)租客對隔斷房的熱議，對此，蛋殼方面表示，會積極主動配合主管部門的工作要求，并已在北京地區(qū)開展自查整改工作。實(shí)際上，多位業(yè)內(nèi)人士對記者透露，遠(yuǎn)不止蛋殼一家長租公寓品牌在北京有隔斷房房源，幾乎所有分散式長租公寓品牌旗下都有隔斷房房源在租?！氨热缯f，一間普通的兩居室，我從房東那里三千一個月收過來，如果直接整租出租，可能中間有幾百塊錢的價差和一個月的中介費(fèi)可以賺，但是如果我把客廳隔斷出來，做一個三居室的合租房源出租，這中間的價差就超過一千多。”杭州一家中介門店的店長對記者表示，由于隔斷房存在高價差，眾多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)旗下都有大量隔斷房存在。
隔斷房原本屬于住房租賃中的灰色地帶，住建部等七部委于2018年6月發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動的通知》，隨后，北京率先開展了專項(xiàng)治理行動，隔斷房也被列入了整治范疇。
不同于北京的嚴(yán)厲打擊，杭州、蘇州等城市則對合規(guī)的隔斷房給出了相應(yīng)的制約條件，并允許合規(guī)的隔斷房進(jìn)行租賃。多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，不同城市標(biāo)準(zhǔn)不一、監(jiān)管力度不同，使得整個行業(yè)產(chǎn)生了混亂的灰色地帶，制定隔斷房是否合規(guī)的統(tǒng)一界定標(biāo)準(zhǔn)是行業(yè)的迫切需求。
以空間換利潤
“把兩居室變成三居室，看起來只多了一間的房租收入，但實(shí)際上利潤從五百變成了一千五，翻了三倍，而如果是擴(kuò)建成四居室甚至五居室，那利潤就更高了。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)稱，由于收房成本這個硬性成本不可避免，通過隔斷房增加房屋量供應(yīng)以獲取更高利潤是一種常態(tài)。
該經(jīng)紀(jì)人向記者舉例，一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以3000元的價格從房東手上拿到一套二室一廳的房源，如果直接向外整租，租賃價格可能在3500-4000元左右，再疊加上中介費(fèi)、刨除裝修人力等成本，這套房源一年的總體收益在9500-16000元左右。
而如果將這套二室一廳房源改造為三室隔斷房，分為三間房源向外散租，租賃的總價格可以達(dá)到4500-5400元左右，疊加中介費(fèi)并刨除人力裝修等成本后，同樣的一套房源，隔斷間的年收益可以達(dá)到22500-34200元，達(dá)到收益利潤翻倍。
據(jù)透露，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還有更極限的“操盤手法”，即將面積較大的臥室進(jìn)行再切割，增加隔斷，甚至將廚房改造成臥室，以相對周邊普通合租房源更低的價格將這些隔斷間出租，從而最大限度地提升房源租金收益?！皩?shí)際上，這種過于密集改造的隔斷房是各個主要城市重點(diǎn)想要打擊的對象，例如80平方米的五居室、90平方米的六居室，這些隔斷房一是居住密度過大，雜物大量堆積，二是隔斷材料不安全，很容易發(fā)生火災(zāi)，也非常影響周邊住戶的居住環(huán)境?！币晃粐鴥?nèi)領(lǐng)先的集中式長租公寓品牌CEO對記者表示，隔斷房是分散式長租公寓品牌追求利潤下產(chǎn)生的“副產(chǎn)品”。
正因?yàn)槭怯巫咴谡哌吘壍摹案碑a(chǎn)品”，隔斷房的管理也愈發(fā)顯得混亂，隔斷房在很多租客眼中與“黑中介”幾乎直接掛鉤。
前述CEO表示，“很多小型的不規(guī)范的中介，也就是我們常說的黑中介，和租客玩合同上的文字游戲，來牟取暴利，以隔斷房來說，他們以‘政府行為’為理由，要求租客搬離而不需要承擔(dān)違約責(zé)任，甚至還能威逼利誘，黑掉租客的押金，再租給下一波租客，這其實(shí)也是現(xiàn)在政府下大力氣整治的主要導(dǎo)火索?！?
而集中式長租公寓在其摸索發(fā)展的過程中，也在某種程度上借鑒了隔斷房的模式和思路，前述CEO稱，“隔斷房給我們的啟示在于抓住了‘住’這個需求點(diǎn)，在租住這個場景的絕大部分時間里，臥室和客廳的功能是高度重疊的，我們發(fā)現(xiàn)大部分租客愿意接受失去客廳這個空間，換取相對較低的租金價格，你可以發(fā)現(xiàn)，集中式公寓的房型其實(shí)也是這個道理，精簡了租住場景中不重要的起居、會客功能，而集中去提升租住的舒適度和實(shí)用性?！?
該打還是該管？
將隔斷房用一刀切的方式全盤否定對行業(yè)而言或許并非好事，多位資深業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，只要對隔斷房制定明確的改造規(guī)范、建立完善的監(jiān)管體系，合規(guī)隔斷房有利于推動住房租賃行業(yè)的發(fā)展。
杭州、蘇州等城市已經(jīng)在探索隔斷房合規(guī)化上先行。
2017年8月，杭州市發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》，其中提到允許客廳隔斷單獨(dú)出租，包括允許成套住房按間出租、允許現(xiàn)有成套住房以原設(shè)計(jì)的房間為最小單位對外出租、住房租賃企業(yè)可將符合條件的客廳(起居室)按規(guī)定改造成一間房間單獨(dú)出租。
方案要求，在改造過后，出租的每個房間人均租住使用面積不得低于4平方米，餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住，同時，禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設(shè)計(jì)的房間再次分割改造對外出租。
而蘇州則在2018年4月發(fā)布了《蘇州市出租房屋居住安全管理?xiàng)l例》，提出可以隔斷出租但有條件，具體條件為：出租人應(yīng)當(dāng)以一間設(shè)有外墻窗戶的臥室、起居室廳為最小出租單位，臥室和使用面積不滿十二平方米的起居室廳不得隔斷出租，使用面積十二平方米以上的起居室廳可以隔斷出一間居室出租。
這兩種規(guī)定實(shí)際上都禁止了居住密集的隔斷房改造方式，僅允許對面積較大的起居客廳進(jìn)行隔斷改造，也就是業(yè)內(nèi)所稱的“N+1”隔斷改造方式，國內(nèi)排名前十的一家分散式長租公寓品牌CEO對記者表示，這樣的改造方式企業(yè)喜歡，租客也很容易接受。“我們做過一個調(diào)查，如北上廣深這樣的一線城市，合租的租客其實(shí)除了睡覺之外，只有很少的時間待在自己租的房子里，而在這很少的時間里，呆在客廳或是起居室的時間幾乎可以忽略不計(jì)，因此，超過80%的租戶可以接受自己租的房子沒有客廳，超過90%的租戶覺得用客廳空間換來更低的房租是值得的。”
在國內(nèi)租售比普遍不高的情況下，長租公寓品牌一方面承受著獲取房源成本的不斷提升，另一方面面臨著漫長的資金回流周期，對于長租品牌而言，隔斷房的存在是提升盈利能力、穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流的一個重要武器。
對于相關(guān)管理部門而言，也唯有樹立起合理規(guī)范，保障長租公寓品牌健康發(fā)展和合法利益，才能更好落實(shí)“房住不炒”、“租售并舉”。蘇州市公安局方面稱，《蘇州市出租房屋居住管理?xiàng)l例》經(jīng)過了各個相關(guān)部門的緊密聯(lián)系、協(xié)商，面向社會各界人士進(jìn)行了公開意見的征求，經(jīng)過人大常委批準(zhǔn)實(shí)行，針對問題、解決問題，也歡迎公眾隨時提出問題，真正貼近市場。
據(jù)介紹，在《蘇州市出租房屋居住管理?xiàng)l例》草案公開征求意見的過程中，根據(jù)公眾提出的隔斷房隔斷材料差、易起火等安全隱患問題，條例在最終推出后申明，起居室(廳)允許隔斷出租的，應(yīng)當(dāng)采用輕質(zhì)不燃材料固定圍護(hù)，隔斷后應(yīng)當(dāng)具備直接天然采光和自然通風(fēng)條件，保障房屋整體結(jié)構(gòu)安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。
