疫情改變寫字樓市場(chǎng)節(jié)奏，影響不會(huì)長(zhǎng)久
時(shí)間：2020/12/1
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疫情改變寫字樓市場(chǎng)節(jié)奏，影響不會(huì)長(zhǎng)久
今年春節(jié)以來，國(guó)內(nèi)很多行業(yè)都受疫情影響，一季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，而寫字樓市場(chǎng)也受到了明顯的沖擊，無論是寫字樓租賃市場(chǎng)還是交易市場(chǎng)都較為冷清。雖然也有不少企業(yè)有租賃需求，但成交寥寥無幾。
對(duì)此，一些業(yè)主和經(jīng)紀(jì)人開始擔(dān)心今年全年市場(chǎng)是不是都會(huì)比較蕭條。業(yè)內(nèi)人士回應(yīng)稱，疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響是暫時(shí)的。
針對(duì)北京的甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)來看：
此次疫情對(duì)于寫字樓租賃市場(chǎng)的影響可以借鑒2003年SARS的影響，但疫情對(duì)于整體市場(chǎng)并沒有決定性影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化而已。回顧2003年非典時(shí)期北京寫字樓市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)的北京市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量規(guī)模也就150多萬平米，和現(xiàn)在近千萬平米的市場(chǎng)規(guī)模顯然不是一個(gè)量級(jí)。
如果回到2003年非典時(shí)期的寫字樓租賃市場(chǎng)，非典的影響主要還是在上半年，吸納量從一季度的3萬多平米降低到只有2萬平米左右，但在疫情結(jié)束后的三季度開始快速增長(zhǎng)超過6萬平米，單季度吸納量增長(zhǎng)3倍，但四季度回歸到2.4萬平米的水平。全年的吸納量接近15萬平米左右，比2002還增長(zhǎng)了18%左右。
吸納量在下半年的釋放也直接導(dǎo)致整體空置率從2002年底的19%降低到只有10%左右?？梢钥吹皆诜堑浣Y(jié)束后，當(dāng)時(shí)的租賃市場(chǎng)活躍度有個(gè)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
對(duì)于2020年的北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)走勢(shì)，可以依然延續(xù)在2019年四季度新聞發(fā)布會(huì)時(shí)做出的基本判斷。
第一，供應(yīng)高峰持續(xù)推高空置率才是市場(chǎng)本質(zhì)。無論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀，而這個(gè)持續(xù)走高的空置率則是由于集中的供應(yīng)高峰所致。同時(shí)，2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會(huì)繼續(xù)攀升。但受到疫情的影響，部分項(xiàng)目或?qū)⒀舆t入市，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)供給壓力減輕，可能會(huì)從一定程度避免更多項(xiàng)目集中在2020年入市。從供給的角度來看，疫情從一定程度上減輕了今年的市場(chǎng)供給壓力。
第二，市場(chǎng)需求長(zhǎng)期存在，疫情只能影響市場(chǎng)租賃節(jié)奏的變化。短期各類市場(chǎng)需求都會(huì)受到抑制，但需求會(huì)在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一個(gè)短期的釋放，用來消化之前所壓抑的市場(chǎng)需求，全年吸納量或?qū)⒕S持往年的平均水平。金融業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)依然會(huì)是北京市場(chǎng)的主要需求來源，特別是外資金融機(jī)構(gòu)，相對(duì)成熟的互聯(lián)網(wǎng)公司以及各類專業(yè)服務(wù)類公司。
第三，2020年是北京寫字樓未來4到5年內(nèi)最后一個(gè)供應(yīng)高峰。從2002年到2020年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)增長(zhǎng)規(guī)模一共經(jīng)歷了3個(gè)時(shí)期：2002-2008年的供應(yīng)量推動(dòng)期，2009-2017年的租金推動(dòng)期，2018年到2020年的第二個(gè)供應(yīng)推動(dòng)期。從2021年開始，整體市場(chǎng)隨著第二輪供應(yīng)高峰的結(jié)束將進(jìn)入一輪3-4年左右的市場(chǎng)去化周期，整體甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金收入規(guī)模依然會(huì)持續(xù)攀升。
第四，租金進(jìn)入階段性高位調(diào)整階段的大趨勢(shì)保持不變。由于疫情導(dǎo)致整體市場(chǎng)節(jié)奏的變化，且對(duì)于很多行業(yè)的一季度收入都有著災(zāi)難性的影響，這將導(dǎo)致很多企業(yè)遇到現(xiàn)金流危機(jī)而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的情況。因此，在租戶遇到租金兌付危機(jī)時(shí)，整體市場(chǎng)租金依然會(huì)處于調(diào)整期，且受疫情影響租金短期調(diào)整幅度可能會(huì)加大。因此，受疫情影響，租金調(diào)整節(jié)奏大概率會(huì)持續(xù)到2020年底，從2021年初開始租金企穩(wěn)預(yù)期將會(huì)增強(qiáng)。
今年春節(jié)以來，國(guó)內(nèi)很多行業(yè)都受疫情影響，一季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，而寫字樓市場(chǎng)也受到了明顯的沖擊，無論是寫字樓租賃市場(chǎng)還是交易市場(chǎng)都較為冷清。雖然也有不少企業(yè)有租賃需求，但成交寥寥無幾。
對(duì)此，一些業(yè)主和經(jīng)紀(jì)人開始擔(dān)心今年全年市場(chǎng)是不是都會(huì)比較蕭條。業(yè)內(nèi)人士回應(yīng)稱，疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響是暫時(shí)的。
針對(duì)北京的甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)來看：
此次疫情對(duì)于寫字樓租賃市場(chǎng)的影響可以借鑒2003年SARS的影響，但疫情對(duì)于整體市場(chǎng)并沒有決定性影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化而已。回顧2003年非典時(shí)期北京寫字樓市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)的北京市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量規(guī)模也就150多萬平米，和現(xiàn)在近千萬平米的市場(chǎng)規(guī)模顯然不是一個(gè)量級(jí)。
如果回到2003年非典時(shí)期的寫字樓租賃市場(chǎng)，非典的影響主要還是在上半年，吸納量從一季度的3萬多平米降低到只有2萬平米左右，但在疫情結(jié)束后的三季度開始快速增長(zhǎng)超過6萬平米，單季度吸納量增長(zhǎng)3倍，但四季度回歸到2.4萬平米的水平。全年的吸納量接近15萬平米左右，比2002還增長(zhǎng)了18%左右。
吸納量在下半年的釋放也直接導(dǎo)致整體空置率從2002年底的19%降低到只有10%左右?？梢钥吹皆诜堑浣Y(jié)束后，當(dāng)時(shí)的租賃市場(chǎng)活躍度有個(gè)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
對(duì)于2020年的北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)走勢(shì)，可以依然延續(xù)在2019年四季度新聞發(fā)布會(huì)時(shí)做出的基本判斷。
第一，供應(yīng)高峰持續(xù)推高空置率才是市場(chǎng)本質(zhì)。無論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀，而這個(gè)持續(xù)走高的空置率則是由于集中的供應(yīng)高峰所致。同時(shí)，2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會(huì)繼續(xù)攀升。但受到疫情的影響，部分項(xiàng)目或?qū)⒀舆t入市，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)供給壓力減輕，可能會(huì)從一定程度避免更多項(xiàng)目集中在2020年入市。從供給的角度來看，疫情從一定程度上減輕了今年的市場(chǎng)供給壓力。
第二，市場(chǎng)需求長(zhǎng)期存在，疫情只能影響市場(chǎng)租賃節(jié)奏的變化。短期各類市場(chǎng)需求都會(huì)受到抑制，但需求會(huì)在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一個(gè)短期的釋放，用來消化之前所壓抑的市場(chǎng)需求，全年吸納量或?qū)⒕S持往年的平均水平。金融業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)依然會(huì)是北京市場(chǎng)的主要需求來源，特別是外資金融機(jī)構(gòu)，相對(duì)成熟的互聯(lián)網(wǎng)公司以及各類專業(yè)服務(wù)類公司。
第三，2020年是北京寫字樓未來4到5年內(nèi)最后一個(gè)供應(yīng)高峰。從2002年到2020年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)增長(zhǎng)規(guī)模一共經(jīng)歷了3個(gè)時(shí)期：2002-2008年的供應(yīng)量推動(dòng)期，2009-2017年的租金推動(dòng)期，2018年到2020年的第二個(gè)供應(yīng)推動(dòng)期。從2021年開始，整體市場(chǎng)隨著第二輪供應(yīng)高峰的結(jié)束將進(jìn)入一輪3-4年左右的市場(chǎng)去化周期，整體甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金收入規(guī)模依然會(huì)持續(xù)攀升。
第四，租金進(jìn)入階段性高位調(diào)整階段的大趨勢(shì)保持不變。由于疫情導(dǎo)致整體市場(chǎng)節(jié)奏的變化，且對(duì)于很多行業(yè)的一季度收入都有著災(zāi)難性的影響，這將導(dǎo)致很多企業(yè)遇到現(xiàn)金流危機(jī)而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的情況。因此，在租戶遇到租金兌付危機(jī)時(shí)，整體市場(chǎng)租金依然會(huì)處于調(diào)整期，且受疫情影響租金短期調(diào)整幅度可能會(huì)加大。因此，受疫情影響，租金調(diào)整節(jié)奏大概率會(huì)持續(xù)到2020年底，從2021年初開始租金企穩(wěn)預(yù)期將會(huì)增強(qiáng)。
