寫字樓投資聚焦二線城市核心增值型項目
今年第一季度商業(yè)地產(chǎn)投資總額和寫字樓交易金額均創(chuàng)下2005年來同期新高 ，突顯投資者對中國經(jīng)濟增長韌性的長期樂觀預期及其日益平衡的風險偏好。
當前階段，哪些城市的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)突出，更具投資機會？
寫字樓市場：聚焦南京、杭州等個別二線城市核心增值型寫字樓項目
2019年第一季度，寫字樓大宗投資交易超過250億元，金額占商業(yè)地產(chǎn)投資總額的47%，較去年同期大幅提升21個百分點。易于管理、現(xiàn)金流穩(wěn)定、交易流動性強等特點，使其受到眾多投資者的青睞。
世邦魏理仕指出，對于寫字樓的投資，應聚焦短周期內(nèi)租金持續(xù)上漲的城市。根據(jù)世邦魏理仕預測，2019-2021年間，廣州、杭州、南京寫字樓租金累積增長將高于大多數(shù)城市，同時，在科技革新、基建改善、節(jié)約成本等因素驅(qū)動下，租戶呈現(xiàn)去中心化的趨勢，因此，一線城市快速發(fā)展的新興寫字樓板塊和商務園區(qū)亦值得投資者關注。
而在世邦魏理仕分析的17個樣本城市中，沈陽、長沙、武漢租金累計增長預計呈負向發(fā)展態(tài)勢，此外，2018年底天津、長沙寫字樓空置率達40%以上。
倉儲物流市場：瞄準主要的國家級流通節(jié)點城市
《報告》指出，物流資產(chǎn)是投資者今年在中國第二大首選投資類別。
世邦魏理仕給出的投資意見是，大灣區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物流設施供應緊缺，其中，廣佛、深圳、東莞季度缺乏優(yōu)質(zhì)倉儲物流設施，值得重點關注。京津都市圈供應仍略顯緊張，華北石家莊、濟南這兩個節(jié)點值得關注。上海仍是需求最活躍的市場，環(huán)滬都市圈的優(yōu)質(zhì)物流供應較為充足。中西部物流市場差異較大，成都、重慶、武漢和鄭州因新項目密集交付，出現(xiàn)階段性供過于求，而西安、貴陽和長沙的機會顯現(xiàn)。
購物中心：一二線城市區(qū)域性購物中心
隨著一二線城市人口加速涌向城市外圍，與區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)設施相對缺乏形成結(jié)構(gòu)性錯位，加之家庭消費型定位對周邊居住人群的黏性以及對電商沖擊較好的防御性，新興商圈的區(qū)域型和社區(qū)型購物中心正在出現(xiàn)中長期的投資機會。
以凱德MALL望京項目為例，《報告》中指出，自2007年開始運營以來，在經(jīng)歷了金融危機、電商沖擊和改造升級之后，凈物業(yè)收益預計為6.3%，估值CAGR約為7.2%，成本收益率約為15%。
此外，自2018年至今，此類成交頻繁上演也在一定程度上佐證了區(qū)域性購物中心迎來投資機會，例如黑石收購上海豐樹怡豐城、博楓收購上海金橋太茂和南翔太茂、領展收購北京通州羅斯福購物中心等。
另類投資：醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、冷鏈物流、數(shù)據(jù)中心迎機遇
未來10-15年間，中國城鎮(zhèn)化、老齡化、消費升級、服務和創(chuàng)新將為醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、冷鏈物流、教育地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等另類地產(chǎn)領域帶來一系列投資機遇。
國內(nèi)一線城市凈租金回報率方面，寫字樓為3.7%-4.2%，商務園區(qū)為3.8%-5%，倉儲物流為4.8%-5.3%，而數(shù)據(jù)中心為5%-8%，不過世邦魏理仕指出，投資數(shù)據(jù)中心受到運營能力、運營許可、電力配額及殘值影響，因此，世邦魏理仕給出的投資建議是，與數(shù)據(jù)中心運營商合作或共同投資。
此外，備受市場矚目的長租公寓同樣具備投資價值，目前一線城市投資凈回報率區(qū)間預計位于4%-6.0%，世邦魏理仕建議投資者應重點關注一線城市以及人口持續(xù)流入的區(qū)域核心二線城市。
