房?jī)r(jià)再貴，為什么也不推薦你買這幾種房子！
有句順口溜，相信大家都聽(tīng)說(shuō)過(guò)，叫“今年不買房，一年又白忙”，說(shuō)的正是大部分人的真實(shí)寫(xiě)照。如果沒(méi)有買房，在房?jī)r(jià)正常上漲的年份，一年下來(lái)上漲的部分，比很多人一年的收入都高。
更可怕的是，房?jī)r(jià)走到當(dāng)下，均價(jià)破萬(wàn)的城市已有幾十個(gè)，房?jī)r(jià)超過(guò)5000的縣市簡(jiǎn)直不計(jì)其數(shù)，甚至國(guó)家級(jí)貧困縣個(gè)別都可以沖到7000元的高度，令人乍舌。
在房?jī)r(jià)體系混亂和瘋長(zhǎng)的威逼利誘下， 不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)而去關(guān)注一些非商品或非正常商品房，甚至是跨區(qū)域選擇一些價(jià)值非常小的房產(chǎn)。
短期內(nèi)看似一切正常，但長(zhǎng)線隱患重重。
從安全和回報(bào)的角度來(lái)說(shuō)，即使房?jī)r(jià)再貴，我們也不建議各位買這幾種房子：
安置房、小產(chǎn)權(quán)、內(nèi)購(gòu)房和沒(méi)有流動(dòng)性的產(chǎn)品。
下文我們來(lái)說(shuō)說(shuō)為什么。
一.安置房
安置房顧名思義，是對(duì)被拆遷的村民進(jìn)行安置所建的房屋，有些地方安置房和回遷房屬于同類，我們不再單獨(dú)說(shuō)，但情況都很類似，你會(huì)面臨著這幾個(gè)問(wèn)題：
1.不能貸款
雖然單價(jià)低，甚至低到一半以上，但因?yàn)椴皇钦Ｉ唐贩浚罨蛘叻謳状胃肚迦?，那個(gè)金額并不比購(gòu)買商品房輕松。有人會(huì)覺(jué)得至少我沒(méi)有貸款啊。但房地產(chǎn)賺錢靠的就是杠桿和貸款啊。
你算一算，全款2萬(wàn)一平買的安置房和貸款5萬(wàn)一平方買的安置房，房?jī)r(jià)漲了之后誰(shuí)賺的更多？
2.買了能不能準(zhǔn)時(shí)入住
雖然近些年，不少樓盤的安置房是先于商品房開(kāi)建，但因?yàn)闆](méi)有商品房買賣合同的約束和各種各樣的奇葩原因，大多數(shù)安置房并不能準(zhǔn)時(shí)交付使用，甚至筆者還親眼見(jiàn)到，商品房交付入住兩年，先開(kāi)建的安置房還在慢吞吞的施工。
3.你買的房子最后會(huì)不會(huì)成別的房子
安置房對(duì)應(yīng)的拆遷被安置人，往往在交房之前交易，只能通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而非能像商品房一樣直接過(guò)戶或者變更網(wǎng)簽備案人。
遇到市場(chǎng)不好，風(fēng)險(xiǎn)尚不算大。遇到行情好，遇到賣房反悔，不協(xié)助辦理房產(chǎn)證，非常麻煩。
如果怕麻煩放棄，錢白白被人用了，還錯(cuò)過(guò)了低價(jià)買房的時(shí)機(jī)，如果堅(jiān)持通過(guò)法院訴訟解決，費(fèi)事費(fèi)神，也不一定有完美的結(jié)局。
4.建筑標(biāo)準(zhǔn)低，無(wú)論是達(dá)大到深圳，還是小到駐馬店
村民安置房和同區(qū)域開(kāi)發(fā)商的商品房建筑外觀、材料、標(biāo)準(zhǔn)往往都有明顯區(qū)別。各類劣質(zhì)的建材和奇葩的設(shè)計(jì)都有可能出現(xiàn)在安置房里，墻體裂縫、空鼓則更是家常便飯。這個(gè)用文字很難描述出畫(huà)面感，想買之前隨便找個(gè)已交房的安置區(qū)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)就能體會(huì)。
5.辦證難，上學(xué)難
我國(guó)的安置房的性質(zhì)特殊，各城市有各城市的規(guī)定，但大多數(shù)城市安置房是久久不能有房產(chǎn)證的，甚至是幾十年都沒(méi)有房產(chǎn)證，主要原因還是因?yàn)橥恋匦再|(zhì)，所以房產(chǎn)證非常麻煩。
沒(méi)有房產(chǎn)證的商品房，對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)戶口無(wú)處可落，孩子上學(xué)也無(wú)劃片可言，即使是有戶口有劃片，大多數(shù)安置房對(duì)應(yīng)的往往也是村辦小學(xué)。
二.小產(chǎn)權(quán)
小產(chǎn)權(quán)房并不是指的產(chǎn)權(quán)相對(duì)較小，而是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
而且“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。它并沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，理論上來(lái)說(shuō)也可以理解為沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。
小產(chǎn)權(quán)房也是老生常談的一個(gè)問(wèn)題了，但因?yàn)樵S許多多還是前仆后繼的去填坑，所以仍然需要著重強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房往往有兩種狀態(tài)，一種是村集體聯(lián)合某開(kāi)發(fā)商在自己村里連片開(kāi)發(fā)，以村民安置等各種理由獲取部分手續(xù)，建設(shè)起來(lái)的與商品房觀感無(wú)異的小區(qū)。
一種則是村民自發(fā)在自己宅基地甚至耕地上建設(shè)的違章建筑，前者大多數(shù)比較規(guī)范，后者大多數(shù)比較混亂。
但小產(chǎn)權(quán)都一定有一個(gè)共性，就是都不合法。至少，你不要寄希望于它可以轉(zhuǎn)正，因?yàn)閲?guó)家已經(jīng)明確表明打擊、清理小產(chǎn)權(quán)房。
同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題相對(duì)安置房來(lái)說(shuō)更多，除了前文安置房1-5條里的大部分問(wèn)題外，小產(chǎn)權(quán)還面臨著拆遷的問(wèn)題。
目前已經(jīng)不少城市對(duì)待新建的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并勒令停止建設(shè)。而已建成的小產(chǎn)權(quán)國(guó)內(nèi)不少城市也在陸陸續(xù)續(xù)的拆遷。
按照法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。對(duì)于這種情況，參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”的規(guī)定。
但實(shí)際情況是，相對(duì)規(guī)模較大的小產(chǎn)權(quán)拆遷難，所以遲遲沒(méi)有拆遷，以往的拆遷案例也基本會(huì)賠償，但相對(duì)村民安置房的賠償，甚至是正常商品房的拆遷賠償，安置房的賠償案例大多數(shù)都是賠償比例非常少。買小產(chǎn)權(quán)博拆遷博贏的概率并不大，即便是贏了，利潤(rùn)也不高。
三.內(nèi)購(gòu)
大城市可能不常見(jiàn)，但在中小城市，內(nèi)購(gòu)可謂是家常便飯。大多數(shù)內(nèi)購(gòu)都是開(kāi)發(fā)商缺錢提前回籠資金的，甚至有些樓盤定向給某個(gè)單位開(kāi)發(fā)商，總之各種各樣的內(nèi)購(gòu)，無(wú)論何種前提都伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)一例外。
畢竟，五證齊全，品牌開(kāi)發(fā)商也有很多項(xiàng)目因?yàn)橘Y金鏈的問(wèn)題，拖拉幾年，甚至是爛尾。
比如最近廣州五羊邨粵泰地產(chǎn)的項(xiàng)目拖拉幾年后轉(zhuǎn)手給了世茂，這還算是較好的結(jié)局。
而筆者接觸到的大多數(shù)的內(nèi)購(gòu)項(xiàng)目，注意是大多數(shù)，都出現(xiàn)不同程度的拖拉或半爛尾，而且即使交房也會(huì)出現(xiàn)品質(zhì)問(wèn)題等。而那一小部分更夸張，有的在幾年后要求補(bǔ)差價(jià)才交房，有的甚至就爛尾至今。
也許你有幸買到了一套沒(méi)出問(wèn)題的低價(jià)內(nèi)購(gòu)房，但整個(gè)內(nèi)購(gòu)房的體系決定了那只是小概率的時(shí)間。
規(guī)避小概率的贏大概率的坑，保證資金安全下的收益，才是好的投資選擇。
四.沒(méi)有流動(dòng)性的產(chǎn)品
何為沒(méi)有流動(dòng)性的房子，很多人可能會(huì)很迷茫，這個(gè)范圍很廣，但大概總結(jié)出來(lái)是這樣幾個(gè)：
1.遠(yuǎn)郊盤
之前有單獨(dú)寫(xiě)過(guò)遠(yuǎn)郊盤，在此不再贅述，簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)郊盤屬于典型的沒(méi)有流動(dòng)性的產(chǎn)品，屬于新房推動(dòng)銷售的模式，也就是說(shuō)，你自己住沒(méi)問(wèn)題，只要你不嫌棄遠(yuǎn)。
但那種十幾或是幾十公里外的房子，客戶大多數(shù)都是來(lái)源于中介帶客戶去售樓盤和大肆鋪天蓋地的廣告。可以了解一下在全國(guó)各處的遠(yuǎn)郊盤二手房，普遍是低于售樓部新房。同時(shí)，還賣不出去。
而小區(qū)門前的大片中介，最喜歡做的就是帶來(lái)看二手房的人去售樓部買新房，省事兒傭金還高，最關(guān)鍵的是，新房的整體建筑品質(zhì)大多數(shù)也都高于二手房，而遠(yuǎn)郊盤基本沒(méi)有地段可言。所以二手房也不可能有地段和學(xué)區(qū)之類的優(yōu)勢(shì)。
2.公寓
公寓也是老生常談的問(wèn)題，之前也寫(xiě)過(guò)多篇文章，在此只簡(jiǎn)單的提幾點(diǎn)，第一，買公寓之前你是否真的去了解過(guò)稅費(fèi)有多高？第二，中國(guó)存量公寓數(shù)量已經(jīng)非常龐大了，去附近的中介門店看看，有沒(méi)有人賣公寓有多少人買公寓？即使有成交案例，算一算除去所有的費(fèi)用之后，收益到底比住宅差多少？
3.偽旅居
偽旅居這個(gè)概念很多人可能不理解，你也可以理解為遠(yuǎn)郊盤的變種，但在此我更多說(shuō)的是一些旅居城市，不要去買一些旅居城市中的偽旅居地產(chǎn)。
比如騰沖、版納這種云南的小城，旅居地產(chǎn)發(fā)達(dá)，大的旅居盤數(shù)千畝因?yàn)楦鞣N配套齊全景觀優(yōu)美等等多重原因，賣到了不低的價(jià)格，但這不代表這個(gè)城市的百姓認(rèn)可這樣的價(jià)格，在這樣的城市購(gòu)買蹭旅居熱度的本地其他小樓盤，不僅僅是坑，還是大坑。
4.產(chǎn)品和小區(qū)不匹配的房子
說(shuō)到這個(gè)，很多人可能比較迷茫。什么叫產(chǎn)品和小區(qū)不匹配的房子？
其實(shí)很簡(jiǎn)單，也有非常多的案例，比如說(shuō)我之前有一個(gè)朋友，他的小區(qū)緊鄰快速路和鐵路，但因?yàn)樵谑兄行?，所以他?0平的小房子，在一棟三梯十幾戶的筒子樓里，但單價(jià)賣到了一萬(wàn)六的高價(jià)，而同小區(qū)160平的三房，即便是正中間的好樓位，掛價(jià)一萬(wàn)三仍然無(wú)人問(wèn)津，遲遲不能成交。
這就是典型的不匹配?？偨Y(jié)概括來(lái)說(shuō)就是，不要在遠(yuǎn)郊別墅區(qū)里買搭配的高層，不要在定位豪宅的小區(qū)里買小戶型，不要在定位剛需的小區(qū)里買大戶型甚至是復(fù)式或大平層。
這個(gè)如果選錯(cuò)，后續(xù)買賣二手房的時(shí)候，你會(huì)后悔莫及。
五.總結(jié)
大多數(shù)買這樣房子的人，想買這樣房子的人，大多數(shù)人那都會(huì)有僥幸的心態(tài)，甚至?xí)匈€博的心態(tài)，甚至很多人還會(huì)有一種，自我感覺(jué)良好，判斷精準(zhǔn)，眾人皆醉我獨(dú)醒的心態(tài)。
可以這樣說(shuō)，你在選擇前所了解到的和你能羅列出來(lái)的優(yōu)缺點(diǎn)，我們做為行業(yè)觀察者，比你更加明白更加清楚，我們所看到的優(yōu)缺點(diǎn)和未來(lái)只會(huì)比你多，不會(huì)比你少。
而你會(huì)發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有幾個(gè)房產(chǎn)從業(yè)者去買文中我們羅列的那些產(chǎn)品，反而是清一色買的都是大開(kāi)發(fā)商大項(xiàng)目的正規(guī)商品房。
可能你會(huì)說(shuō)，我沒(méi)有那么多錢啊，錢多了我也不買。其實(shí)還是剛剛那句話——規(guī)避小概率的贏大概率的坑，保證資金安全下的收益，才是好的投資選擇。
買不起的大可以買小的，買不起貴的可以買小的，買不起近的可以買稍遠(yuǎn)一點(diǎn)稍舊一點(diǎn)的，不要為了不犧牲面積不犧牲舒適度，而犧牲了最關(guān)鍵的安全性。
