陸家嘴論壇釋放警示信號： 房地產(chǎn)融資收緊
在很多房企人士印象中，房地產(chǎn)金融的風險，從未被如此明確地強調(diào)。
6月13日，中國銀保監(jiān)會、證監(jiān)會高層在第十一屆陸家嘴論壇上，“不客氣”地指出了當前房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融存在的風險。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，這些講話釋放了房地產(chǎn)調(diào)控仍不放松、融資可能收緊的信號。
事實上，監(jiān)管層釋放的信息與近期一系列的施政措施一脈相承。此前5月份23號文已狙擊房地產(chǎn)信托和其他非標融資；6月初，市場傳言部分房企公開市場融資受限，包括債券及ABS產(chǎn)品。
這些房企也是一段時間以來高地價的主要制造者。深圳房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，這一波“地王”地理范圍上遠不及2016-2017年，但關(guān)注度卻一樣高。特別是蘇州、廈門、西安、武漢等二線熱點城市，樓面價均創(chuàng)新高，引發(fā)監(jiān)管關(guān)注。
經(jīng)歷了“小陽春”的樓市，目前又走到了一個新的節(jié)點?？梢灶A計的是，上半年這種個貸寬松、融資便利的好日子要改變了。下半年融資將變得困難，對一部分房企而言，可能將是生死之戰(zhàn)。
罕見警示背后
在眾所矚目的陸家嘴論壇上，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席郭樹清罕見地發(fā)表了一段針對房地產(chǎn)風險的講話。
郭樹清表示，“近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平?！?
他還說，更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領域，一些房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。
住戶部門杠桿率提升有數(shù)據(jù)支撐。央行《中國金融穩(wěn)定報告（2018）》指出，截至2017年末，我國住戶部門杠桿率（債務余額/GDP）為49%，低于國際平均水平（62.1%），但高于新興市場經(jīng)濟體的平均水平（39.8%）。
另據(jù)國家金融與發(fā)展實驗室國家資產(chǎn)負債表研究中心與中國社會科學院經(jīng)濟研究所《2019年一季度中國杠桿率報告》，2019年一季度我國居民部門杠桿率由2018年末的53.20%升至54.28%，上升了1.1個百分點。
6月12日，央行最新公布的相關(guān)報告顯示，5月住戶部門新增貸款增加6625億元，其中，短期貸款增加1948億元，中長期貸款增加4677億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，住戶部門的中長期貸款中大部分是房貸，2019年前5個月住戶部分中長期貸款上漲了2.27萬億，居于歷史最高點。
房貸持續(xù)高企之外，房地產(chǎn)企業(yè)的融資在今年也迎來一個小高潮。數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月6日，房企美元債發(fā)行852億美元，已達到2018年全年的72.9%；今年前5月，房地產(chǎn)信托也創(chuàng)下近年來的新高，超過3500億。
事實上，監(jiān)管層的警示，也是一些房地產(chǎn)行業(yè)有識之士所擔憂的。去年，金地集團董事長凌克便對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當資源過度集中于房地產(chǎn)，居民大量投資房地產(chǎn)，市場中其他行業(yè)的從業(yè)者也來投資房地產(chǎn)，就意味著這個行業(yè)面臨著泡沫化的風險。
萬科集團董事會主席郁亮也不止一次指出，房地產(chǎn)單邊上漲的時代已經(jīng)結(jié)束了，對房價再度上漲不能抱有幻想和期待。
融資預期收緊
多位業(yè)內(nèi)人士分析，引發(fā)監(jiān)管嚴厲警示的行業(yè)現(xiàn)象，很可能來自于近期土地市場的異動，以及其背后的信貸和融資支撐。
得益于3、4月份房地產(chǎn)市場的“小陽春”，房企過去三、四個月拿地的積極性明顯上漲，也創(chuàng)造了多個單價、總價“地王”。
以蘇州為例，4月24日，蘇州一場土拍最終攬金134億元，涉及住宅的五塊地中，有4宗地塊的溢價率超過30%，誕生了兩個“地王”；4月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊再拍出一幅單價“地王”。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至6月13日，年內(nèi)搶地過百億的房企多達40家，其中碧桂園、融創(chuàng)和萬科拿地金額分別為805億、673億、525億。另外新城、旭輝、金地、陽光城等15家企業(yè)拿地均超過200億。
5月17日，銀保監(jiān)發(fā)23號文強調(diào)，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，業(yè)內(nèi)人士分析，此舉大幅收緊了房企在拿地階段的“前端”融資。
緊接著5月31日，接近監(jiān)管層人士對21世紀經(jīng)濟報道表示，部分房企因拿地激進，“出現(xiàn)一些‘地王’，已經(jīng)引起中央的注意”；監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。
截至目前，只有旭輝明確回應：旭輝集團沒有收到包括口頭和書面等任何形式的通知，資本市場業(yè)務暫無異常。
李宇嘉指出，此輪高價地和總價地主要出現(xiàn)在二線城市，這是“資產(chǎn)荒”的結(jié)果，板子不該只打在融資身上。但左口袋和右口袋的錢難以區(qū)分，即便債券等新增融資只能用來還債，但銷售回款可以投入到土地市場的搏殺。支持土地前端融資的信托迅速增長，便佐證了違規(guī)融資的事實。
他認為，未來融資也不會收得太緊，基本還是守住2016年10月以來的“不允許違規(guī)加杠桿”的底線，打擊的是土地前端融資、項目“四證”不全融資、借道影子融資等。
不過，從去年四季度的寒冷到今年一季度的暖春，再到當下的收緊，房企感受到行業(yè)的調(diào)整周期似乎越來越短，紛紛表示要為未來早做打算，除了抓緊融資機會，核心便是快速去貨，回籠現(xiàn)金。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，其監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元，相較于4月，融資總額下降52.07%，創(chuàng)2019年以來新低。其中公司債發(fā)行銳減，環(huán)比下降79.74%。
深圳一家大型房企內(nèi)部人士指出，今年一季度和4月份，是房企融資的“窗口期”，沒有抓住這個機會的房企，接下來的融資將會更困難。一些拿到大額融資的房企如恒大、融創(chuàng)，也主要是借新還舊，下半年償債優(yōu)先；而今年下半年融資利率的上升，也在預料之中。
