社科院：房?jī)r(jià)收入比超過(guò)9:1 房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)已得不償失
長(zhǎng)久以來(lái)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱行業(yè)，高度繁榮的房地產(chǎn)究竟是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的毒藥還是解藥，始終是社會(huì)各界反復(fù)討論的話題。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)多年基本維持在10%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重過(guò)去20年間也一直在15%以上;而另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了大量社會(huì)資金和銀行貸款，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)，尤其是制造業(yè)又產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)。
日前，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了最新研究成果《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告No.17：住房，關(guān)系國(guó)與家》。主題報(bào)告指出，盡管2018年表面上中國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有0.6左右百分點(diǎn)的帶動(dòng)貢獻(xiàn)，但是其擠出效應(yīng)已大于帶動(dòng)效應(yīng)。也就是說(shuō)，去年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的綜合貢獻(xiàn)已經(jīng)為負(fù)。而在許多房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的一、二線城市，樓市對(duì)消費(fèi)和投資已經(jīng)產(chǎn)生了較嚴(yán)重的擠出效應(yīng)。
“(房?jī)r(jià)收入比高企)從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響看不利于穩(wěn)增長(zhǎng)，不利于調(diào)結(jié)構(gòu)，對(duì)防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生就更加不利。”報(bào)告主編、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，確?！胺孔邮怯脕?lái)住的”，穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖非常重要。
房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)拐點(diǎn)已至
研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響存在倒U關(guān)系。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同時(shí)存在正向的拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng)，當(dāng)房?jī)r(jià)水平較低時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)超過(guò)負(fù)向擠出效應(yīng)，而當(dāng)房?jī)r(jià)水平過(guò)高時(shí)，負(fù)向擠出效應(yīng)將超過(guò)正向拉動(dòng)效應(yīng)。
從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”來(lái)說(shuō)，除了進(jìn)出口，房地產(chǎn)對(duì)投資和消費(fèi)都產(chǎn)生了巨大的影響。投資方面，房地產(chǎn)對(duì)投具有拉動(dòng)效應(yīng)，指的是房地產(chǎn)投資會(huì)通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)來(lái)擴(kuò)大全社會(huì)的固定資產(chǎn)投資;同時(shí)也有擠出效應(yīng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資提高往往意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，而高房?jī)r(jià)會(huì)通過(guò)成本效應(yīng)導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資下降。
消費(fèi)方面，房地產(chǎn)消費(fèi)的拉動(dòng)效應(yīng)主要指財(cái)富效應(yīng)，即當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)，居民財(cái)富存量發(fā)生變化，從而直接影響居民的消費(fèi)數(shù)量與結(jié)構(gòu);不過(guò)，房?jī)r(jià)上漲也會(huì)導(dǎo)致居民購(gòu)房或租房成本上升，從而在既定收入約束下減少其他消費(fèi)，因而擠出效應(yīng)凸顯。
隨著房?jī)r(jià)收入比的提高，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大。經(jīng)驗(yàn)研究發(fā)現(xiàn)，負(fù)向效應(yīng)超過(guò)正向效應(yīng)的臨界房?jī)r(jià)收入比為9左右，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)9后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將得不償失。而經(jīng)過(guò)課題組測(cè)算，按照2018年中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格來(lái)計(jì)算，2018年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比為9.3，已經(jīng)超過(guò)了臨界點(diǎn)。這意味著，2018年中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點(diǎn)。
一二線城市擠出效應(yīng)明顯
研究還顯示，北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門(mén)、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房?jī)r(jià)收入比都已經(jīng)超過(guò)9這一臨界點(diǎn)，上述城市房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)向效應(yīng)已經(jīng)超過(guò)正向效應(yīng)。
而根據(jù)此前易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》，四個(gè)一線城市中房?jī)r(jià)收入比最低的廣州也有17.5，杭州、南京、石家莊等二線城市都超過(guò)15，三線城市中溫州、莆田、蕪湖、宜昌等也超過(guò)9。
“這些城市的房地產(chǎn)已經(jīng)對(duì)消費(fèi)和投資產(chǎn)生比較嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，如果不是這個(gè)原因經(jīng)濟(jì)增速(具體是非房地產(chǎn)的投資和消費(fèi))可能還會(huì)更高?！蹦啭i飛指出，這些一二線城市肩負(fù)著率先“調(diào)結(jié)構(gòu)”的重要任務(wù)，房?jī)r(jià)過(guò)高無(wú)疑不利于這一任務(wù)的完成。
報(bào)告指出，隨著房?jī)r(jià)的提升和增速的加快，企業(yè)被迫需要在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之間做出選擇。一部分有能力創(chuàng)新的企業(yè)選擇通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)來(lái)提升回報(bào)和覆蓋成本，另一部分企業(yè)則只能選擇退出高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到低房?jī)r(jià)的地區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。實(shí)證顯示，房?jī)r(jià)每提高1%，進(jìn)入該地區(qū)企業(yè)的全要素生產(chǎn)率提高了0.139%，而退出該地區(qū)的企業(yè)則下降了0.024%。當(dāng)前大部分城市的房?jī)r(jià)增速已突破拐點(diǎn)，很可能導(dǎo)致當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的全要素生產(chǎn)率下降。
因此，倪鵬飛建議加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。無(wú)論房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響如何，都應(yīng)該抓緊做好推出的各項(xiàng)準(zhǔn)備，一舉實(shí)現(xiàn)結(jié)束土地財(cái)政轉(zhuǎn)向現(xiàn)代稅收財(cái)政的根本目標(biāo)。在具體措施上，推出的過(guò)程中可以根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)謹(jǐn)慎操作，如果影響大就是好的工具，可以慢一些輕一些，反之則可以快一點(diǎn)重一些。
