膠著的樓市 下半場(chǎng)哪些城市存在機(jī)會(huì)？
當(dāng)下的樓市，成交量下滑，購(gòu)房者混沌，迷茫；開(kāi)發(fā)商激情澎湃，大手筆囤地，到底真正的市場(chǎng)如何？我們一探究竟。
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從成交量上來(lái)看
我們先從成交量上來(lái)看：
經(jīng)過(guò)4月份的小陽(yáng)春以后，5月整體成交量集體下滑，我們看一個(gè)5月的成交量：
除了一線城市外，多數(shù)二、三線城市市場(chǎng)明顯降溫，成交量均有不同程度的回落，比如無(wú)錫、徐州、合肥，而濟(jì)南、大連成交量更是降至歷史低。前期熱點(diǎn)城市，典型如蘇州，在調(diào)控升級(jí)后成交明顯放緩。西安雖環(huán)比增長(zhǎng)明顯，但同比跌幅超-30%，市場(chǎng)熱度明顯不如去年。
看到這些你會(huì)不會(huì)覺(jué)得今年樓市是涼涼，沒(méi)有希望？我們?cè)賮?lái)看一組數(shù)據(jù)：
徐州泉山區(qū)限價(jià)盤(pán)雲(yún)瓏府，推出最后335套房，精裝均價(jià)11500元/㎡，此次開(kāi)盤(pán)共有1898組買(mǎi)房人參與搖號(hào)，平均6人搶一套！一個(gè)隧道之隔，樓面價(jià)都拍到8千+，這個(gè)樓盤(pán)精裝1.15萬(wàn)見(jiàn)得到的價(jià)差。
其實(shí)不止是徐州，杭州，成都，重慶，鄭州等這些城市都會(huì)出現(xiàn)不同程度搶房現(xiàn)象，因?yàn)橄迌r(jià)，因?yàn)橐欢址康箳?，因?yàn)榭吹靡?jiàn)的價(jià)差，所以不少人投資心態(tài)不滅。只要看到有性價(jià)比的樓盤(pán)就會(huì)蜂擁而上，爭(zhēng)搶這一波紅利。
但是為什么成交量下滑呢，我們來(lái)看這波自上而下的調(diào)整，其實(shí)不少城市的房?jī)r(jià)是比較合理的，但是購(gòu)房者卻對(duì)這種橫盤(pán)現(xiàn)狀充滿了迷茫，對(duì)漲多少的不確定，信心開(kāi)始不足。因?yàn)楣墒懈鷺鞘胁煌瑯鞘行枰撮L(zhǎng)期，需要度過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)有時(shí)候才能看到房?jī)r(jià)的波動(dòng)。
雖然購(gòu)房者出現(xiàn)了預(yù)期不足的情況，但是開(kāi)發(fā)商卻是火力全開(kāi)，不信我們來(lái)看土地市場(chǎng)。
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土地市場(chǎng)
土地市場(chǎng)從一二線城市到三四線自上而下正在進(jìn)行著土拍大作戰(zhàn)，我們來(lái)看：
深圳開(kāi)啟一場(chǎng)“史詩(shī)級(jí)”5宗地塊使用權(quán)拍賣(mài)，底價(jià)達(dá)154億元，吸引超過(guò)80家房企報(bào)名競(jìng)爭(zhēng)，最終拍獲223.84億元。其中，位于龍華紅山的A817-0609宗地競(jìng)拍超過(guò)130輪，最后由龍光地產(chǎn)以65.85億元奪得，樓面地價(jià)66988元/平方米。
南京，城中朝天宮土拍，溢價(jià)34.18%，樓面地價(jià)39199元/㎡，創(chuàng)下城中區(qū)域地價(jià)最高紀(jì)錄；
六安市12宗地塊，約1437畝商住用地，超過(guò)30家房企報(bào)名參與競(jìng)拍，攬金30.71億！
南陽(yáng)兩塊住宅用地再度刷新“地王”記錄，均突破1000萬(wàn)/畝的大關(guān)，拿下南陽(yáng)全新的“地王”寶座。
拿地價(jià)5萬(wàn)，6萬(wàn)……開(kāi)發(fā)商火拼，樓面價(jià)不斷刷新，地王聲音頻出，氣氛熱烈，一些三四線的樓面價(jià)比省會(huì)城市還要高，倒逼省會(huì)城市成為了洼地。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，三四線城市5月成交體量為12249萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，和去年同期相比則有30%的降幅;土地價(jià)格方面，在市場(chǎng)熱度的帶動(dòng)下三四線城市的成交價(jià)栺保持上漲趨勢(shì)，5月突破2000元/平方米，達(dá)到 2043元/平方米，創(chuàng)下近一年來(lái)的新高。
為什么熱情這么高漲？因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)3年房地產(chǎn)市場(chǎng)是信心十足的，即使在房企融資成本收緊的情況下，依然高價(jià)拿地就可以看出。
我們來(lái)看融資環(huán)境——
泛海控股發(fā)行總額不超過(guò)13億元的公司債券，招商蛇口完成發(fā)行35億元票據(jù)等形式趨緊；且銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)金融機(jī)構(gòu)違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)行業(yè)的行為開(kāi)出多張罰單，隨后，央行和銀保監(jiān)會(huì)先后強(qiáng)調(diào)要把好貨幣供給總閘門(mén)、嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資。
目前，成都、天津、福州、蘇州、南寧、杭州、武漢等多地首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上調(diào)，且部分城市出現(xiàn)按揭額度緊張、放款周期變長(zhǎng)的現(xiàn)象。
除此以外，還有各地限價(jià)的市場(chǎng)價(jià)化，也給了開(kāi)發(fā)商一顆定心丸。
現(xiàn)在入市的大部分都是2016年高溢價(jià)土地，特別是南京和合肥這些城市，不僅地王放開(kāi)限價(jià)，其他區(qū)域的也都不同程度的放開(kāi)。之前肥東的限價(jià)價(jià)格為10500，區(qū)域內(nèi)的尚澤琪瑞東郡，中海城，萬(wàn)科文一未來(lái)之光等備案價(jià)格在1.15萬(wàn)-1.6萬(wàn)不等，逐漸市場(chǎng)化。
供求關(guān)系是市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，那么在這樣的市場(chǎng)情況下，庫(kù)存情況是如何的呢？
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各城市庫(kù)存情況
最后再來(lái)看供需關(guān)系——
商品住宅供求比持續(xù)處于低位。60%的城市都在回落，只有成都，長(zhǎng)春，長(zhǎng)沙，昆明，無(wú)錫，南京等7個(gè)城市供過(guò)于求，但是問(wèn)題不大，因?yàn)榛久孢€是供不應(yīng)求。
我們?cè)賮?lái)庫(kù)存量的環(huán)比，80%的都是小幅回落，僅有7個(gè)城市是上漲，漲幅在6%以下，大部分跌幅在-8%以下。同比來(lái)說(shuō)漲幅是比較多的，其中重慶，北京，徐州，上海，寧波回升顯著。
消化周期來(lái)說(shuō)，除成都基本持平之外，其余城市消化周期環(huán)比收窄，北京、深圳、西安環(huán)比跌幅更是超-30%。不過(guò)目前成交量下降，40%的城市消化周期上升，如青島，重慶，成都等城市。
從單純的消化周期來(lái)說(shuō)，大連超過(guò)了20個(gè)月，在目前市場(chǎng)上壓力會(huì)比較大。而武漢，南寧，杭州，寧波，重慶的周期低于6個(gè)月，庫(kù)存較少，在這幾個(gè)低于6個(gè)月的城市里面，杭州和武漢是可以重點(diǎn)關(guān)注的城市，重慶2019年計(jì)劃供應(yīng)比較多，供應(yīng)相對(duì)合理。長(zhǎng)沙供地今年和去年差不多，但是地價(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲，土地溢價(jià)14%，庫(kù)存在6個(gè)月多點(diǎn)也是可以關(guān)注的城市。
值得大家注意的是，廈門(mén)，大連還有沈陽(yáng)這三個(gè)城市，超過(guò)了18個(gè)月會(huì)面臨庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，特別是大連和廈門(mén)，今年土地計(jì)劃供應(yīng)量大幅增加，壓力會(huì)大。想要在這三個(gè)城市買(mǎi)的人，不妨等等。
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小結(jié)
2019年的下半年對(duì)于一些城市并不太好過(guò)，但是我并不看空。我認(rèn)為，未來(lái)樓市的機(jī)會(huì)在于混亂的政策以及房?jī)r(jià)的體系里，遺漏下來(lái)的結(jié)構(gòu)性行情。
從各個(gè)城市的庫(kù)存來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)還是有活力的，一部分需求還是被壓抑的，一旦政策放開(kāi)，又會(huì)來(lái)一波行情。對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，可以抓住一些二線城市的機(jī)會(huì)，去建倉(cāng)，去撿漏那20%，加上杠桿可以獲取60%的收益。
對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，不用懷疑，不用迷茫，盡量避免三四線城市，能去省會(huì)城市，墊墊腳盡量去，選擇好樓盤(pán)，靜等風(fēng)來(lái)。
在房住不炒的政策下，成交量下滑，市場(chǎng)橫盤(pán)，我們可以更理性的去購(gòu)買(mǎi)，去比較，注重產(chǎn)品本身，避免沒(méi)有流動(dòng)性，沒(méi)有租金收益的房產(chǎn)。
