房價四小龍，飛不動了
2016年，中國誕生了“樓市四小龍”，房價漲幅傲居全球，成為中國房地產(chǎn)史上濃墨重彩的一筆，之后在房住不炒的調(diào)控大基調(diào)下，幾經(jīng)跌宕起伏。
那么3年后的今天，“四小龍”的命運又是怎樣的？ 它們曲折的歷程背后，又帶給我們多少樓市寓意？這是我們今天要去探索的秘密。
1
躥上天的房價
2016年，在去庫存的熊熊烈火下，二線城市房價開始燃燒。
其中南京、蘇州、合肥、廈門成為首批領(lǐng)漲的主力城市，房價漲幅全面超越一線，接連幾月穩(wěn)坐全國之首。 連一向在房價上昂著頭走路的杭州都屈于下風(fēng)，業(yè)內(nèi)稱其為“樓市四小龍”。
樓市四小龍有多瘋狂呢？
數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，短短半年時間，蘇州、南京、合肥、廈門的購房公積金全部超貸，其中最瘋的廈門一度高達123.52%。 而合肥房價因為漲幅太高，還被海外媒體選為年度財經(jīng)熱點，稱：合肥創(chuàng)造了房價漲幅吉尼斯記錄。
2016年的樓市四小龍，售樓處人頭攢動，千人搶房萬人搶房的新聞已經(jīng)沒有任何噱頭可言，“全款優(yōu)先，貸款靠邊，公積金門外站”已經(jīng)成了各大售樓處的共識。
當(dāng)時的南京是“改善需求”報復(fù)反彈的主要時間段。 數(shù)據(jù)顯示，2016年南京1000萬以上的豪宅成交586套，相對去年多賣了86%，而90-120平米的房子，成交占比高達32%。
二手房成交迅速擴大，促使新房市場的躁動。與此同時，大量皖南和蘇北購房者踏上這片投資熱土。南京房價從18000元/平米躥升至26000元/平米，漲幅達到44%。
不同于南京，廈門上漲主要是因為“供需失衡”。 廈門土地供應(yīng)常年不足，政府推地節(jié)奏又慢，僧多肉少，另一方面人口又不斷涌入，2015年時人口密度就達到每平方公里2454人，超越了廣州和北京。
廈門對福建 的吸附力一直很強， 數(shù)據(jù)顯示， 外地客群 買走了廈門7 成的房子， 大部分苦于做實 業(yè)的 閩商老板，放下 工廠，紛紛 加杠桿把資金送進廈門樓市。在此情形下，房價終于爆發(fā)。 廈門房價從 26000元/平米躥升至38000元/平米，漲幅達到46%。
蘇州的起因則是由于時代背景下的“熱錢滾動”。 從2016年開始，缺乏投資渠道的蘇州各銀行開始把目標盯向房地產(chǎn)。一來排隊在開發(fā)商門口，求著他們做開發(fā)貸，二來對 購房者 的放貸 進行提速 ，只要資料齊全， 一 周之 內(nèi) 不是問題。
資金泛濫導(dǎo)致房企拿地?zé)崆楦邼q，2016年上半年，蘇州市區(qū)誕生了6宗溢價超過200%的地塊和1宗超過300%的地塊。地王頻出刷爆樓市頭條，引發(fā)了購房者入市搶購。 蘇州房價從 10000元/平米躥升至16000元/平米，漲幅達到60%。
最后是合肥，合肥成為四小龍的原因是“規(guī)劃炒作”。 在2016年6月被國務(wù)院批為長三角副中心城市后，老百姓沸騰了。而地方趁勢也開始在規(guī)劃層面炒作概念，稱合肥是副中心，又是新站區(qū)產(chǎn)業(yè)園，又是巢湖健康養(yǎng)老居住中心，一度點燃安徽全省人的投資熱情。
地價從此開始飆升，房企開始拿地，短短一年內(nèi)出現(xiàn)了11宗全國總價地王、單價地王和溢價率超過100%的三高地塊。從此引發(fā)購房熱潮。合肥全省人民奔走相告，組團來合肥炒房，據(jù)統(tǒng)計，合肥有37%的購房者來自于省內(nèi)非合肥居民，6%來自于省外。房價從7000元/平米躥升至15000元/平米，漲幅高達114%。
我記得當(dāng)時有一句話很耐人尋味：
1960年世界有“亞洲四小龍”，2016年中國有“樓市四小龍”。 不過，人家在于經(jīng)濟，我們是在房價。
2
政策圍剿
樓市四小龍的誕生，絕非偶然。從2016年的這波大潮，我們可以總結(jié)出他們的很多共性。
首先是底子不錯，對周邊的人口有強虹吸效應(yīng)。
拿廈門來說，基本島內(nèi)的一套房是所有福建人的夢想； 合肥則是安徽在強省會戰(zhàn)略下的時代寵兒，“合一省肥一城”這話不是白說的。 而南京是江蘇省政治文化中心，蘇州又是上海的后花園，歷史底蘊豐厚的經(jīng)濟強市。
其次是“民富其實”，城市周邊蘊藏著大量房地產(chǎn)投資需求。
在2016年，樓市四小龍的房價的主導(dǎo)者是地方和炒房客，絕不是剛需。炒房客通常手握多套房產(chǎn)，享受過房產(chǎn)帶來的價值紅利，只要有機會便會簇擁而上。 重點莫如合肥，合肥人在2016年把當(dāng)?shù)胤績r漲幅炒到冠絕全球后，開始四處尋找機會。 跑到鄭州鄭東新區(qū)，長沙梅溪湖。
那時候梅溪湖新開樓盤都掛著“歡迎合肥看房團”的橫幅，一下子收走700套新房的新聞再次登上頭條。 嚇得長沙連夜出臺限購嚴令，把合肥炒房客拍死在沙灘上。
直至2016年末，樓市四小龍才相繼獻出樓市調(diào)控嚴令。炒房客被狙擊，房貸利率上浮，成交量腰斬，房價被死死地壓了下去。
2017年初，四小龍變“四小蛇”，廈門和合肥開始領(lǐng)跌，南京回落，蘇州橫盤。
合肥是第一個扛不住的，房價備受坊間關(guān)注，年中合肥“崩盤論”席卷全國，連央媒都沒能忍住站出來說濱湖房價被“腰斬”。 然后繼續(xù)傳導(dǎo)至樓市四小龍的廈門頭上，關(guān)于廈門房價下跌更是熱搜不斷。
就這樣，房價四小龍在寒風(fēng)蕭瑟中靜默了兩年。
在這兩年中，四個城市的房價均出現(xiàn)不同程度的下滑。 根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，自2017年5月開始，廈門二手房房價曾連續(xù)下跌了20個月，跌幅在15%～20%左右。
此外，廈門2018年以來的土地拍賣樓面價同比下降接近20%，對比2016年高峰下跌30%左右。 其它三個城市的情況也相差不多，根據(jù)幾個城市的情況可以判斷出，在經(jīng)過這輪價格下行的周期之后，價格已基本調(diào)整到位。
而這，也許為“四小龍”的下一波“起勢”提供了基礎(chǔ)。
3
回光返照
時間來到了2018年末。 “房價四小龍”的蘇州在毫無征兆的情況下，突然逆勢回暖。
對于蘇州的回暖的原因，我和當(dāng)?shù)氐臉鞘醒芯空咦屑毺接戇^。
一是蘇州房價嚴控兩年，房價不到2萬/平米對于周邊城市來說，屬于絕對的洼地。 由于漏斗效應(yīng)，全國的資金開始虎視眈眈盯著蘇州，任何風(fēng)吹草動，都會激發(fā)當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿款A(yù)期。
二是蘇州周邊縣城的購買力開始覺醒。 蘇州轄區(qū)內(nèi)的幾個附屬縣實力強勁，全部都是全國十強縣，有錢人不在少數(shù)。 當(dāng)2018年下半年棚改銳減，三四線唱衰聲音此起彼伏時，開始有大量的縣城人口開始將房產(chǎn)置換到蘇州市區(qū)。
同時，在蘇州政府的有意引導(dǎo)下，新房庫存更多的集中于吳江，而同為熱點區(qū)域的工業(yè)園區(qū)，與姑蘇區(qū)的新房基本斷供。 想買只能買二手，從而造成了二手房價迅速上揚，以至于網(wǎng)上出現(xiàn)了上海是蘇州園區(qū)東板塊的段子。
隨后在小陽春，在蘇州房價日益攀升的影響下，樓市四小龍也開始全面復(fù)蘇。 于是我們看到：
蘇州，總價500多萬的房子，千人連夜排隊熱搶。 南京，房價開始突破，河西一套豪宅賣到9.47萬/平米，刷新河西二手房價天花板； 江北核心區(qū)多個樓盤開始突破4萬/平米的均價。
合肥，濱湖金融板塊純新盤，23499元/平米的房價，1000多人搶344套房，熱火朝天。 廈門，均價27000元/平米的房，首日125套房源，去化率達到88%。
然而當(dāng)所有人認為，樓市四小龍會“再續(xù)當(dāng)年輝煌”的時候，它們卻失速，一蹶不振了。
除了蘇州因為房價過分上漲，被中央重點點名“照顧”外，其他三座城市在沒有受到任何政策的打壓下，房價開始加速回落至橫盤。 這也證明了一個道理：
再強的樓市四小龍，購買力被透支后，也“飛”不起來了。
4
趴在地上
這段時間，通過線上數(shù)據(jù)和團隊線下走訪，并在多家當(dāng)?shù)刂薪榈赇佌{(diào)研取證，看到了如今樓市四小龍的樣子：
2019年8月的南京。
南京9區(qū)約3700個小區(qū)的二手房價，其中有1515個小區(qū)房價正在下跌。 眾多開發(fā)商開始降價促銷，打折降價20萬～30萬的不少，甚至還有特價房，一成首付的噱頭營銷文案，出現(xiàn)在中介朋友圈里。
二手房市場也在下行，南京早期的炒房客開始降價拋售，有的甚至高達幾十萬的力度，豪宅因為總價高，力度更大，有的小區(qū)房價甚至回到了2016年之前的水平。
2019年8月的廈門。
金九銀十變銅九鐵十，二手房成交量在加速下滑，從日均成交90套下降至80套，且有愈演愈烈之勢。 相對三四月份小陽春幾近腰斬，市場開始「有價無市」，也是房價進一步下滑的預(yù)兆。
而對于新房市場來說，8月過后幾乎沒有像樣的新盤推出，大部分主流新開樓盤去化率不佳，開發(fā)商們正在蓄勢策劃10月之后的促銷活動。
2019年8月的蘇州。
形式也不容樂觀，自725新政以來，二手房成交開始進入下滑通道，數(shù)據(jù)顯示8月蘇州二手房成交套數(shù)8217套，環(huán)比上月下滑20%，和4月小陽春行情形成鮮明對比。 這次房價調(diào)控把投機炒房性需求完全隔離，好在蘇州有強大的剛需在做支撐，讓蘇州成為樓市四小龍中最穩(wěn)當(dāng)?shù)囊粋€。
2019年8月的合肥。
合肥肥東、肥西、長豐、包河部分樓盤加推，為95-99折優(yōu)惠，而去化最高也僅有四成，尤其是長豐、包河項目去化慘至一成。 所謂的市場定律一向如此，只要房價有所下跌，就能看到滿天飛的打折促銷宣傳單。 有的別墅項目，原價750多萬，現(xiàn)在都只要550萬。 前后，直接降了200多萬。
而前段時間合肥十二家銀行聯(lián)合對外公布停止對購房者提供貸款服務(wù)，顯然當(dāng)?shù)鼐用窀軛U率已經(jīng)觸碰到了紅色警戒線。
5
不再騰飛
前幾天，國統(tǒng)局70城數(shù)據(jù)如期上線，官方定的題目是《8月份商品住宅銷售價格變動情況總體穩(wěn)定》。 但按照常規(guī)理解，你需要把官方結(jié)論下調(diào)一個級別： 正所謂，上漲就是橫盤，橫盤就是陰跌。
那么數(shù)據(jù)稱，8月份房價上漲城市減少了5個。 也就是說，當(dāng)下樓市在整體橫盤的情況下，陰跌的趨勢在不斷擴散。而 這也印證了樓市四小龍當(dāng)下的行情趨勢。
3年之前，3年過后，朝夕之間，風(fēng)起云涌。 樓市四小龍告訴了我們，房價因何而起，緣何而落。 而在這背后是千千萬萬購房者用一輩子財富積累的答案。
至于樓市四小龍下一波騰飛在何時，相信也絕不止是兩年的靜默期了。
