海南基本取消落戶限制，對樓市意味著什么？
10月25日，海南省政府網(wǎng)站發(fā)布海南省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《海南省新一輪戶籍制度改革方案（試行）》（后簡稱為《方案》）的通知，其中取消全?。ǔ呈型猓┑穆鋺粝拗啤?
這是在前幾天海南三亞人才購房政策放寬后，海南又一次發(fā)布與樓市相關(guān)的重磅政策。
多位房地產(chǎn)行業(yè)人士指出，放松戶籍限制后，潛在的購房需求會釋放。尤其四季度是海南樓市交易的活躍期，預(yù)計四季度海南市場的交易會有上升的可能。但在目前“穩(wěn)房價”調(diào)控基調(diào)下，如果當(dāng)?shù)貥鞘袧q幅超預(yù)期，調(diào)控政策預(yù)計仍會出臺。
大幅降低落戶門檻
《方案》中涉及落戶的條目為：
一、基本取消本省(除三沙外，下同)落戶限制。省內(nèi)居民，可在有合法穩(wěn)定住所(含租賃，下同)的城區(qū)、建制鎮(zhèn)的社區(qū)(以下統(tǒng)稱城鎮(zhèn)社區(qū))落戶。省外居民，取得本省居住證并參加海南省城鎮(zhèn)從業(yè)人員基本養(yǎng)老保險（暫不含臨時養(yǎng)老保險繳費賬戶）和海南省城鎮(zhèn)從業(yè)人員基本醫(yī)療保險的，可在有合法穩(wěn)定住所的城鎮(zhèn)社區(qū)落戶。
二、居民在落戶地點無自有產(chǎn)權(quán)住房的，一律在其合法穩(wěn)定住所所在的城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶落戶。居民也可在其自有產(chǎn)權(quán)住房以外的合法穩(wěn)定住所所在的城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶落戶。逐步清理規(guī)范各類單位集體戶、人才中心集體戶，引導(dǎo)戶口掛靠在單位集體戶、人才中心集體戶的居民將戶口遷移至其自有產(chǎn)權(quán)住房戶口或合法穩(wěn)定住所所在的城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶。盡快實現(xiàn)城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶全覆蓋。
《方案》明確取消了省內(nèi)居民的落戶地址限制，只要有固定居住住所（含租賃）即可。對于省外居民，落戶需要有海南居住證和海南省相關(guān)社會保險，但由于獲得海南省居住證（與當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位簽署勞動合同即可申請居住證）的門檻并不高，整體落戶難度大大降低。
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，相比2016年的文件中，外來在瓊務(wù)工人員需要打分落戶的政策來看，落戶新政策更加寬松。
在近日，三亞市政府官網(wǎng)12345服務(wù)熱線回復(fù)確認(rèn)，對于外省戶籍人才，滿足全日制大專以及以上學(xué)歷、在三亞實際工作滿一年、且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房產(chǎn)。
這將人才購房門檻從本科降到了大專。今年6月，三亞市政府發(fā)布了《三亞市人才住房保障實施細(xì)則》（簡稱《細(xì)則》），《細(xì)則》覆蓋了6類人才，其中覆蓋面較廣的是40歲以下的研究生、35歲以下的本科生以及35歲以下具有中級職稱的人才。對這6類人才，在購房資格方面有所放寬。
與《細(xì)則》相比，三亞市目前對人才限購政策降至大專以上，且社保或納稅期限降為一年，較以前有明顯放松。
且工作人員同時證實，實際引進(jìn)三亞急需緊缺人才尚未落戶的，在相關(guān)部門做完認(rèn)定后，即可在三亞購買一套房，沒有社保限制。
房地產(chǎn)大幅降溫
長期以來，海南省房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重依賴外來購房者。2017年開始，海南省開始執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策，并在2018年加碼，在社保年限限制下，外來購房者大幅減少。房地產(chǎn)銷售同比迅速下降。
受調(diào)控影響，過去兩年，海南是全國房地產(chǎn)下調(diào)幅度最大的地區(qū)。
海南省的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降28.1%；房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。
以海南省最熱的三亞地區(qū)為例，上半年住宅簽約數(shù)據(jù)顯示，在嚴(yán)格的限購政策下，三亞樓市降溫明顯。2019年上半年，新建商品住宅網(wǎng)簽條數(shù)2369條，同比減少4403條，減少約六成；二手住宅網(wǎng)簽條數(shù)851條，同比減少2053條，減少約七成。
海南由于氣候優(yōu)勢獨特，對外來購房者的吸引力仍然不減。中證君在三亞市住建局互動交流板塊中發(fā)現(xiàn)，咨詢限購政策的問題占了所有互動問題的兩成左右，側(cè)面顯示三亞房地產(chǎn)市場備受關(guān)注。
影響或有限
張大偉指出，從全國房地產(chǎn)市場看，海南過去房地產(chǎn)市場持續(xù)的大起大落，對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不少負(fù)面影響。海南能降低房地產(chǎn)市場的依賴度，主要是因為政策嚴(yán)控，建設(shè)自貿(mào)港同時取消了GDP及投資考核，實現(xiàn)了全域限購。海南作為一個特殊區(qū)域，可以說在過去一年的確實現(xiàn)了房住不炒。從房地產(chǎn)調(diào)控角度看，盡管近期政策有所放松，但平穩(wěn)依然是區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控的主流。
諸葛找房分析師王小嬙表示，海南取消落戶限制的政策，主要原因是呼應(yīng)4月8日發(fā)改委印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》提出的繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，并非是為促進(jìn)樓市回暖。
目前海南的限購政策：
2018年4月，海南在部分地區(qū)已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。內(nèi)容涵蓋：
?？?、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；
上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；
自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
王小嬙指出，取消落戶限制不等于限購取消，當(dāng)拿到海南省戶口后，還需嚴(yán)格執(zhí)行海南省的限購政策，也就是說外省居民通過新規(guī)海南落戶后，買房還需滿足至少一名家庭成員在海南省省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，因此本次落戶條件的放開對樓市的發(fā)展有促進(jìn)作用，短期作用不大。
王小嬙同時表示，因海南省各區(qū)域限購政策不一，?？凇⑷齺?、瓊海可以通過落戶方式取得購房資格以及購房條件的放寬，有助于購房需求的釋放，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場回暖。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，未來海南房價穩(wěn)定工作或會強化。類似政策一出臺，預(yù)計當(dāng)?shù)胤科蠛弯N售機構(gòu)會趁勢漲價，一旦市場過熱，未來不排除繼續(xù)加壓調(diào)控。
他同時指出，后續(xù)對于土地市場的管控也變得比較重要。房屋交易市場熱度容易傳導(dǎo)到土地交易市場，對于此類土地交易市場的管控，主要是防范土地囤積和地價虛高上漲等，對于一些違規(guī)填海項目也需要繼續(xù)進(jìn)行監(jiān)管。
