調(diào)控在上海，什么時候會結(jié)束
眼看著樓市已經(jīng)到了10月份，即將邁入11月，很多人會為年底或明年年初的購房做自己的規(guī)劃，大家可能也會想過這個行業(yè)到底會往哪個方向發(fā)展
所以今天想給大家一個方向上的建議，關(guān)于上海樓市的政策的未來，大概會是什么方向
01
先說幾個基本面，政策的制定都是根據(jù)基本面來判斷的
第一個我們先來看從2018年到現(xiàn)在為止，整個上海一手房的供求和價格走勢
我們可以發(fā)現(xiàn)幾個現(xiàn)象，包括現(xiàn)在很多人去選擇一手房二手房的時候，都會有一個很直觀的感覺：現(xiàn)在的樓市沒有2015和2016年那種盛況，供大于求的整個供求關(guān)系，已經(jīng)成為一個不爭的事實
供大于求意味著什么？
在上海一手房供應(yīng)量如此之少，拿一證才有房子賣的前提下，意味著一個樓盤新取到一張證，大概率不會有日光這種情況出現(xiàn)了
2016年一輪的樓市使得很多人恐慌，認(rèn)為房子要搶、要關(guān)系、要搖號，這些恐慌讓很多人在那一波其實買錯了房子
而現(xiàn)在我們可以保持稍微平淡的心態(tài)，因為除了一些極個別的項目來說，整個市場里面還是可以不慌不忙，甚至可以挑挑揀揀
第二個也是很重要的一點，關(guān)于房價的走勢
真正意義上價格上是被控制住了，漲幅并不是當(dāng)下關(guān)注的重點
第三個關(guān)于釋放預(yù)售證，大家關(guān)注三個時間點：每年3-4月份過完年這一波預(yù)售證會大量的會釋放，第二波是7-8月，第三波是12月份
如果你關(guān)注一手房市場，如果你最近在選房，可以在這個時候做好準(zhǔn)備了。
供大于求這個現(xiàn)狀，在這一年里面都是保持住的，但是樓市比2018年要好，同樣也是基本面
這是上海二手房的成交套數(shù)走勢，這里表達(dá)這是一個比較重要的判斷，就是我們到底對未來有什么樣的預(yù)期？
其實今年的二手成交數(shù)據(jù)已經(jīng)比較健康了，比過去兩年要好，放在歷史中也不算特別差
我們做了一個同比的類推，如果今年10月11月12月都按照我們說9月比較低的數(shù)字進(jìn)行驅(qū)動的話，應(yīng)該會到達(dá)22萬套
22萬套什么概念？恐怕各位有印象。22萬套其實是上海比較真實的健康的二手房成交數(shù)據(jù)。我們把歷史拉出來，從2005年開始拉到現(xiàn)在，這個套數(shù)不算好，但一定不算差，樓市其實已經(jīng)筑底，也遠(yuǎn)勝于兩年前，所以對未來的信心應(yīng)該來自于此
原因其實很簡單，就是因為大家對政策的消化已經(jīng)比較徹底了，政策消化之后有一些需求開始愿意釋放出來
02
認(rèn)同這樣的基本面，我們再來看下政策，其實對于政策沒人知道未來會怎么走，但是我們可以通過已經(jīng)頒布的政策來看看當(dāng)下調(diào)控對于樓市的態(tài)度
過去一年上海樓市有四個微調(diào)的政策。其中有兩個松：上?；鶞?zhǔn)利率實際下滑和臨港人才類個體買房放松。還有兩個嚴(yán)：使用權(quán)房子加碼限購、公司買房門檻提升。
各位想想看，這兩邊的政策各自有什么不同？各自對應(yīng)了哪些人？以及背后有沒有可能告訴我們一些方向跟趨勢性
個人認(rèn)為，未來的政策如果要新頒布，大概會有幾個基調(diào)存在：
第一個，現(xiàn)在你只要首套房一定很松。為什么？第一個除了利率松之外，現(xiàn)在如果你有首套房的房票話，你在上海選擇范圍可以非常廣
再就是對于人才松，為什么要對人才松？其實每個區(qū)都有人才購房的政策，甚至在某一些企業(yè)里面，某一些專業(yè)某一些科類的人才購房都是被支持的
大家一直感覺上海確實大的輿論氛圍都是一樣的，嚴(yán)控2500萬人口，然后要落戶達(dá)到某某標(biāo)準(zhǔn)
但是真的參與這個環(huán)節(jié)的人可以感受到，落戶的推進(jìn)程度要比以前快很多。換句話是什么？上海確實在吸納人才，在做人才結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型
第二個很重要的一點，如果你是投資買房，要靠自己。
什么意思？你要投資買房是可以的，但是你要投資買房用到銀行的貸款，就很難。不管是首付還是利率。二套的利率跟首套利率差的不是一個檔次
另外對于政策來說，對于個體的二套，不論你是投資還是改善，他們都會認(rèn)為是投資，所以改善也要靠自己
按照標(biāo)準(zhǔn)，每個人都有一套房，但是不要太多房子，是整個政策非常希望樓市能夠呈現(xiàn)的現(xiàn)象，所以現(xiàn)在你想改善沒問題，但是需要大額掏自己的錢
第三個，對于炒房一定是嚴(yán)防死打。
因為在上海各位可能知道，除了公司買房，除了買使用權(quán)房，還有很多方向，比如說法拍房，比如說贈予轉(zhuǎn)讓
我覺得未來對于這些很多人認(rèn)為空子的購房模式，未來哪怕不會堵住，也會讓你付出代價。因為這一年上海樓市的兩次調(diào)控提升都是針對空子頒布的
調(diào)控的顆粒度會越來越小，每個人的感受都會不同，一城一策在上海，很有可能變成一人一策
03
這里還有三個建議給各位：
1.我真的建議各位可以試試看，最近去申請試著落戶
2.試著一步到位?，F(xiàn)在樓市政策情況下的置換周期拉長，首套跟二套的政策紅利完全不一樣。所以有沒有可能我們在現(xiàn)在第一次買房的時候就盡可能買的好一點
3.有沒有可能試著跳一跳？跳就是在你能力往上買一點。我之前寫過一句覺得還蠻好的一句話：如果一套房子你考慮是因為它太便宜，不要買，如果考慮是因為它太貴，買下它
04
也有人會問，現(xiàn)在大氛圍的調(diào)控政策，認(rèn)房又認(rèn)貸，然后類似于整個一個銀行貸款這些大政策，什么時候會放松，或者這些大政策會持續(xù)到什么時候？其實這也是一個哲學(xué)問題
我個人認(rèn)為的時間會很長，長到什么時候呢？可能是永遠(yuǎn)
因為樓市已經(jīng)形成了比較好的平衡
第一
上海樓市發(fā)展了20年，完全的被洗牌了。我們算了一下，每一年的置換率跟當(dāng)初的存量到今天為止差不多接近完成了一圈了
什么意思？20年讓我們所有人都換一次房子。我看各位如果在上海有20年前有買過房子的，應(yīng)該都最少換過一次房子
這說明一個什么現(xiàn)象？基本上他已經(jīng)像貨幣一樣流通過，他已經(jīng)是不動產(chǎn)里面動過一次了。說明了房子他已經(jīng)完成了貨幣轉(zhuǎn)換的一個過程，就他從房子變成了貨幣，又變成了房子這樣一個過程
上海樓市已經(jīng)形成了內(nèi)循環(huán)，無需外力20年完成一次輪換，水池不太需要外力已經(jīng)形成了自我食物鏈系統(tǒng)
第二，上海的人口總量和房產(chǎn)總量已經(jīng)形成了很好的平衡，分別是2500萬人和750萬套
我們都知道這兩個數(shù)據(jù)未來不會發(fā)生特別大的變化。而且當(dāng)人口導(dǎo)入和樓市供應(yīng)都進(jìn)入到尾聲期，換句話來說樓市的增量開發(fā)也進(jìn)入尾聲
存量市場對調(diào)控的迫切放松饑渴度是比較小的
未來上海樓市的變化就在于門檻的提升
因為在銷售類住宅里，沒有大資金進(jìn)入，也沒有大企業(yè)參與，大家都是顆粒度極小的個體
內(nèi)部的房產(chǎn)持有者不會有太大變化，房子難賣就不賣了，就放在手里。好賣就賣掉了，流通一下，只是速度快慢而已
所以各位要相信調(diào)控樓市不是為了樓市健康與否，而是這個城市健康與否
而對于個體，大家都是房產(chǎn)持有者，都是利益共同體，且信貸杠桿已經(jīng)降到最低，個體抗風(fēng)險的忍耐度會更高，也更加傾向于守護(hù)住樓市的繁榮
最后一句：作為個體來說，哪怕不是永久，我也希望所有各位做好永久的準(zhǔn)備。這樣的生活才有驚喜
