中海舞臺(tái)劇和越秀ICC 一幢寫字樓的生命周期
時(shí)間：2019/12/18
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“15度的椅背傾斜可以加速血液循環(huán)，帶來更多的氧氣，讓注意力更加集中；45度的傾斜角度可以給脊椎和腰部柔性的支撐；219度的后仰可以用于午間休憩?！?br />
寫字樓 (2)
一方四角舞臺(tái)，兩旁擺著兩張用于演示的辦公椅子，中海商業(yè)副總經(jīng)理唐安琪站在中間，強(qiáng)調(diào)：“我們從100張椅子選擇了1張?！彼蒙鲜龅男±樱C明中海商業(yè)將致力于為租戶提供最優(yōu)的辦公場合。
這是COOC中海商務(wù)2019年峰會(huì)現(xiàn)場，站在那方被逐漸點(diǎn)亮的舞臺(tái)上，唐安琪用一場聲情并茂的演講細(xì)述了中海過去一年的發(fā)展。談到在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、寫字樓空置率高企的當(dāng)下，該如何抓住租戶，她指出核心競爭力依然是運(yùn)營。
兩天前，類似的看法在廣州一場發(fā)布會(huì)上也出現(xiàn)過。在這場發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)推出了新項(xiàng)目廣州環(huán)貿(mào)中心（ICC），這是越秀地產(chǎn)寫字樓系列升級(jí)到3.0版本后的首個(gè)面世產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)關(guān)注社群、健康和智能。
從運(yùn)營的角度來講，越秀ICC和寫字樓3.0的發(fā)布，將視野從對(duì)物理空間的關(guān)注躍升為對(duì)人本身的關(guān)注，提倡共享社交、綠色節(jié)能、智能高效、舒適健康。
商業(yè)世界的大多數(shù)行為講究有利可圖，無論是營造良好的辦公環(huán)境，進(jìn)行升級(jí)改造，還是調(diào)整租戶組合，大部分的運(yùn)營手段背后，指向無外乎是提升租金收入以及物業(yè)價(jià)值。
而從持有型寫字樓的經(jīng)營發(fā)展來看，運(yùn)營是其中重要部分，但并不是最終目的。有行業(yè)人士在中海峰會(huì)上指出，寫字樓經(jīng)營模式進(jìn)入三個(gè)時(shí)代：物管時(shí)代，運(yùn)管時(shí)代，資管時(shí)代。
在他看來，過往長期以來，不少寫字樓依然停留在物管水平，以租金為導(dǎo)向，沒有產(chǎn)業(yè)集聚的概念，后來到了運(yùn)管時(shí)代，明白運(yùn)營可以創(chuàng)造價(jià)值，但如何真正體現(xiàn)價(jià)值，就要進(jìn)入更高級(jí)的資管時(shí)代。
中海和越秀
在國內(nèi)的寫字樓市場，中海和越秀各自形成了頗有借鑒意義的兩種經(jīng)營模式：中海注重長期持有，是國內(nèi)最大單一業(yè)權(quán)寫字樓開發(fā)運(yùn)營商，在手寫字樓達(dá)45棟；越秀關(guān)注資本化，是國內(nèi)首家將投資物業(yè)注入到香港REITs，實(shí)現(xiàn)退出的房企。
相對(duì)來看，中海寫字樓的發(fā)展歷史悠長。上世紀(jì)八十年代，香港灣仔的那棟中國海外大廈是這家房企在商業(yè)地產(chǎn)上的起點(diǎn)。
起源于香港，中海在寫字樓經(jīng)營思路同樣受到港資開發(fā)商的影響，表現(xiàn)在對(duì)寫字樓長期持有、業(yè)權(quán)統(tǒng)一、自主經(jīng)營上。不過，在房地產(chǎn)黃金發(fā)展時(shí)代，以寫字樓為核心的投資物業(yè)并不是中海發(fā)展的重點(diǎn)，至2013年，該公司投資物業(yè)租金收入僅為8.6億港元。
隨著住宅開發(fā)銷售增速放緩，中海也在加大對(duì)寫字樓的資源傾斜力度。2017年中海已竣工寫字樓為38棟，購物中心12家，至2018年底，寫字樓數(shù)量達(dá)到42棟，購物中心13家，投資物業(yè)租金收入為40.6億港元，其中寫字樓租金收入28.42億元，占比70%。
據(jù)唐安琪介紹，目前COOC中海商務(wù)在手寫字樓達(dá)到45棟，運(yùn)營面積超過277萬平方米，預(yù)計(jì)租金收入比去年同期增長31.2%，新項(xiàng)目增量占比5.8%，存量項(xiàng)目提升占比達(dá)18.6%。
而越秀地產(chǎn)寫字樓的出發(fā)點(diǎn)大概是1997年落成的城建大廈，五年之后財(cái)富廣場落成，這是越秀寫字樓1.0產(chǎn)品，主要滿足初期辦公集聚需求。
2005年，越秀地產(chǎn)將包括城建大廈、財(cái)富廣場、白馬大廈、維多利廣場打包成信托資產(chǎn)包，奔赴香港上市，這是首只投資于內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。
此后數(shù)年，越秀地產(chǎn)先后將廣州新都會(huì)（2018年出售）、廣州國際金融中心、上海越秀大廈、武漢物業(yè)以及杭州維多利亞商務(wù)中心注入到越秀房托中，使得這一信托基金總資產(chǎn)從成立起的46億元增長至358億元，年復(fù)合增長率約為17.1%。
其中，廣州國際金融中心則是越秀地產(chǎn)寫字樓2.0代表產(chǎn)品，側(cè)重于接軌國際標(biāo)準(zhǔn)；最新推出的廣州ICC則是越秀寫字樓3.0產(chǎn)品，關(guān)注社群、健康和智能。
截至2019年6月底，越秀地產(chǎn)直接持有出租投資物業(yè)錄得租金收入3.37億元，同比增長6.6%，出租面積共約58.80萬平方米，其中，寫字樓約占49.36%；其持股約36.39%的越秀房托持有出租性商業(yè)物業(yè)約97萬平方米，上半年實(shí)現(xiàn)收入10億元，同比基本持平。
樓宇經(jīng)濟(jì)與運(yùn)營
因?yàn)閾碛蟹€(wěn)定的現(xiàn)金流和較為可觀的投資回報(bào)率，寫字樓成為房企資產(chǎn)配置的主要方向，也成為了越來越受投資者青睞的投資標(biāo)的。
在中海商務(wù)2019年峰會(huì)上，戴德梁行大中華區(qū)資本市場總裁葉國平介紹，自2016年以來，國內(nèi)大宗交易每年總額都超過2000億元，其中寫字樓交易是主導(dǎo)，占比在50%左右。
葉國平指出，在整個(gè)大宗交易市場，外資占比約為20-30%，主要投資標(biāo)的是寫字樓。不過在未來租金增長預(yù)期較為保守的前提下，外資通常會(huì)對(duì)寫字樓物業(yè)做資產(chǎn)增值，包括改造、調(diào)整租戶組合等，以便能達(dá)到更高的投資回報(bào)率。
這也是存量時(shí)代開發(fā)商提升物業(yè)價(jià)值最常用的兩種運(yùn)營手段。較為典型的例子是北京中糧廣場，該項(xiàng)目建成于1996年，包括寫字樓，大賣場等業(yè)態(tài)，由于運(yùn)營時(shí)間長，內(nèi)外部裝飾陳舊，租金收入不斷下滑。
2017年，北京中糧廣場啟動(dòng)升級(jí)改造，AB座繼續(xù)保持寫字樓業(yè)態(tài)，C座賣場拆分為寫字樓和商場，并引入可口可樂、寶潔、中國建設(shè)銀行、IDG資本、中信資本等知名企業(yè)入駐。
“升級(jí)改造前，租金為每平米每天3元，改造后，租金每平米每天增長至8元，甚至13元?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹，項(xiàng)目投入改造花了2億元，但帶來的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止如此。
上述案例同樣可以看出，在資產(chǎn)升級(jí)改造的過程中，進(jìn)行租戶組合調(diào)整也是必不可少的手段，這也是當(dāng)前國內(nèi)寫字樓運(yùn)營中必須考慮的問題。
與國外以整單、長期、穩(wěn)定為主要特色的寫字樓租約不同，國內(nèi)寫字樓租賃以零散、相對(duì)短租為主，存在著較大的波動(dòng)空間。以中海商務(wù)租約合同為例，1-3年占比達(dá)73.3%，而10年期以內(nèi)的合同僅為0.3%。
靈活的租約給了租戶有更多的空間和周期進(jìn)行選擇，也促使運(yùn)營商不斷思考如何提高出租率、續(xù)租率，如何才能形成最好的租戶組合，達(dá)到最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效果。
據(jù)唐安琪介紹，目前中海三年期項(xiàng)目以上出租率達(dá)92.16%，一至三年項(xiàng)目出租率74.73%，到期續(xù)租率達(dá)到78.63%，空置期為3.2個(gè)月，大客戶的續(xù)租率達(dá)到了83%，屬于租金管控能力較強(qiáng)的運(yùn)營商。
在租戶方面，中海擁有超過250家世界500強(qiáng)客戶，超過10%獨(dú)角獸企業(yè)。更為細(xì)致的考慮是租戶分級(jí)，中海認(rèn)為如果大租戶比例過高，一旦出了問題退租了，可能會(huì)給寫字樓運(yùn)營帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，這也是進(jìn)行租戶組合的必要性。
除此以外，無論是中海、越秀還是其他寫字樓運(yùn)營商，這幾年都一直致力于通過提供增值服務(wù)，提升運(yùn)營價(jià)值。華潤在2015年3月底發(fā)布首個(gè)寫字樓運(yùn)營服務(wù)體系“Officeasy”，兩年后升級(jí)為Officeasy潤商務(wù)，主要方向是實(shí)現(xiàn)資源整合，并為租戶提供多元服務(wù)。
中海在2016年發(fā)布商務(wù)品牌COOC，進(jìn)入商辦資產(chǎn)管理時(shí)代，試圖打造全新商務(wù)生態(tài)。旗下寫字樓還有創(chuàng)新服務(wù)業(yè)態(tài)的聯(lián)合辦公服務(wù)品牌OfficeZip，截至2018年底，OfficeZip已進(jìn)入北京、上海、成都等六個(gè)城市，共享辦公面積約3萬平方米。
越秀地產(chǎn)旗下的悅享會(huì)同樣是為實(shí)現(xiàn)一體化商業(yè)辦公而服務(wù)，主要包括提供產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接、升級(jí)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)工位租賃、短期租賃的靈活辦公需求。
寫字樓的生命周期
無論是對(duì)資產(chǎn)升級(jí)改造、調(diào)整租戶組合還是為寫字樓提供的各種增值服務(wù)，運(yùn)營手段帶來的租金收入以及物業(yè)價(jià)值的提升，都讓開發(fā)運(yùn)營商在市場下行階段，有了穿越經(jīng)濟(jì)周期的可能。
然而在寫字樓的經(jīng)營發(fā)展中，通過運(yùn)營創(chuàng)造價(jià)值只是過程，最終目的是還是要在資本市場體現(xiàn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)退出。在業(yè)界看來，寫字樓經(jīng)營模式有三個(gè)時(shí)代：物管時(shí)代，運(yùn)管時(shí)代，資管時(shí)代，對(duì)應(yīng)的經(jīng)營策略是散售、持有以及資本化。
在傳統(tǒng)的物管時(shí)代，開發(fā)商沒有產(chǎn)業(yè)集聚的概念，以租金為導(dǎo)向，通過散售以便更快回流現(xiàn)金，但散售產(chǎn)權(quán)分散、無法保證業(yè)態(tài)規(guī)劃，為后期的運(yùn)營、物業(yè)管理帶來了困難，項(xiàng)目的整體價(jià)值難以提升，SOHO中國就曾因散售飽受詬病。
走過物管階段，寫字樓開發(fā)商已經(jīng)明白運(yùn)營能創(chuàng)造價(jià)值。資產(chǎn)升級(jí)、租戶組合，最好還要在樓宇內(nèi)形成產(chǎn)業(yè)鏈，以提升項(xiàng)目溢價(jià)空間和維持穩(wěn)定的租金收入。目前來看，中海有著低成本融資優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)金流充裕，對(duì)重資產(chǎn)的寫字樓存在較大的運(yùn)作空間，因此在經(jīng)營上依然以長期持有為主。
不過，寫字樓散售會(huì)影響物業(yè)價(jià)值，但長期持有也不是主流經(jīng)營模式，畢竟重資產(chǎn)運(yùn)營勢(shì)必會(huì)存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。成熟市場經(jīng)驗(yàn)是，在國外的租賃市場，大部分寫字樓由養(yǎng)老、保險(xiǎn)、REITs等機(jī)構(gòu)持有。“持有不是寫字樓運(yùn)營的目的，退出才是?！?br /> 事實(shí)上，國內(nèi)越來越多的房企也在嘗試探索通過資本化實(shí)現(xiàn)退出的可能，并且已經(jīng)小有成就。越秀在2005年將城建大廈、財(cái)富廣場、白馬大廈、維多利廣場打包成REITs赴港上市，目前這一信托基金總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到358億元。
最新的消息顯示，招商蛇口旗下商業(yè)房托基金已經(jīng)于12月10日正式在港交所掛牌，募資約25億元。這一基金暫由新時(shí)代廣場、科技大廈、科技大廈二期及數(shù)碼大廈四棟寫字樓以及一項(xiàng)花園城購物中心組成，物業(yè)價(jià)值約65.17億元。
與銷售和長期持有相比，注入REITs實(shí)現(xiàn)資本化的方式既可保留物業(yè)控制權(quán)和經(jīng)營權(quán)，也能保持較高的IRR（內(nèi)部收益率）和ROE（凈資產(chǎn)收益率）。
2019觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，越秀房產(chǎn)基金董事會(huì)主席兼行政總裁林德良曾舉例稱：一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，在2004年拿地，2007年建成，項(xiàng)目地價(jià)為3.1億元，建安成本2.6億元，貸款融資部分于正式運(yùn)營前完成還貸，各模式下即收入和經(jīng)營性成本開支一致。
倘若在2008年對(duì)外銷售，總售價(jià)為6.6億元，則IRR為10.4%，股東平均ROE為7.2%；持有至產(chǎn)權(quán)到期，IRR為7.7%，ROE為12.6%；注入REITs并持有35.6%份額，IRR為14.2%，ROE為14.0%，與前兩種相比顯然更多。
不過，從基金收益率來看，國內(nèi)市場與國外成熟租賃市場顯然還有很大的增長空間。數(shù)據(jù)顯示，招商房托基金收益率接近7%，越秀房托2018年收益率為6.4%，2019年上半年，因經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)寫字樓出租造成影響，收益率下滑至5.8%。
一方四角舞臺(tái)，兩旁擺著兩張用于演示的辦公椅子，中海商業(yè)副總經(jīng)理唐安琪站在中間，強(qiáng)調(diào)：“我們從100張椅子選擇了1張?！彼蒙鲜龅男±樱C明中海商業(yè)將致力于為租戶提供最優(yōu)的辦公場合。
這是COOC中海商務(wù)2019年峰會(huì)現(xiàn)場，站在那方被逐漸點(diǎn)亮的舞臺(tái)上，唐安琪用一場聲情并茂的演講細(xì)述了中海過去一年的發(fā)展。談到在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、寫字樓空置率高企的當(dāng)下，該如何抓住租戶，她指出核心競爭力依然是運(yùn)營。
兩天前，類似的看法在廣州一場發(fā)布會(huì)上也出現(xiàn)過。在這場發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)推出了新項(xiàng)目廣州環(huán)貿(mào)中心（ICC），這是越秀地產(chǎn)寫字樓系列升級(jí)到3.0版本后的首個(gè)面世產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)關(guān)注社群、健康和智能。
從運(yùn)營的角度來講，越秀ICC和寫字樓3.0的發(fā)布，將視野從對(duì)物理空間的關(guān)注躍升為對(duì)人本身的關(guān)注，提倡共享社交、綠色節(jié)能、智能高效、舒適健康。
商業(yè)世界的大多數(shù)行為講究有利可圖，無論是營造良好的辦公環(huán)境，進(jìn)行升級(jí)改造，還是調(diào)整租戶組合，大部分的運(yùn)營手段背后，指向無外乎是提升租金收入以及物業(yè)價(jià)值。
而從持有型寫字樓的經(jīng)營發(fā)展來看，運(yùn)營是其中重要部分，但并不是最終目的。有行業(yè)人士在中海峰會(huì)上指出，寫字樓經(jīng)營模式進(jìn)入三個(gè)時(shí)代：物管時(shí)代，運(yùn)管時(shí)代，資管時(shí)代。
在他看來，過往長期以來，不少寫字樓依然停留在物管水平，以租金為導(dǎo)向，沒有產(chǎn)業(yè)集聚的概念，后來到了運(yùn)管時(shí)代，明白運(yùn)營可以創(chuàng)造價(jià)值，但如何真正體現(xiàn)價(jià)值，就要進(jìn)入更高級(jí)的資管時(shí)代。
中海和越秀
在國內(nèi)的寫字樓市場，中海和越秀各自形成了頗有借鑒意義的兩種經(jīng)營模式：中海注重長期持有，是國內(nèi)最大單一業(yè)權(quán)寫字樓開發(fā)運(yùn)營商，在手寫字樓達(dá)45棟；越秀關(guān)注資本化，是國內(nèi)首家將投資物業(yè)注入到香港REITs，實(shí)現(xiàn)退出的房企。
相對(duì)來看，中海寫字樓的發(fā)展歷史悠長。上世紀(jì)八十年代，香港灣仔的那棟中國海外大廈是這家房企在商業(yè)地產(chǎn)上的起點(diǎn)。
起源于香港，中海在寫字樓經(jīng)營思路同樣受到港資開發(fā)商的影響，表現(xiàn)在對(duì)寫字樓長期持有、業(yè)權(quán)統(tǒng)一、自主經(jīng)營上。不過，在房地產(chǎn)黃金發(fā)展時(shí)代，以寫字樓為核心的投資物業(yè)并不是中海發(fā)展的重點(diǎn)，至2013年，該公司投資物業(yè)租金收入僅為8.6億港元。
隨著住宅開發(fā)銷售增速放緩，中海也在加大對(duì)寫字樓的資源傾斜力度。2017年中海已竣工寫字樓為38棟，購物中心12家，至2018年底，寫字樓數(shù)量達(dá)到42棟，購物中心13家，投資物業(yè)租金收入為40.6億港元，其中寫字樓租金收入28.42億元，占比70%。
據(jù)唐安琪介紹，目前COOC中海商務(wù)在手寫字樓達(dá)到45棟，運(yùn)營面積超過277萬平方米，預(yù)計(jì)租金收入比去年同期增長31.2%，新項(xiàng)目增量占比5.8%，存量項(xiàng)目提升占比達(dá)18.6%。
而越秀地產(chǎn)寫字樓的出發(fā)點(diǎn)大概是1997年落成的城建大廈，五年之后財(cái)富廣場落成，這是越秀寫字樓1.0產(chǎn)品，主要滿足初期辦公集聚需求。
2005年，越秀地產(chǎn)將包括城建大廈、財(cái)富廣場、白馬大廈、維多利廣場打包成信托資產(chǎn)包，奔赴香港上市，這是首只投資于內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。
此后數(shù)年，越秀地產(chǎn)先后將廣州新都會(huì)（2018年出售）、廣州國際金融中心、上海越秀大廈、武漢物業(yè)以及杭州維多利亞商務(wù)中心注入到越秀房托中，使得這一信托基金總資產(chǎn)從成立起的46億元增長至358億元，年復(fù)合增長率約為17.1%。
其中，廣州國際金融中心則是越秀地產(chǎn)寫字樓2.0代表產(chǎn)品，側(cè)重于接軌國際標(biāo)準(zhǔn)；最新推出的廣州ICC則是越秀寫字樓3.0產(chǎn)品，關(guān)注社群、健康和智能。
截至2019年6月底，越秀地產(chǎn)直接持有出租投資物業(yè)錄得租金收入3.37億元，同比增長6.6%，出租面積共約58.80萬平方米，其中，寫字樓約占49.36%；其持股約36.39%的越秀房托持有出租性商業(yè)物業(yè)約97萬平方米，上半年實(shí)現(xiàn)收入10億元，同比基本持平。
樓宇經(jīng)濟(jì)與運(yùn)營
因?yàn)閾碛蟹€(wěn)定的現(xiàn)金流和較為可觀的投資回報(bào)率，寫字樓成為房企資產(chǎn)配置的主要方向，也成為了越來越受投資者青睞的投資標(biāo)的。
在中海商務(wù)2019年峰會(huì)上，戴德梁行大中華區(qū)資本市場總裁葉國平介紹，自2016年以來，國內(nèi)大宗交易每年總額都超過2000億元，其中寫字樓交易是主導(dǎo)，占比在50%左右。
葉國平指出，在整個(gè)大宗交易市場，外資占比約為20-30%，主要投資標(biāo)的是寫字樓。不過在未來租金增長預(yù)期較為保守的前提下，外資通常會(huì)對(duì)寫字樓物業(yè)做資產(chǎn)增值，包括改造、調(diào)整租戶組合等，以便能達(dá)到更高的投資回報(bào)率。
這也是存量時(shí)代開發(fā)商提升物業(yè)價(jià)值最常用的兩種運(yùn)營手段。較為典型的例子是北京中糧廣場，該項(xiàng)目建成于1996年，包括寫字樓，大賣場等業(yè)態(tài)，由于運(yùn)營時(shí)間長，內(nèi)外部裝飾陳舊，租金收入不斷下滑。
2017年，北京中糧廣場啟動(dòng)升級(jí)改造，AB座繼續(xù)保持寫字樓業(yè)態(tài)，C座賣場拆分為寫字樓和商場，并引入可口可樂、寶潔、中國建設(shè)銀行、IDG資本、中信資本等知名企業(yè)入駐。
“升級(jí)改造前，租金為每平米每天3元，改造后，租金每平米每天增長至8元，甚至13元?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹，項(xiàng)目投入改造花了2億元，但帶來的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止如此。
上述案例同樣可以看出，在資產(chǎn)升級(jí)改造的過程中，進(jìn)行租戶組合調(diào)整也是必不可少的手段，這也是當(dāng)前國內(nèi)寫字樓運(yùn)營中必須考慮的問題。
與國外以整單、長期、穩(wěn)定為主要特色的寫字樓租約不同，國內(nèi)寫字樓租賃以零散、相對(duì)短租為主，存在著較大的波動(dòng)空間。以中海商務(wù)租約合同為例，1-3年占比達(dá)73.3%，而10年期以內(nèi)的合同僅為0.3%。
靈活的租約給了租戶有更多的空間和周期進(jìn)行選擇，也促使運(yùn)營商不斷思考如何提高出租率、續(xù)租率，如何才能形成最好的租戶組合，達(dá)到最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效果。
據(jù)唐安琪介紹，目前中海三年期項(xiàng)目以上出租率達(dá)92.16%，一至三年項(xiàng)目出租率74.73%，到期續(xù)租率達(dá)到78.63%，空置期為3.2個(gè)月，大客戶的續(xù)租率達(dá)到了83%，屬于租金管控能力較強(qiáng)的運(yùn)營商。
在租戶方面，中海擁有超過250家世界500強(qiáng)客戶，超過10%獨(dú)角獸企業(yè)。更為細(xì)致的考慮是租戶分級(jí)，中海認(rèn)為如果大租戶比例過高，一旦出了問題退租了，可能會(huì)給寫字樓運(yùn)營帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，這也是進(jìn)行租戶組合的必要性。
除此以外，無論是中海、越秀還是其他寫字樓運(yùn)營商，這幾年都一直致力于通過提供增值服務(wù)，提升運(yùn)營價(jià)值。華潤在2015年3月底發(fā)布首個(gè)寫字樓運(yùn)營服務(wù)體系“Officeasy”，兩年后升級(jí)為Officeasy潤商務(wù)，主要方向是實(shí)現(xiàn)資源整合，并為租戶提供多元服務(wù)。
中海在2016年發(fā)布商務(wù)品牌COOC，進(jìn)入商辦資產(chǎn)管理時(shí)代，試圖打造全新商務(wù)生態(tài)。旗下寫字樓還有創(chuàng)新服務(wù)業(yè)態(tài)的聯(lián)合辦公服務(wù)品牌OfficeZip，截至2018年底，OfficeZip已進(jìn)入北京、上海、成都等六個(gè)城市，共享辦公面積約3萬平方米。
越秀地產(chǎn)旗下的悅享會(huì)同樣是為實(shí)現(xiàn)一體化商業(yè)辦公而服務(wù)，主要包括提供產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接、升級(jí)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)工位租賃、短期租賃的靈活辦公需求。
寫字樓的生命周期
無論是對(duì)資產(chǎn)升級(jí)改造、調(diào)整租戶組合還是為寫字樓提供的各種增值服務(wù)，運(yùn)營手段帶來的租金收入以及物業(yè)價(jià)值的提升，都讓開發(fā)運(yùn)營商在市場下行階段，有了穿越經(jīng)濟(jì)周期的可能。
然而在寫字樓的經(jīng)營發(fā)展中，通過運(yùn)營創(chuàng)造價(jià)值只是過程，最終目的是還是要在資本市場體現(xiàn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)退出。在業(yè)界看來，寫字樓經(jīng)營模式有三個(gè)時(shí)代：物管時(shí)代，運(yùn)管時(shí)代，資管時(shí)代，對(duì)應(yīng)的經(jīng)營策略是散售、持有以及資本化。
在傳統(tǒng)的物管時(shí)代，開發(fā)商沒有產(chǎn)業(yè)集聚的概念，以租金為導(dǎo)向，通過散售以便更快回流現(xiàn)金，但散售產(chǎn)權(quán)分散、無法保證業(yè)態(tài)規(guī)劃，為后期的運(yùn)營、物業(yè)管理帶來了困難，項(xiàng)目的整體價(jià)值難以提升，SOHO中國就曾因散售飽受詬病。
走過物管階段，寫字樓開發(fā)商已經(jīng)明白運(yùn)營能創(chuàng)造價(jià)值。資產(chǎn)升級(jí)、租戶組合，最好還要在樓宇內(nèi)形成產(chǎn)業(yè)鏈，以提升項(xiàng)目溢價(jià)空間和維持穩(wěn)定的租金收入。目前來看，中海有著低成本融資優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)金流充裕，對(duì)重資產(chǎn)的寫字樓存在較大的運(yùn)作空間，因此在經(jīng)營上依然以長期持有為主。
不過，寫字樓散售會(huì)影響物業(yè)價(jià)值，但長期持有也不是主流經(jīng)營模式，畢竟重資產(chǎn)運(yùn)營勢(shì)必會(huì)存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。成熟市場經(jīng)驗(yàn)是，在國外的租賃市場，大部分寫字樓由養(yǎng)老、保險(xiǎn)、REITs等機(jī)構(gòu)持有。“持有不是寫字樓運(yùn)營的目的，退出才是?！?br /> 事實(shí)上，國內(nèi)越來越多的房企也在嘗試探索通過資本化實(shí)現(xiàn)退出的可能，并且已經(jīng)小有成就。越秀在2005年將城建大廈、財(cái)富廣場、白馬大廈、維多利廣場打包成REITs赴港上市，目前這一信托基金總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到358億元。
最新的消息顯示，招商蛇口旗下商業(yè)房托基金已經(jīng)于12月10日正式在港交所掛牌，募資約25億元。這一基金暫由新時(shí)代廣場、科技大廈、科技大廈二期及數(shù)碼大廈四棟寫字樓以及一項(xiàng)花園城購物中心組成，物業(yè)價(jià)值約65.17億元。
與銷售和長期持有相比，注入REITs實(shí)現(xiàn)資本化的方式既可保留物業(yè)控制權(quán)和經(jīng)營權(quán)，也能保持較高的IRR（內(nèi)部收益率）和ROE（凈資產(chǎn)收益率）。
2019觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，越秀房產(chǎn)基金董事會(huì)主席兼行政總裁林德良曾舉例稱：一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，在2004年拿地，2007年建成，項(xiàng)目地價(jià)為3.1億元，建安成本2.6億元，貸款融資部分于正式運(yùn)營前完成還貸，各模式下即收入和經(jīng)營性成本開支一致。
倘若在2008年對(duì)外銷售，總售價(jià)為6.6億元，則IRR為10.4%，股東平均ROE為7.2%；持有至產(chǎn)權(quán)到期，IRR為7.7%，ROE為12.6%；注入REITs并持有35.6%份額，IRR為14.2%，ROE為14.0%，與前兩種相比顯然更多。
不過，從基金收益率來看，國內(nèi)市場與國外成熟租賃市場顯然還有很大的增長空間。數(shù)據(jù)顯示，招商房托基金收益率接近7%，越秀房托2018年收益率為6.4%，2019年上半年，因經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)寫字樓出租造成影響，收益率下滑至5.8%。
相比較之下，國外以投資物業(yè)為主的REITs平均收益率大多在10%左右，美國最大A級(jí)寫字樓運(yùn)營商波士頓地產(chǎn)公司旗下基金甚至每年能給投資者帶來19%的收益。
