北京寫字樓空置率上升租金下降 外資卻一年220億抄底
空置率達到十年來新高，租金連續(xù)四個季度環(huán)比下降，歷經(jīng)自2010年開始的黃金十年后，北京的寫字樓市場似乎正在入冬。但數(shù)據(jù)也顯示，包括外資在內(nèi)，涌入北京寫字樓市場的資本正在增多。
“以前業(yè)主方會占主導(dǎo)地位，如果你嫌租金貴，那還有很多企業(yè)在排隊等著租賃入住。”第一太平戴維斯市場研究部助理董事李想介紹，之前北京寫字樓租金水平是一個逐年上漲的狀態(tài)，而現(xiàn)在業(yè)主方可能會主動提前與租戶商談續(xù)約，租金持平甚至調(diào)低的可能性大增。
李想認為，對于北京寫字樓市場而言，2019年可謂“拐點之年”，在經(jīng)歷了近十年的黃金發(fā)展周期之后，寫字樓市場進入新一輪調(diào)整周期。
“拐點論”的提出，確實也有一些數(shù)據(jù)依據(jù)。
國際地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)——第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示，2019年北京甲級寫字樓市場有134.5萬平方米的新增供應(yīng)，是十年來的最高值。再看需求側(cè)，2019年全年市場凈吸納量約為46萬平方米，較2018年下降16.7%。
租戶都去哪了？需求為何會大幅減少。
據(jù)李想介紹，2019年全年，北京寫字樓租賃的主要驅(qū)動力如金融、互聯(lián)網(wǎng)等頭部行業(yè)均面臨調(diào)整與波動，導(dǎo)致企業(yè)謹(jǐn)慎擴張、租賃需求走弱。三大頭部行業(yè)（金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)）的成交面積占比之和由2018年的69%下降至2019年的 61%。其他實體行業(yè)暫時不具備強勁的租賃需求，吸納能力有限。聯(lián)合辦公行業(yè)的擴張勢頭在2019年呈現(xiàn)出較為明顯的衰退。
海量供應(yīng)入市加之需求下降，兩者拉動北京全市寫字樓空置率上升至12.7%，這項指標(biāo)也是自2009年以來的最高值。
受供需變化影響，北京大部分商圈的空置率環(huán)比、同比均出現(xiàn)上漲。租戶承租能力下降、迫使業(yè)主方不得不下調(diào)租金，大部分商務(wù)區(qū)租金水平環(huán)比、同比均出現(xiàn)小幅下調(diào)。
李想介紹，至2019年末，北京市平均租金降至人民幣每平方米每月364.9元，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%，同比下降 1.6%。2019年全年，全市平均租金已經(jīng)歷“四連降”、4個季度均出現(xiàn)環(huán)比下降。
供應(yīng)浪潮仍在繼續(xù)。2020年，北京市寫字樓仍將迎來約84萬平方米的新增供應(yīng)。供應(yīng)主體將繼續(xù)集中在CBD的中服地塊以及麗澤金融商務(wù)區(qū)。東二環(huán)區(qū)域?qū)⒃谀陜?nèi)迎來2個項目的投入使用。如此大體量供應(yīng)將使北京寫字樓市場繼續(xù)承壓。
與過往輝煌相比，如今北京寫字樓市場看似慘淡，但與國內(nèi)其他城市相比，北京寫字樓市場卻依然是一個優(yōu)質(zhì)市場，出租率和租金依然處于極高的水平，有些區(qū)域租金甚至直逼國際一線大都市的水平。
一位天津?qū)懽謽鞘袌龆嗄甑膹臉I(yè)者說，北京金融街的甲級寫字樓租金已經(jīng)高達600元/平方米，接近國際大都市水平，不能期望它的租金還能每年大幅上漲，未來將會是一個較為平穩(wěn)的狀態(tài)。
李想也表示，北京寫字樓市場目前已進入一個下行周期，租金價格、空置率等指標(biāo)的表現(xiàn)均遜于往年，同時不確定因素也逐漸增多；未來租金平穩(wěn)將是一個新常態(tài)，無論是業(yè)主方還是租戶方都應(yīng)積極調(diào)整策略應(yīng)對。
看似降溫的北京寫字樓市場，但卻令投資者愈加青睞，資金抄底的跡象逐漸顯露?？v向來看，北京大宗物業(yè)交易比過往更加頻繁，國內(nèi)外機構(gòu)投資者對北京寫字樓的追捧比往年來得更猛烈些。
李想表示，2019年北京大宗投資市場繼續(xù)保持了極高的熱度，年內(nèi)共錄得37宗成交，成交金額合計達人民幣764.85億元，再創(chuàng)歷史新高，較2018年同期上漲32.7%。
其中，寫字樓仍是投資者最為青睞的資產(chǎn)，2019年內(nèi)共完成19宗成交，累積成交金額超過人民幣452億元。商業(yè)零售物業(yè)成交6宗，收購項目主要為購物中心，并且部分被收購項目將進行“商改辦”的升級改造。
從買家背景看，外資的投資比重也在增加。2019年外資基金/機構(gòu)投資者雖然只參與了8宗交易，但涉及資金卻占比29%（約222億元）。
“外資背景的機構(gòu)投資者在過去數(shù)年間并不活躍、處于潛伏狀態(tài)；自2018年以來，外資對北京投資市場的熱情與日俱增，接連出手完成若干宗重要交易；目前外資完成的大宗投資的交易額占比穩(wěn)定在總成交額的30%左右?！崩钕敕Q。
在業(yè)界看來，北京仍然擁有全國最為成熟的房地產(chǎn)市場，其商業(yè)項目的投資回報率有著良好的保障，贏得機構(gòu)投資者的追捧與青睞也在情理之中。
