寫字樓租金承壓長遠看市場有望平穩(wěn)發(fā)展辦公市場
時間：2020/11/3
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寫字樓租金承壓長遠看市場有望平穩(wěn)發(fā)展辦公市場
剛過去的11月，深圳市二手住宅共過戶8013套，創(chuàng)下三年多來的新高，二手住宅環(huán)比上漲1.4%，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅價格漲幅領(lǐng)漲一線城市。但與之相反的卻是寫字樓租金出現(xiàn)大幅回落。據(jù)媒體報道，最近深圳福田和南山中心區(qū)部分寫字樓租金價格下降逾40%，會展中心等中心區(qū)的寫字樓，有些空置率已到了25%-30%。一邊是住宅市場炙手可熱，一邊是寫字樓市場“入冬”明顯，是什么原因?qū)е隆氨饍芍靥臁保?br />
業(yè)界人士分析，深圳房價上漲很多因素，與粵港澳大灣區(qū)樓市先行、住房缺口較大以及恐慌性購房等因素都有關(guān)。在其他方面還在逐步發(fā)展的時候，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的城市就迎來了眾多樓市利好政策。港澳同胞無條件購房、放松戶籍和購房政策的松綁都是對大灣區(qū)樓市的支持，而作為灣區(qū)當(dāng)中最年輕的城市，深圳的吸引力也是持續(xù)攀升。加上大半深圳居民沒有自有住房，缺口巨大。另外，豪宅認定標(biāo)準的調(diào)整也刺激一波購買需求。接連的利好政策之下，深圳的住房市場想要不升溫都難。
在有的機構(gòu)看來，深圳寫字樓表現(xiàn)還算不錯。如高力國際研報指出，第三季度深圳甲級寫字樓市場仍然保持較為健康和活躍的態(tài)勢，市場凈吸納量表現(xiàn)良好。三季度南山區(qū)成為唯一一個甲級寫字樓空置率下降的地區(qū)，相比之下，羅湖區(qū)空置率卻出現(xiàn)了較大的上升，而福田和前海片區(qū)基本保持穩(wěn)定。
有分析認為，深圳寫字樓市場“入冬”，與P2P爆雷有關(guān)。金融、科技企業(yè)是支撐寫字樓的主力軍，而一段時期以來，P2P頻繁爆雷，的確導(dǎo)致寫字樓退租。但這種情況并不僅僅只在深圳出現(xiàn)，北上廣等一線城市都存在這種現(xiàn)象，造成了這些城市寫字樓市場承壓。但專家認為，這并不是導(dǎo)致深圳寫字樓市場租金下滑的唯一因素，甚至算不上是主因。
新增供應(yīng)較大是更值得關(guān)注的重要因素。高力國際相關(guān)研報顯示，截至2017年年末，深圳甲級寫字樓總存量為534萬平方米，而2018年-2021年的新增供應(yīng)總量就超過600萬平方米。第一太平戴維斯發(fā)布的第三季度報告顯示，深圳甲級寫字樓該季度內(nèi)新增供應(yīng)量共計約69.1萬平方米，是2018年同期的3.1倍。由于新增供應(yīng)集中入市，三季度深圳甲級寫字樓空置率結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升4.3個百分點，同比上升4.8個百分點至22.4%。
自去年下半年以來，受市場大環(huán)境變化、金融企業(yè)撤退以及供應(yīng)持續(xù)放量等多重因素的影響，深圳高端寫字樓的空置率逐漸攀升。與此同時，深圳作為一個充滿活力的城市，經(jīng)濟發(fā)展在全國居于領(lǐng)先地位，特別是粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，其前景更是被廣泛看好，在此背景下，大量投資又導(dǎo)致寫字樓供應(yīng)大增。明顯供過于求，外加經(jīng)濟運行造成的市場波動，使深圳寫字樓空置率持續(xù)走高。
實際上，寫字樓租金是經(jīng)濟晴雨表之一。隨著我國經(jīng)濟增長減速，出口受阻給部分企業(yè)也帶來一定影響，多重因素疊加到一起，反映到企業(yè)層面，則是盡量縮減租務(wù)開銷。包括P2P行業(yè)退潮以及部分中小科創(chuàng)公司遭遇經(jīng)營困難，都直接表現(xiàn)在寫字樓的空置率和租金上面。
世邦魏理仕報告顯示，一線城市寫字樓空置率明顯上升，一連創(chuàng)下多個“歷史新高”。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來的最高水平，上海寫字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%，創(chuàng)下近十年新高。
中國寫字樓租金指數(shù)顯示，2019年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比有所下跌，平均租金為4.9元/平方米·天，跌幅為0.67%。一二線城市寫字樓租金環(huán)比均有所下跌；寫字樓市場整體利好租戶方。
專家認為，寫字樓租金短期面臨比較大的下行壓力。不過，展望未來，盡管經(jīng)濟下行壓力依然存在，但我國雄厚的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)、逐步升級的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、日益擴大的高素質(zhì)人才梯隊和逐漸壯大的市場規(guī)模將使得我國經(jīng)濟擁有足夠的韌性和潛力，經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)運行仍有諸多支撐因素。同時系列政策的發(fā)布增強了各類企業(yè)信心，也為寫字樓市場帶來發(fā)展動力。長遠來看，我國寫字樓市場預(yù)期將平穩(wěn)發(fā)展，寫字樓租金亦有望保持穩(wěn)定。
剛過去的11月，深圳市二手住宅共過戶8013套，創(chuàng)下三年多來的新高，二手住宅環(huán)比上漲1.4%，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅價格漲幅領(lǐng)漲一線城市。但與之相反的卻是寫字樓租金出現(xiàn)大幅回落。據(jù)媒體報道，最近深圳福田和南山中心區(qū)部分寫字樓租金價格下降逾40%，會展中心等中心區(qū)的寫字樓，有些空置率已到了25%-30%。一邊是住宅市場炙手可熱，一邊是寫字樓市場“入冬”明顯，是什么原因?qū)е隆氨饍芍靥臁保?br />
業(yè)界人士分析，深圳房價上漲很多因素，與粵港澳大灣區(qū)樓市先行、住房缺口較大以及恐慌性購房等因素都有關(guān)。在其他方面還在逐步發(fā)展的時候，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的城市就迎來了眾多樓市利好政策。港澳同胞無條件購房、放松戶籍和購房政策的松綁都是對大灣區(qū)樓市的支持，而作為灣區(qū)當(dāng)中最年輕的城市，深圳的吸引力也是持續(xù)攀升。加上大半深圳居民沒有自有住房，缺口巨大。另外，豪宅認定標(biāo)準的調(diào)整也刺激一波購買需求。接連的利好政策之下，深圳的住房市場想要不升溫都難。
在有的機構(gòu)看來，深圳寫字樓表現(xiàn)還算不錯。如高力國際研報指出，第三季度深圳甲級寫字樓市場仍然保持較為健康和活躍的態(tài)勢，市場凈吸納量表現(xiàn)良好。三季度南山區(qū)成為唯一一個甲級寫字樓空置率下降的地區(qū)，相比之下，羅湖區(qū)空置率卻出現(xiàn)了較大的上升，而福田和前海片區(qū)基本保持穩(wěn)定。
有分析認為，深圳寫字樓市場“入冬”，與P2P爆雷有關(guān)。金融、科技企業(yè)是支撐寫字樓的主力軍，而一段時期以來，P2P頻繁爆雷，的確導(dǎo)致寫字樓退租。但這種情況并不僅僅只在深圳出現(xiàn)，北上廣等一線城市都存在這種現(xiàn)象，造成了這些城市寫字樓市場承壓。但專家認為，這并不是導(dǎo)致深圳寫字樓市場租金下滑的唯一因素，甚至算不上是主因。
新增供應(yīng)較大是更值得關(guān)注的重要因素。高力國際相關(guān)研報顯示，截至2017年年末，深圳甲級寫字樓總存量為534萬平方米，而2018年-2021年的新增供應(yīng)總量就超過600萬平方米。第一太平戴維斯發(fā)布的第三季度報告顯示，深圳甲級寫字樓該季度內(nèi)新增供應(yīng)量共計約69.1萬平方米，是2018年同期的3.1倍。由于新增供應(yīng)集中入市，三季度深圳甲級寫字樓空置率結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升4.3個百分點，同比上升4.8個百分點至22.4%。
自去年下半年以來，受市場大環(huán)境變化、金融企業(yè)撤退以及供應(yīng)持續(xù)放量等多重因素的影響，深圳高端寫字樓的空置率逐漸攀升。與此同時，深圳作為一個充滿活力的城市，經(jīng)濟發(fā)展在全國居于領(lǐng)先地位，特別是粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，其前景更是被廣泛看好，在此背景下，大量投資又導(dǎo)致寫字樓供應(yīng)大增。明顯供過于求，外加經(jīng)濟運行造成的市場波動，使深圳寫字樓空置率持續(xù)走高。
實際上，寫字樓租金是經(jīng)濟晴雨表之一。隨著我國經(jīng)濟增長減速，出口受阻給部分企業(yè)也帶來一定影響，多重因素疊加到一起，反映到企業(yè)層面，則是盡量縮減租務(wù)開銷。包括P2P行業(yè)退潮以及部分中小科創(chuàng)公司遭遇經(jīng)營困難，都直接表現(xiàn)在寫字樓的空置率和租金上面。
世邦魏理仕報告顯示，一線城市寫字樓空置率明顯上升，一連創(chuàng)下多個“歷史新高”。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來的最高水平，上海寫字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%，創(chuàng)下近十年新高。
中國寫字樓租金指數(shù)顯示，2019年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比有所下跌，平均租金為4.9元/平方米·天，跌幅為0.67%。一二線城市寫字樓租金環(huán)比均有所下跌；寫字樓市場整體利好租戶方。
專家認為，寫字樓租金短期面臨比較大的下行壓力。不過，展望未來，盡管經(jīng)濟下行壓力依然存在，但我國雄厚的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)、逐步升級的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、日益擴大的高素質(zhì)人才梯隊和逐漸壯大的市場規(guī)模將使得我國經(jīng)濟擁有足夠的韌性和潛力，經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)運行仍有諸多支撐因素。同時系列政策的發(fā)布增強了各類企業(yè)信心，也為寫字樓市場帶來發(fā)展動力。長遠來看，我國寫字樓市場預(yù)期將平穩(wěn)發(fā)展，寫字樓租金亦有望保持穩(wěn)定。
