北京寫字樓：租金保持緩慢下探趨勢
時間：2020/11/9
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北京寫字樓：租金保持緩慢下探趨勢
7月9日，高力國際召開“華北區(qū)物業(yè)市場2020年第二季度線上新聞發(fā)布會”，就2020年第二季度北京市的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、投資、咨詢、物業(yè)五大板塊的表現(xiàn)進行回顧并對2020年下半年做出展望。
雖然二季度和上半年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)還沒有最終出爐，但從PMI連續(xù)四個月站上 50%的榮枯線來看，二季度的經(jīng)濟復蘇基本上板上釘釘。由于復工復產(chǎn)的有序推進，整個供給端的復蘇步伐明顯快于需求端。疫情防控和居民心理恐懼從一定程度上依然壓抑著居民的消費熱情，再加上北京二季度的確出現(xiàn)疫情反復，整體消費需求的釋放相對緩慢，拖累了整個復商復市的節(jié)奏。
寫字樓：二季度現(xiàn)回暖跡象，租戶承租能力未恢復
就二季度的全市甲級寫字樓市場表現(xiàn)來看，全市甲級寫字樓凈吸納量回暖，相較于一季度的慘淡的成交行情，本季度凈吸納量約 30,000 平方米。一季度被疫情壓制的需求，在二季度開始出現(xiàn)逐步回暖的跡象。然而，值得注意的是，在剔除了自用和預租的影響下，全市場的凈吸納量依然為-14,000平方米左右，需求復蘇的強度并沒有市場期待的那么強。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示：“隨著需求開始逐步釋放，整體市場空置率在有新增供應的情況下穩(wěn)定在 16.6%，與上個季度空置率基本持平。本季度CBD 的新增供應只有三星大廈一個項目，因此 CBD 的空置率被小幅推高，上漲 1.6 個百分點達到 17.2%。麗澤區(qū)域在本季度成為成交最火熱的市場，優(yōu)質的樓宇質量加上超高的性價比使得麗澤區(qū)域的空置水平大幅環(huán)比下降16.2 個百分點至 70.5%?！庇纱艘部梢钥闯觯w市場的租戶依然非常關注租金等成本因素的影響，租戶承租能力還沒有真正恢復。
在租金方面，本季度租金依然延續(xù)了高位盤整的態(tài)勢，整體市場租金水平繼續(xù)小幅環(huán)比下降1.7%至 367 元每月每平米。從子市場的情況來看，燕莎區(qū)域的租金降幅依然比較大，環(huán)比下降5%，同比下降 18%。價格長期堅挺的金融街和中關村延續(xù)了一季度小幅下調(diào)的走勢，分別環(huán)比下降 1.4%和 1.5%，但這兩個子市場依然是北京表現(xiàn)最好的市場，特別是受益于來自金融和高科技行業(yè)的需求支撐。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為，市場需求想要在今明兩年出現(xiàn)可持續(xù)性的回暖，需要建立在宏觀經(jīng)濟增長符合預期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎條件上。
目前雖然可以基本確認市場逐步走出疫情陰霾的大趨勢，但2020全年的凈吸納量在剔除自用和預租的影響后可能僅為北京甲級寫字樓市場歷史平均水平的一半左右。同時，高供應的問題依然存在，下半年北京市場依然會迎來接近70萬平方米的新增供應量，明年還有近80萬平方米的新增供應入市。在高供應且需求中性的市場環(huán)境下，空置率預計將在2021年達到本輪高供應時期的最高點，達到20.7%。在高空置率的市場環(huán)境下，租金依舊會保持緩慢下探的趨勢，但下方空間已經(jīng)非常有限，2021 年和 2022 年可能會成為本輪市場租金調(diào)整的真正底部。
7月9日，高力國際召開“華北區(qū)物業(yè)市場2020年第二季度線上新聞發(fā)布會”，就2020年第二季度北京市的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、投資、咨詢、物業(yè)五大板塊的表現(xiàn)進行回顧并對2020年下半年做出展望。
雖然二季度和上半年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)還沒有最終出爐，但從PMI連續(xù)四個月站上 50%的榮枯線來看，二季度的經(jīng)濟復蘇基本上板上釘釘。由于復工復產(chǎn)的有序推進，整個供給端的復蘇步伐明顯快于需求端。疫情防控和居民心理恐懼從一定程度上依然壓抑著居民的消費熱情，再加上北京二季度的確出現(xiàn)疫情反復，整體消費需求的釋放相對緩慢，拖累了整個復商復市的節(jié)奏。
寫字樓：二季度現(xiàn)回暖跡象，租戶承租能力未恢復
就二季度的全市甲級寫字樓市場表現(xiàn)來看，全市甲級寫字樓凈吸納量回暖，相較于一季度的慘淡的成交行情，本季度凈吸納量約 30,000 平方米。一季度被疫情壓制的需求，在二季度開始出現(xiàn)逐步回暖的跡象。然而，值得注意的是，在剔除了自用和預租的影響下，全市場的凈吸納量依然為-14,000平方米左右，需求復蘇的強度并沒有市場期待的那么強。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示：“隨著需求開始逐步釋放，整體市場空置率在有新增供應的情況下穩(wěn)定在 16.6%，與上個季度空置率基本持平。本季度CBD 的新增供應只有三星大廈一個項目，因此 CBD 的空置率被小幅推高，上漲 1.6 個百分點達到 17.2%。麗澤區(qū)域在本季度成為成交最火熱的市場，優(yōu)質的樓宇質量加上超高的性價比使得麗澤區(qū)域的空置水平大幅環(huán)比下降16.2 個百分點至 70.5%?！庇纱艘部梢钥闯觯w市場的租戶依然非常關注租金等成本因素的影響，租戶承租能力還沒有真正恢復。
在租金方面，本季度租金依然延續(xù)了高位盤整的態(tài)勢，整體市場租金水平繼續(xù)小幅環(huán)比下降1.7%至 367 元每月每平米。從子市場的情況來看，燕莎區(qū)域的租金降幅依然比較大，環(huán)比下降5%，同比下降 18%。價格長期堅挺的金融街和中關村延續(xù)了一季度小幅下調(diào)的走勢，分別環(huán)比下降 1.4%和 1.5%，但這兩個子市場依然是北京表現(xiàn)最好的市場，特別是受益于來自金融和高科技行業(yè)的需求支撐。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為，市場需求想要在今明兩年出現(xiàn)可持續(xù)性的回暖，需要建立在宏觀經(jīng)濟增長符合預期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎條件上。
目前雖然可以基本確認市場逐步走出疫情陰霾的大趨勢，但2020全年的凈吸納量在剔除自用和預租的影響后可能僅為北京甲級寫字樓市場歷史平均水平的一半左右。同時，高供應的問題依然存在，下半年北京市場依然會迎來接近70萬平方米的新增供應量，明年還有近80萬平方米的新增供應入市。在高供應且需求中性的市場環(huán)境下，空置率預計將在2021年達到本輪高供應時期的最高點，達到20.7%。在高空置率的市場環(huán)境下，租金依舊會保持緩慢下探的趨勢，但下方空間已經(jīng)非常有限，2021 年和 2022 年可能會成為本輪市場租金調(diào)整的真正底部。
