土地70年使用權(quán)問題為何備受關(guān)注?
土地使用權(quán)到期如何續(xù)期又成為熱點。11月27日公布的《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》指出,“研究住宅建設用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預期”,有學者解讀為可以不用再擔心個人住宅土地使用權(quán)到期后被收回。
現(xiàn)有法律對土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的規(guī)定是明確的。2007年3月通過的物權(quán)法第一百四十九條明確寫到“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”,與之對應的非住宅建設用地使用權(quán)的續(xù)期,是“依照法律規(guī)定辦理”。在操作實踐上,自動續(xù)期,意味著在土地使用權(quán)到期以后,房屋所有權(quán)人不做任何動作就可以獲得下一個期限的使用權(quán),自然也是免費的。
從現(xiàn)實社會認知出發(fā),居民購買房產(chǎn)的時候,很少會考慮土地使用年限的問題,政府及相關(guān)機構(gòu)也沒有明確土地使用年限到期后是否有償續(xù)期,這些因素使得房價和土地使用年限幾乎沒有關(guān)系。在這種情況下,土地使用年限到期很難實施有償續(xù)期,操作不當會重創(chuàng)整個房地產(chǎn)市場的估值,考慮到房地產(chǎn)是絕大多數(shù)居民最大宗的財產(chǎn),對社會的沖擊難以想象。
站在政府的角度來看,國有土地使用權(quán)出讓收入連續(xù)多年保持在3萬億-4萬億元,隨著住房擁有量的提升,增量建設用地使用權(quán)出讓收入會逐步降低。如何維持這個規(guī)模的基金收入是政府考慮的首要問題。存量住宅的土地使用權(quán)續(xù)期無疑是最佳的收入來源,即使法律條文相對清楚,明知收費續(xù)期的困境重重,但各級部門仍然很難痛快地放棄這部分潛在的收益。
如果未來的立法考慮土地使用權(quán)的收費續(xù)期,也很難實行一次性支付費用的方式,當前各地實踐按基準地價計算土地出讓金的政策中,“國有土地使用權(quán)基準地價”一般相當于房價的三分之一。所以如果采用收費續(xù)期,更可行的方案是通過每年繳納年金或者房地產(chǎn)稅的方式,將一次性支付的費用分攤在多年支付。
然而,討論土地使用權(quán)的續(xù)期之前,我們要先關(guān)心另一個問題:房屋的使用壽命。按現(xiàn)行設計標準,住宅使用壽命一般是50年,因為建造質(zhì)量差、業(yè)主裝修違規(guī)拆除承重墻等,實際使用壽命還要少于50年。
房屋自然壽命到期之后,行政部門可以依照其它法律強行拆除房屋。物權(quán)法也規(guī)定,建設用地使用權(quán)期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償,并退還相應的出讓金。但這些補償和多年前繳納的出讓金遠遠不及對應當前土地使用權(quán)的市場價值,這個補償很難讓人滿意。
如果房屋壽命超過50年,也可能在第69年時淪為危房。這時房主的土地使用權(quán)的權(quán)益更是個大問題。如果收費續(xù)期,意味著獲得土地使用權(quán)的第69年,對應土地使用權(quán)的權(quán)益幾近于零,危房倒后,房屋不值錢、土地使用權(quán)也會被政府無償收回,顯然讓人無法接受。
前述舊房、危房的征收與拆遷在過去城市更新中因利益沖突也曾引起較大爭議,未來的土地使用權(quán)續(xù)期及其配套制度設計必須統(tǒng)籌考慮,才能保障不動產(chǎn)所有人的權(quán)利與利益。
