商業(yè)地塊考驗未來房企能力 商得起or商不起？
時間：2016/12/16
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近一個月的時間，在純住宅項目拿證難的情況下，商住辦公樓項目扎堆取證。土地市場上，年底之前北京將無純住宅用地供應(yīng)。不僅如此，商住還一直受到“全面限購”“LOFT商住將絕跡”傳言的圍剿。尤其是在開發(fā)商因全面自持住宅面積，而面臨盈利難題的情況下，開發(fā)商正在探尋通過商業(yè)地塊的開發(fā)獲取更大的收益，以做到商業(yè)和住宅之間有所平衡。
現(xiàn)狀
“商業(yè)地塊”成房企新目標
2016年，北京土地市場供應(yīng)乏力。幾乎每一宗地塊的推出，無論位置、面積、屬性、資質(zhì)，都會受到開發(fā)商的爭搶。尤其是純商品住宅用地的供應(yīng)，更顯稀缺。
記者根據(jù)北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，930新政以后，北京僅成交了8宗經(jīng)營性用地，其中有6宗土地包含住宅地塊。值得一提的是，這6宗土地的住宅部分，并非可以銷售的純商品住宅，而是公租房、自住房以及開發(fā)商100%自持的住宅。因此，核心地段或者地理位置相對不錯的商業(yè)地塊，就成了繼住宅用地之后，開發(fā)商覬覦的又一目標。
11月28日，龍湖地產(chǎn)(龍湖·時代天街龍湖·香醍溪岸)和首開股份以37.8億元總價競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)FS00-LX10-0042等地塊綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)及公交場站設(shè)施用地。地塊占地總面積8.57萬平方米，規(guī)劃建筑面積17.91萬平方米，容積率2.1，規(guī)劃用地性質(zhì)為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、S32公交場站設(shè)施用地。成交折合經(jīng)營性樓面價為21415元/平方米。
同日，位于房山拱辰地塊以底價被旭輝摘得。該地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，土地面積10384平方米，建筑控制規(guī)模25960平方米，旭輝集團以底價5.13億元奪得該地塊，減除配建后折合樓面價22601元/平方米。
值得關(guān)注的是，而今年在此前龍湖已拿下4幅純商辦土地，分別位于北京、濟南及上海。旭輝也在今年7月獲取一宗上海商辦地塊。不僅是在北京市場，可以說在全國土地熱門城市，都出現(xiàn)了開發(fā)商轉(zhuǎn)向“商地”的情況。
政策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，核心地段或者地理位置相對不錯的商業(yè)辦公土地，地價的風險系數(shù)相對住宅來講要低一些，未來還有上升預(yù)期。住宅用地供應(yīng)比較稀缺，所以說要通過商辦用地來補充類住宅物業(yè)進行銷售，這也可能是房企的一種產(chǎn)品配置需求，同時也可以看出市場未來中長期的趨勢。而如何運營已經(jīng)拿到手的商業(yè)地塊部分，并借此獲取更大利潤，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點，也成為房企各顯身手、發(fā)揮各自所長的機會。
商改住限期整改
在房企積極獲取商辦金服用地的同時，“北京再次發(fā)文遏制‘商改住’”的傳聞也再度傳播。
據(jù)消息人士介紹，一份關(guān)于嚴格遏制商改住項目的方案將于8月31日前提交給北京市政府。新整改方案具體調(diào)控內(nèi)容包括：暫停發(fā)放新增商住房產(chǎn)證、預(yù)售證等；重新考察和規(guī)劃未開工建設(shè)的商住項目；暫停開工未售的商住項目；不提供新增商住用地。
近期，據(jù)其他媒體報道，北京開發(fā)商均收到了《北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會關(guān)于加強商業(yè)、辦公類項目規(guī)劃管理的通知》。在通知中，北京市要求開發(fā)商限期整改違規(guī)“商改住”產(chǎn)品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規(guī)企業(yè)法人和企業(yè)法人代表參與北京市土地市場交易。
實際上，從2010年“6·28”監(jiān)管令；2011年“5·16”商改住禁令……北京商住市場屢次整改。然而，效果并不理想。
從2012-2015年，北京新增商住公寓的供應(yīng)套數(shù)漲幅為65.2%。2014年前北京商住占市場成交量不足20%。由于，住宅供應(yīng)持續(xù)下滑，商住成交占比不斷攀升，2015年提升至28.5%，2016年上半年則攀升至55.9%。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，正在研究的“停止供地、停止發(fā)‘兩證’”兩項內(nèi)容堪稱釜底抽薪，將對商住產(chǎn)品的供應(yīng)端帶來更深遠影響。
9天內(nèi)6614套商辦項目取證
就在北京再次叫?！吧谈淖 敝H，記者住建委官網(wǎng)獲悉，11月24日至12月2日，拋去地下車庫，北京6個商辦類項目取得6614套預(yù)售許可證。
其中，位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的泰禾金悅中心9天內(nèi)，分兩次獲取4棟樓共計1606套房源；位于門頭溝區(qū)門頭溝新城的遠洋都會中心則一次性獲取6棟樓共計1454套房源……
對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，能夠取得預(yù)售許可證，就說明上述這些商辦類項目符合當前的管理規(guī)范要求。
據(jù)記者了解，現(xiàn)在商住類所施行的規(guī)范是北京市住建委于2011年5月16日所頒布的《我市進一步規(guī)范商業(yè)、辦公類商品房銷售秩序》。其中，規(guī)定：“要求商業(yè)、辦公類項目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計；要求房屋測繪機構(gòu)應(yīng)按照建筑工程規(guī)劃許可內(nèi)容和施工圖審查機構(gòu)審定的圖紙對商業(yè)、辦公類項目進行測繪，禁止擅自進行房屋分割測繪；要求商業(yè)、辦公類項目要以界限固定、可獨立使用、并有明確唯一編號的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記……”。
然而，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“建委檢驗通過”與“業(yè)主收房”是兩個階段。根據(jù)以上規(guī)定，建委檢驗通過時，房屋都處于毛坯狀態(tài)，屬于合規(guī)。而隨后的裝修裝飾，無論是開發(fā)商還是業(yè)主實施，都已不在建委監(jiān)控范圍內(nèi)。況且，購房者買來真要自己住，也沒有辦法完全禁止。
案例
如何才能“商得起”？
1.REITs&運營
對于商辦類甚至商業(yè)體，國內(nèi)房企雖有涉及，但能稱得上“專業(yè)”二字者，便是寥寥數(shù)家。當被迫資產(chǎn)不能散賣變成持有的話，部分房企將目光鎖定在REITs上。
REITs即房地產(chǎn)信托投資基金市場。據(jù)記者了解，由于內(nèi)地REITs相關(guān)的法規(guī)及稅收優(yōu)惠政策尚未完善，目前商業(yè)地產(chǎn)只能通過搭建“類REITs”的結(jié)構(gòu)實現(xiàn)融資，未來政策放開時再通過標準REITs實現(xiàn)退出。
曾在凱德、萬科擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營的優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶表示，2000年新加坡是全亞洲第一個嘗試做REITs，當時他所在的凱德置地便是第一家。而REITs背后所需要的是企業(yè)的資產(chǎn)運營能力?！斑@也正是中國房企最弱的環(huán)節(jié)。我們的資產(chǎn)運營和內(nèi)容增值能力非常非常弱，尤其是當互聯(lián)網(wǎng)慢慢地影響年輕人的消費模式之后。這需要有人專門去研究，轉(zhuǎn)變?yōu)樽鲂聝?nèi)容的運營商?！泵髴c告訴記者。
實際上，就在近期，優(yōu)客工場攜共享際與首創(chuàng)置業(yè)(首創(chuàng)禧瑞都芭蕾雨·悅都)三方達成合作，首創(chuàng)置業(yè)在北京的大興悅都匯、房山紫悅臺、順義公園城等項目將作為三方合作的第一批項目，將打造出創(chuàng)業(yè)平臺、孵化基地，為創(chuàng)業(yè)人才創(chuàng)建一站式生活靈動空間。這種全新的運營模式在試水成功后將被復(fù)制。
據(jù)毛大慶預(yù)測，如果房企運營能力能跟上，作為新金融產(chǎn)品的REITs，可能是一個未來的萬億級別的“藍?！笔袌觥?
2.自持物業(yè)打造購物中心
龍湖在商業(yè)購物中心上的運營經(jīng)驗，使其在面對待開發(fā)的商業(yè)地塊時，更有信心。
記者從龍湖地產(chǎn)了解到，根據(jù)規(guī)劃，龍湖剛剛在房山拿到的商業(yè)地塊，未來擬打造“天街”購物中心及寫字樓，這也是龍湖在北京打造的第三個天街產(chǎn)品。
商業(yè)與住宅、物業(yè)共同構(gòu)成龍湖旗下三大業(yè)務(wù)板塊，天街是龍湖持有的主要商業(yè)地產(chǎn)品牌，定位為面向中等收入新興家庭的區(qū)域型購物中心，為集購物、餐飲、休閑、娛樂等多種消費類型于一體的一站式商業(yè)綜合體，成為城市或區(qū)域的地標性商業(yè)。
龍湖的房山新地塊位于良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊，距離良鄉(xiāng)老城區(qū)2.5公里。地塊南側(cè)緊鄰地鐵房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城北站。龍湖地產(chǎn)認為，地塊周邊3公里生活半徑范圍內(nèi)，居住類及商改住類項目較多，且良鄉(xiāng)大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)逐步成型，未來該片區(qū)將導(dǎo)入大量客流。目前，區(qū)域內(nèi)缺乏大型、高端購物場所。而龍湖要打造的房山項目定位為京西南潮玩時尚中心，突出炫酷、動感、時尚的主題，打造集潮流先鋒、時尚生活、炫動娛樂、流行地帶、美食中心、萌娃天地、IMAX影院、精品超市等于一體的大型“天街”購物中心。
3.專注銷售型商辦
銷售型商辦是旭輝集團的特色產(chǎn)品。在北京，旭輝的26街區(qū)、旭輝7號院，在商辦類產(chǎn)品上均成為市場明星項目。
旭輝集團董事長林中在今年8月的一次公開演講中表示，“我們是主動增持核心城市、好城市的優(yōu)質(zhì)的商務(wù)辦公樓，也會增持公共租賃，但堅決不持有酒店，所有酒店全賣掉，一個都不要。所以商辦不是全品類，全品類會很差，我們是精品類，只做未來有價值的。”在林中看來，旭輝的定位應(yīng)該是做生活服務(wù)型的開發(fā)商。
對于商辦在旭輝業(yè)務(wù)中的比重，林中表示，根據(jù)市場的情況而定，“譬如在蘇州，基本上98%是住宅，只有2%是商業(yè)(底商配套)；而在北京、上海因為是寫字樓最好的市場，第三產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的是北上深，北上深的商辦就可以增加。”
此次斬獲拱辰街道項目，是旭輝在北京房山布局的第二個項目。早在2013年，旭輝在該區(qū)域打造了房山E天地，也是一個銷售型商辦類項目。業(yè)內(nèi)分析認為，不出意外，旭輝的房山新地塊，也將打造成其擅長的銷售型商辦產(chǎn)品。
