北京迎最嚴樓市調(diào)控 下半年全國樓市降溫可期
北京樓市調(diào)控的靴子重重落地。3月17日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，發(fā)布升級版調(diào)控政策。
其中包括，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%；在確定購房套數(shù)時，采用“認房又認貸”的原則；暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個人住房貸款（含公積金貸款）；企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。
結(jié)合已有的限購、限價等措施，北京樓市調(diào)控的力度堪稱“歷史最嚴”。
這一措施是在近期北京二手房交易升溫、房價上漲強烈的背景下產(chǎn)生的，但其影響力絕不限于北京樓市。近期，熱點城市調(diào)控加碼的舉措不斷推出。業(yè)內(nèi)人士表示，北京調(diào)控新政的出臺，不僅將這輪調(diào)控推向高潮，也為其他城市提供了示范意義：樓市調(diào)控仍然存在較大的空間——這對于不斷升溫的樓市來說，不啻為一種威懾。
同日晚間，環(huán)京區(qū)域的石家莊便率先跟進，出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》，在該市的5個區(qū)域提高限購門檻，并將公積金貸款購買二套房的首付比例提高到60%。
供需兩端“雙管齊下”
就在此次政策落地之前，業(yè)界就有對相關(guān)措施的傳聞，如“認房又認貸”、“三年內(nèi)限售”等。但當(dāng)二套房最高首付比例被提到80%時，市場仍然吃了一驚。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，再次加碼后，目前北京的樓市政策可謂“史上最嚴”：一是恢復(fù)到了2014年“930新政”以前的認房又認貸；二是普通二套房60%、非普通二套房80%首付比例迄今最高。
據(jù)悉，目前實施“認房又認貸”的，僅有上海、深圳、南京等少數(shù)城市。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，這兩項措施將使得購房門檻大幅提升，投資需求暫時抑制，被擋在市場門外的還會有不少，但也影響首次改善、置換類改善型的需求。
“暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個人住房貸款”一項，同樣會給購房者帶來較大的壓力。中原地產(chǎn)按照平均貸款300萬的標(biāo)準測算得出，若貸款期限從30年降至25年，首套房（基準利率的0.9倍）的月供將從15040元提高至16522元；二套房（基準利率的1.1倍）的月供將從16827元提高至18226元。
此外，按照規(guī)定，“企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行?！痹撜弑徽J為將堵住企業(yè)炒房的漏洞。
北京此輪政策并非僅針對需求端。在當(dāng)日北京市住建委發(fā)布的一份新聞資料中，還列舉了今年的其他調(diào)控思路。如今年加快、加大商品住房土地供應(yīng)，“三季度末完成全年土地供應(yīng)計劃，是去年全年實際供應(yīng)量的2.5倍”。
同時，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發(fā)進度，盡快形成商品住房供應(yīng)。
算上正在實施的“限購令”、“限價令”等措施，這一系列政策，已使北京成為當(dāng)前全國調(diào)控最為嚴厲的區(qū)域。
上述新政出臺的背景在于，今年2月中下旬以來，北京二手住宅市場的實際交易量再度爆發(fā)，恐慌性購房、跳價、搶房的現(xiàn)象有所抬頭，房價在企穩(wěn)之后又出現(xiàn)了上漲趨勢。
根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年10月至今年1月，占北京樓市交易規(guī)模8成的二手住宅價格，環(huán)比漲幅分別為1.1%、0.2%、0.2%和0.8%。雖然缺乏2月的數(shù)據(jù)，但仍不難看出，在去年的“930政策”之后，北京房價漲幅曾一度得到控制，但近期有再度擴大的勢頭。
從業(yè)者普遍對此輪政策的效果看好。胡景暉認為，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，樓市交易量將會下降。雖然目前的政策還主要集中在貨幣信貸方面，但在緩解市場恐慌情緒、穩(wěn)定市場、平抑房價上已經(jīng)可以起到立竿見影的效果。
樓市穩(wěn)定可期
北京的此次調(diào)控升級，將近期各地的調(diào)控措施推向最高潮。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自2月28日以來，全國已有12個城市出臺調(diào)控新政。既有福建連江、江西贛州、河北涿州、安徽滁州、浙江嘉善等三四線城市。還包括南京、青島、三亞等熱點城市。其中，多數(shù)三四線城市屬多年來的首次調(diào)控。廣大熱點二線城市的政策，則被視為對此前調(diào)控的修補。
據(jù)悉，本輪的大規(guī)模樓市調(diào)控真正始于去年9月底10月初。當(dāng)時，一大批熱點城市出臺調(diào)控措施，涵蓋限購、限價、信貸、土地供應(yīng)、保障房等多個層面。受此影響，四季度樓市出現(xiàn)明顯降溫。
進入2017年，部分城市陸續(xù)出臺修補性的調(diào)控措施，但市場升溫的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。不僅包括熱點城市周邊的三四線城市，此前已經(jīng)明顯降溫的一二線熱點城市，也再度出現(xiàn)回暖勢頭。
在監(jiān)測的30個城市中，今年1月，有6個城市的商品住宅成交面積出現(xiàn)環(huán)比上漲，到2月，環(huán)比上漲的城市已經(jīng)增加到12個，但多為中小城市。3月首周（2月27日到3月5日），杭州、重慶、東莞等熱點城市的成交量大幅上升；第二周（3月6日到3月12日），北京、武漢、揚州又“接力”上漲。
根據(jù)央行的統(tǒng)計，今年1-2月，住戶部門新增中長期貸款（通常理解為“住房按揭貸款”）10097億元，創(chuàng)歷史同期新高。該規(guī)模比去年同期上漲53.0%，比2015年同期上漲95.8%。
張宏偉對此的解讀為，按照往年調(diào)控經(jīng)驗，每次新政時效期約為6-8個月。自去年10月份樓市集中出臺政策至今，已經(jīng)有6個月左右，這也就意味著，政策的時效性可能會逐步降低。
楊紅旭則認為，多數(shù)熱點城市累加的調(diào)控力度不夠。他表示，要想切實抑制住熱點城市房價上漲，至少還需密集地出臺一次，甚至兩次調(diào)控。從政策顯效的時長來看，2017年下半年，才會真正出現(xiàn)一二線、環(huán)都市圈大面積的降溫。
從這個意義上說，向來是樓市調(diào)控?zé)狳c區(qū)域的北京，將為其他城市提供示范效應(yīng)。
張宏偉表示，北京樓市新政后，其他核心一二線城市樓市政策或密集出臺。環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)廣深等大都市周邊的三四線城市，若因核心城市樓市需求外溢再次出現(xiàn)過熱，同樣也會有強化政策出臺。
大部分業(yè)內(nèi)人士還認為，由于北京新政帶來了調(diào)控加碼的預(yù)期，預(yù)計在其他熱點城市，短期內(nèi)可能會出現(xiàn)恐慌性購房的現(xiàn)象。但若政策能陸續(xù)落地，到今年二季度，市場將會歸于沉寂。
