去庫存時(shí)代 市場短缺的是好房子
從3·17以來一個(gè)多月時(shí)間,北京各種房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)布了17次,樓市調(diào)控的力度可以說刷新了全國的歷史紀(jì)錄。頻繁調(diào)控之下,對于北京豪宅市場供給端的限制,今年以來尤為明顯,目前均價(jià)8萬元成為拿證紅線,分析人士表示:這是一個(gè)“產(chǎn)品為王”的最好時(shí)代,也可能是最末時(shí)代。去庫存時(shí)代,房地產(chǎn)市場最后拼的其實(shí)就是房子的品質(zhì),也許再過幾年,全國都不缺房子了,但可能會(huì)缺好房子。
城市公寓成交堅(jiān)挺
根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2017年,北京公寓豪宅市場(成交價(jià)8萬元/平方米以上,不含商辦)共實(shí)現(xiàn)成交166套,成交面積3.2萬平方米,環(huán)比小幅增加。與此同時(shí),4月北京公寓豪宅市場成交均價(jià)為111847元/平方米,環(huán)比上漲18%。
在剔除商辦類產(chǎn)品的影響之后,4月公寓豪宅成交不僅未出現(xiàn)下滑,反而小幅回升。尤其是10萬+頂級公寓產(chǎn)品,4月共實(shí)現(xiàn)成交69套,環(huán)比甚至出現(xiàn)翻倍增長。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,這是一個(gè)“產(chǎn)品為王”的最好時(shí)代,也可能是最末時(shí)代。近兩年不管是領(lǐng)軍豪宅市場的萬柳書院、北京壹號院,還是單價(jià)剛剛邁入豪宅基準(zhǔn)線的首開華潤城、五礦萬科如園,在產(chǎn)品打造上均有屬于自己的獨(dú)有符號。而受到未來土地供應(yīng)外延、“90/70”政策,以及限定銷售價(jià)格的全面制約,目前的豪宅項(xiàng)目不管從地理位置還是產(chǎn)品品質(zhì)來看都將成為絕版,這一預(yù)期也使得公寓豪宅市場成交依然保持堅(jiān)挺。
成交將進(jìn)入低速周期
值得關(guān)注的是,對于北京豪宅市場供給端的限制,今年以來尤為明顯,限價(jià)是重要手段。據(jù)機(jī)構(gòu)觀察,在今年2月份入市項(xiàng)目當(dāng)中,僅有綠地·海珀云翡一個(gè)項(xiàng)目的部分房源,成交價(jià)有望沖擊8萬元/平方米。
更重要的是,進(jìn)入2017新入市項(xiàng)目當(dāng)中,商品住宅項(xiàng)目沒有一個(gè)單價(jià)超過8萬元/平方米,由此可以看出,監(jiān)管層對于預(yù)售價(jià)格的監(jiān)管極為嚴(yán)格,而8萬元/平方米也成為明顯的價(jià)格界限。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,自去年開始施行的預(yù)售價(jià)格監(jiān)管極大地限制了公寓豪宅市場的供應(yīng)。從2017年北京樓市調(diào)控趨勢來看,收緊仍然是長期預(yù)期,因此對于預(yù)售許可證的監(jiān)管也將是長期性的,“8萬元”也成為一道不可逾越的“鴻溝”,因此未來一段時(shí)間內(nèi),北京8萬+公寓豪宅供應(yīng)仍將會(huì)“鳳毛麟角”,而受到供應(yīng)低迷的制約,公寓豪宅市場成交也將進(jìn)入低速運(yùn)行周期。
市場短缺的是好房子
“去庫存時(shí)代,房地產(chǎn)市場最后拼的其實(shí)就是房子的品質(zhì),也許再過幾年,全國都不缺房子了,但可能會(huì)缺好房子。同時(shí),在買房時(shí)機(jī)上,固然會(huì)受很多因素的影響,但好房子、真正讓人喜歡上的房子,無論何時(shí)永遠(yuǎn)值得下手買。但現(xiàn)實(shí)問題是,好房子太少。說實(shí)話,不少開發(fā)商很對不起北京這座城市。”日前,在凱德·麓語“業(yè)界領(lǐng)袖學(xué)者時(shí)局解析巔峰論壇”上,獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)頗為犀利的演講吸引了在場的很多人。
在挑選好房的問題上,清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市發(fā)展策劃研究所副所長彭劍波、鏈家研究院市場研究中心經(jīng)理許小樂、亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅等專家的意見幾乎一致——無論市場走勢如何,遇到真正的好房子,在任何時(shí)候都是值得買的。
然而,在實(shí)際操盤過程中,由于受限價(jià)令等一些迫不得已的調(diào)控因素影響,出于成本控制、利潤考核等綜合因素考慮,一些開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品品質(zhì)打造上很容易“打折扣”, 結(jié)果帶給市場的產(chǎn)品與項(xiàng)目所在地塊、人們的預(yù)期目標(biāo)多有 “偏差”,導(dǎo)致很多諸如上述專家、業(yè)內(nèi)人士及購房者時(shí)常感嘆“市場上真正的好房子還是太少?！?
郭毅表示,在北京豪宅置業(yè)有兩個(gè)原則:“城市住宅項(xiàng)目要買新的,別墅項(xiàng)目要買舊的。首先在城市里拿地地價(jià)高企,開發(fā)商為了匹配拿地價(jià)格,一定會(huì)在產(chǎn)品上不斷做迭代升級,因此產(chǎn)品品質(zhì)將越來越好,這是新房子的優(yōu)勢;而別墅項(xiàng)目則恰恰相反,相較于市場上越做越小的別墅產(chǎn)品,回歸純粹的別墅理念,獨(dú)棟產(chǎn)品才能體驗(yàn)到的。對于未來的別墅市場來看,供需比越低的,去化周期越短的,越稀缺,越應(yīng)該加倍看好?！?
馬光遠(yuǎn)再三表示:“盡管像北京這樣的一線城市市場購買力強(qiáng)勁,但在產(chǎn)品為王的時(shí)代,老百姓最終需要的還是貨真價(jià)實(shí)的好房子?！?
