仲量聯(lián)行圖解深圳地鐵沿線辦公樓租金
時(shí)間：2017/8/30
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目前深圳已投入運(yùn)行的地鐵線路總共有8條，覆蓋了大部分行政區(qū)。這些錯(cuò)綜復(fù)雜的線路服務(wù)著不同地段商務(wù)區(qū)里辦公人群的出行。本文將從地鐵發(fā)展的角度, 探索辦公樓租金與基建發(fā)展的聯(lián)系。深圳甲級(jí)辦公樓的租金分布有何特點(diǎn)呢？以下這張由仲量聯(lián)行發(fā)布的深圳甲級(jí)辦公樓租金地鐵地圖帶您一探究竟。
深圳
深圳地鐵地圖
核心商務(wù)區(qū)：水平線上呈東西分布
受地理?xiàng)l件的限制，深圳市區(qū)的建設(shè)主要是從羅湖開始往其西邊的福田和南山發(fā)展。從地圖上看，地鐵線路和商圈也遵循了類似的東西分布特點(diǎn)?？偟膩碚f地鐵線路在羅湖和福田較密集，形成的商務(wù)區(qū)也較多，相對(duì)而言南山的線路和商務(wù)區(qū)都較少。從圖上也可以看出，地鐵1號(hào)線和2號(hào)線是由東至西貫穿核心商務(wù)區(qū)最多的“黃金地鐵線”。
租金分布：中部高，東西較低
位于深圳市區(qū)中部的福田區(qū)幾個(gè)商務(wù)區(qū)擁有最密集的地鐵交匯，租金最高，大部分地鐵站點(diǎn)的平均租金在240元以上，個(gè)別站點(diǎn)甚至超過300元。而位于東側(cè)的深圳最早的CBD羅湖和南山后海等主要商務(wù)區(qū)大部分站點(diǎn)的租金相當(dāng)，平均水平在220元至240元之間。
深圳地圖
租金態(tài)勢(shì)：線路越密 租金越高
深圳現(xiàn)有的8條地鐵線中有7條都經(jīng)過福田區(qū)，該區(qū)擁有三個(gè)辦公樓商務(wù)區(qū)，每個(gè)商務(wù)區(qū)都有3條或以上的地鐵線交匯，平均租金也是全市最高的。該區(qū)域線路通達(dá)性強(qiáng)、貫穿全市主要地區(qū)，加上已投入使用的高鐵站的成熟商務(wù)區(qū)，其便捷性不言而喻。
根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，截至2017年第二季度深圳甲級(jí)辦公樓的平均租金是267元，而作為金融類和專業(yè)服務(wù)類租戶的選址首選，福田CBD的租金全市最高，均價(jià)超過300元。商圈內(nèi)部分站點(diǎn)在地標(biāo)項(xiàng)目的帶領(lǐng)下表現(xiàn)尤為突出，如購物公園地鐵站周邊的辦公樓在平安金融中心的帶領(lǐng)下均價(jià)已超過370元。
性價(jià)比較高區(qū)域：后?？偛炕?
后海目前擁有地鐵2號(hào)線和11號(hào)線雙地鐵交匯。該片區(qū)的規(guī)劃是深圳的總部基地，已吸引了一批優(yōu)秀企業(yè)在此購地自建總部大樓，如華潤(rùn)集團(tuán)、阿里巴巴、聯(lián)想集團(tuán)等。其中一些辦公樓除了自用部分之外，會(huì)有部分面積對(duì)外出租。目前該片區(qū)的平均租金（220元）與羅湖相當(dāng)。
雖然只有兩條地鐵交匯，但是從基建的角度可以發(fā)現(xiàn)后海的交通便捷性很高。兩條地鐵線連接了深圳主要的商圈和交通樞紐，貫穿東西。其次，其臨近廣深沿江高速（S3）和深圳灣口岸，擁有跨城市交通的便利優(yōu)勢(shì)。此外，正在建設(shè)的地鐵9號(hào)線延長(zhǎng)線以及剛獲批的地鐵13號(hào)線也將大大增加其連接市內(nèi)多個(gè)主要商圈的連通性。未來看好租金增長(zhǎng)前景。
潛力區(qū)域：前海
前海作為國家級(jí)的規(guī)劃，將會(huì)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要試驗(yàn)田，以及探索大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的重要場(chǎng)所。區(qū)域內(nèi)已開通的地鐵線路有3條，沿線辦公樓的平均租金約180-200元。目前前海由于處于建設(shè)中，公路網(wǎng)絡(luò)及公共配套還在完善中，商業(yè)氛圍不足，導(dǎo)致其辦公樓租金處于低位。
從基建的角度來看，前海將會(huì)是深圳西部主要的交通樞紐，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃中城市和城際的軌道線路將達(dá)12條，連接全市主要片區(qū)以及周邊城市。其基礎(chǔ)建設(shè)完善后，前海，特別是桂灣片區(qū)，將成為全市地鐵與城軌線路網(wǎng)最密集的區(qū)域。交通便利不僅能實(shí)現(xiàn)資源高效流動(dòng)和對(duì)接，還有利于產(chǎn)業(yè)集聚和總部集聚。按照上述軌道交通線路越密，租金越高的假設(shè)，前海未來辦公樓將會(huì)迎來需求躍升和租金的增長(zhǎng)。
