長租公寓：樓市下一個(gè)風(fēng)口？
11月3日，華潤置地再次戰(zhàn)略布局長租公寓業(yè)務(wù)，與中國建設(shè)銀行在深圳簽訂長租業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議；11月8日，世聯(lián)行透露，到今年12月，長租公寓將達(dá)成10萬間簽約目標(biāo)，邁向100萬間的遠(yuǎn)期目標(biāo)；11月12日，龍湖成都冠寓麗都店、贊城店開業(yè)，再一次實(shí)現(xiàn)開業(yè)80%以上的出租率，同時(shí)高新區(qū)兩家新店簽約近1000間房源；11月15日，成都發(fā)布租房市場五年目標(biāo)，到2021年全市租賃住房保有量達(dá)到151萬套、13627萬平方米，較2017年增長25%、22%；預(yù)計(jì)全市租賃住房需求規(guī)模達(dá)到122萬套、10842萬平方米，較2017年增長33%、30%；……據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在中國房企TOP30強(qiáng)中，已有1/3進(jìn)入了長租公寓市場。另有消息稱，目前萬科、旭輝、龍湖等房企的租賃板塊已計(jì)劃獨(dú)立上市。隨著樓市結(jié)構(gòu)的變化和租售并舉制度的實(shí)施，長租市場會不會成為樓市未來發(fā)展的另一個(gè)風(fēng)口？在這個(gè)過程中，投資購房者將會受到哪些影響？房地產(chǎn)市場將去向何方？
“只租不售”釋放了啥信號
11月10日，深圳龍華區(qū)首宗“只租不售”純住宅用地進(jìn)行拍賣，面積為20042平方米，容積率為4.5，建筑面積為90180平方米，含商業(yè)、住宅和其他配套設(shè)施，土地使用年限為70年。萬科、龍湖、中海、龍光、華潤都對此躍躍欲試。
據(jù)了解，該項(xiàng)目建成后宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房須全年期(70年)自持，限整體登記，不得銷售、轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，項(xiàng)目抵押金額不得超出合同地價(jià)與建筑物殘值之和。該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可租賃，租賃須符合市、區(qū)政府關(guān)于租賃住房的相關(guān)規(guī)定，并優(yōu)先租賃給在深圳市龍華區(qū)工作的人員。每次簽訂房產(chǎn)租賃合同的租期最長不得超過20年。乙方自持的租賃住房應(yīng)當(dāng)提供滿足市場需求的裝修，且租賃合同應(yīng)當(dāng)約定承租人不得轉(zhuǎn)租。
“只租不售，有助于建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制?！币拙友芯吭焊痹洪L楊紅旭表示，北京、上海、廣州等地已出讓多塊住宅租賃用地，這是地方政府在土地出讓方面的創(chuàng)新；租房市場以房東散戶出租為主體的現(xiàn)狀或?qū)⒅饾u改變；機(jī)構(gòu)經(jīng)營者將提升租賃住房供給端的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平；各地住宅租賃用地的出讓有助于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。
據(jù)悉，萬科、佳兆業(yè)、旭輝、中駿置業(yè)等國內(nèi)排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長租公寓。
長租公寓緣何受青睞
“以前，龍湖以地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)為主要板塊，去年開始試水長租公寓，今年長租公寓正式成為我們的主營業(yè)務(wù)?！饼埡瘓F(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴四川日報(bào)記者，截至10月底，龍湖已在成都等14座城市布局了冠寓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年內(nèi)開業(yè)房間數(shù)達(dá)1.5萬間以上。11月12日，龍湖成都冠寓麗都店、贊城店開業(yè)，再一次實(shí)現(xiàn)開業(yè)80%以上出租率。同時(shí)，成都龍湖宣稱冠寓已敲定高新區(qū)兩家新店近1000間房源。
“成都作為核心城市，我們已上線運(yùn)營5個(gè)門店，分別是機(jī)場路店、大悅城店、保利星座店、晨風(fēng)村店、玉林店，房間數(shù)量達(dá)1058間。目前正在大力拓展成都市場，預(yù)計(jì)年底簽約房間將達(dá)到1萬間，明年目標(biāo)簽約2萬間?！彼拇ㄊ缆?lián)行總經(jīng)理石學(xué)文告訴記者，世聯(lián)行市場占有率及客戶研究體系為紅璞公寓的發(fā)展奠定了先天的優(yōu)勢。公司根據(jù)業(yè)主端的不同需求摸索出包租、成立合資公司、代理運(yùn)營等多套方案。房源大部分來源于和世聯(lián)行建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)商自持物業(yè)，紅璞用其開發(fā)集中式公寓對外出租。同時(shí)還有多業(yè)務(wù)的解決方案，這些方案都建立在世聯(lián)已有的銷售、租賃、裝修、金融等服務(wù)內(nèi)容上。
記者在采訪中了解到，在成都樓市以龍湖冠寓、紅璞公寓、優(yōu)客逸家、魔方公寓、you+國際社區(qū)、蜜柚等為代表的長租公寓，目前市場平均出租率在90%左右，價(jià)格在每月2000—2500元左右，有些熱點(diǎn)區(qū)域的出租房源供不應(yīng)求。
“在大家認(rèn)為‘買房是投資，租房是消費(fèi)’的這個(gè)時(shí)期，長租公寓為何還如此受歡迎？”四川合富輝煌公司市場研究部陳清華說，一方面目前熱點(diǎn)城市的房價(jià)普遍較高，再加上限購導(dǎo)致了部分人群無法買房；另一方面，隨著國家租售并舉政策推行，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也在發(fā)生變化，當(dāng)租房成為一種生活方式的時(shí)候，長租公寓就有了更加廣闊的市場發(fā)展空間。
長租公寓如何實(shí)現(xiàn)盈利
記者在采訪中了解到，目前成都樓市的長租公寓基本上都由商家統(tǒng)一租賃物業(yè)、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一管理，開發(fā)商涉足的長租公寓市場正逐漸走自建自營之路，比如成都龍湖地產(chǎn)今年拿到的一塊土地就要求修建長租公寓。目前華潤置地長租公寓業(yè)務(wù)已全面鋪開，戰(zhàn)略布局北京、上海、深圳、廣州、天津、杭州、南京、成都、武漢、大連10個(gè)城市，涉及公開市場、城中村改建、公寓改造、工改住、商改住等多種類型項(xiàng)目。同時(shí)與各地政府及地方國企展開深度合作，積極參與人才公寓及租賃住房的建設(shè)運(yùn)營。
“租來的房子集中再出租，相當(dāng)于是‘二房東’，收到的租金還要支付原來的房租，再加上企業(yè)集中租賃房源，每次的租金投入量還是很大，如果是自建，成本會更高。”成都金房集團(tuán)董事長王曉白認(rèn)為，做長租公寓投資金額大，僅靠租金基本上是無法實(shí)現(xiàn)盈利的，有些開發(fā)商用租賃與銷售的互補(bǔ)，轉(zhuǎn)化客戶資源。
“打造長租公寓品牌——冠寓是應(yīng)時(shí)而生的產(chǎn)品，并非房子賣不動了才涉足租賃市場?！饼埡瘓F(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，無論是獲取項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資建設(shè)，還是裝修改造、營銷推廣等，都是開發(fā)商做長租公寓的優(yōu)勢，龍湖力爭到2020年實(shí)現(xiàn)租金收入超過20億元。
據(jù)悉，華潤置地依托華潤集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)組合優(yōu)勢，深耕長租公寓市場，在長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展上形成“1+9”的核心優(yōu)勢，即將長租公寓與教育、商業(yè)、醫(yī)療、辦公、創(chuàng)業(yè)孵化、養(yǎng)老、酒店、文化、體育等業(yè)態(tài)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，打造舒適、健康、安全、環(huán)保、人文的綜合性宜居社區(qū)。
“長租公寓行業(yè)，如果盲目擴(kuò)張會非常危險(xiǎn)?！笔瘜W(xué)文說，雖然長租公寓看上去很“輕”，但服務(wù)卻很“重”，現(xiàn)在每個(gè)月增加1萬套房源，相當(dāng)于多管理一個(gè)大中型的小區(qū)，服務(wù)一定得跟上。從長遠(yuǎn)看，長租公寓既非暴利行業(yè)，又需大量持續(xù)投入，所以盲目擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)很大。但隨著居住觀念的升級和市場的調(diào)整，租金回報(bào)率會日漸樂觀。
