東方不亮西方亮 五限時(shí)代房企有了更多新選擇
距離2018年還有不到半月時(shí)間，房企排名已經(jīng)從11月的統(tǒng)計(jì)銷售中看出端倪，碧桂園、恒 大、融創(chuàng)的排名躍進(jìn)，讓旁觀者即覺出乎意料，又感意料之中。是什么原因造成了房企分布格局的變化，是什么愿意讓房企拿地時(shí)而瘋狂時(shí)而平靜，又是什么原因讓中小企業(yè)面臨被擠壓的痛又讓它們看到生命的活力和曙光？金鳳凰系列訪談之企業(yè)篇——解讀樓市論樓市變局下“功守道”，北京鏈家新房案場(chǎng)代理中心總經(jīng)理劉洪濤給出了自己的觀點(diǎn)。
時(shí)空均衡 促進(jìn)房企排名格局變化
鳳凰房產(chǎn)：前十一個(gè)月15家房企銷售總額達(dá)到了17988億，同比去年上漲了46%，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)了2016年。在現(xiàn)在所謂的市場(chǎng)低迷情況下，碧桂園、恒 大、萬(wàn)科、融創(chuàng)還可以取代傳統(tǒng)的招寶萬(wàn)金，什么原因造成了市場(chǎng)格局排名的變化？這四家房企有什么共同點(diǎn)？又是什么原因造成了企業(yè)集中、分化？
劉洪濤：這跟地產(chǎn)行業(yè)特征有關(guān)，它不是一個(gè)均質(zhì)性產(chǎn)品，房地產(chǎn)受空間特質(zhì)和時(shí)間特質(zhì)、地域特質(zhì)的影響非常巨大。從政策層面說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看需求、中期看供給、短期看調(diào)控，這幾家企業(yè)的空間分布和時(shí)間分布相對(duì)比較均勻。比如以前個(gè)別的房企可能會(huì)特別針對(duì)某一些城市，但是這些城市在一定的時(shí)間供需及政策如果出現(xiàn)調(diào)整，企業(yè)銷售自然會(huì)受到影響。這四家不是，他們每年都會(huì)拿地。時(shí)間分配的非常均衡，空間也非常的均衡，即使政策發(fā)生變動(dòng)，也能做到東方不亮西方亮，此地不行彼地行。而且他們產(chǎn)品類型比較豐富，剛需、改善、別墅，豪宅都有。時(shí)間很均衡、區(qū)域很均衡、品類也很均衡的情況下，即使市場(chǎng)再波動(dòng)，他們也有量的供應(yīng)。
有的企業(yè)特定性非常強(qiáng)，它可能從一線城市起步，今年我們調(diào)控的最嚴(yán)格的也是一線城市，那么一線城市不行了，這種問(wèn)題很凸顯。另外，品類也有問(wèn)題，早先剛需是比較受歡迎的，后來(lái)大城市變成改善天下，但是很多企業(yè)并不會(huì)做改善。
還有是一塊拿地的思路。因?yàn)殚L(zhǎng)期來(lái)講，城市化的過(guò)程中，人財(cái)物會(huì)往城市聚集，但城市土地畢竟相對(duì)比較有限，供給會(huì)更有限。長(zhǎng)周期拿地，能夠降低調(diào)控帶來(lái)的影響。大企業(yè)越來(lái)越大的現(xiàn)象也就出現(xiàn)了，因?yàn)榇笃髽I(yè)上了第一輛車后，會(huì)接著上第二輛車。企業(yè)、土地、產(chǎn)品，從無(wú)到有，從小到多，品類的限制、時(shí)間的限制、企業(yè)基因的限制被一一突破。如果錯(cuò)過(guò)幾班車后，拿不到更多的地，市場(chǎng)再進(jìn)行調(diào)控，它產(chǎn)品供給就會(huì)減少，市場(chǎng)聲音就會(huì)削弱。您看到的前四位是因?yàn)樗鼈兡軌蛞騽?shì)而動(dòng)，后幾個(gè)其實(shí)有國(guó)企和央企背景相對(duì)比較求穩(wěn)，但它們也沒有衰落，只不過(guò)它們相對(duì)比較集中在以前的、老的、擅長(zhǎng)的領(lǐng)域和重點(diǎn)城市。
租賃痛點(diǎn)有三 運(yùn)營(yíng)需注意
鳳凰房產(chǎn)：政策調(diào)控、市場(chǎng)收緊，越來(lái)越多的房企朝著城市運(yùn)營(yíng)者、租賃方向發(fā)展，在這種情況下，出現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓等產(chǎn)品。做產(chǎn)品租賃運(yùn)營(yíng)時(shí)，房企應(yīng)該如何把控消費(fèi)者心理？
劉洪濤：現(xiàn)在我們提倡房子的居住屬性大于資產(chǎn)屬性。我本身剛來(lái)北京也是租房。租客租房有很多的痛點(diǎn)，只不過(guò)我以前沒有認(rèn)真考慮過(guò)。
對(duì)于租賃來(lái)講，首先要講的就是安全性。這里的安全性不只是治安的安全性，指的是長(zhǎng)期可持續(xù)周期的安全性。如果在這個(gè)區(qū)域里面住五到十年，這就是一個(gè)安全性。如果我住了兩年之后，房東覺得有更好的租客就把我趕走了，那對(duì)租客來(lái)說(shuō)就是痛點(diǎn)。
第二點(diǎn)是舒適性。以前的租賃都是非常將就，因?yàn)橐恢倍际枪┎粦?yīng)求，業(yè)主對(duì)整體租賃房子的品質(zhì)很不在意，這也是租賃的痛點(diǎn)。
第三點(diǎn)是增值性。無(wú)論是鏈家的，還是其他的長(zhǎng)租公寓，都有很多的增值服務(wù)，比如說(shuō)共有廚房、公共的會(huì)客廳、書房等等。
如果能把這三個(gè)痛點(diǎn)都解決了，客戶不見得自己買房。因?yàn)橘I房他需要付出很多成本，如資金成本、物業(yè)支出、操心成本等等。解決了租賃的痛點(diǎn)，中國(guó)也會(huì)像德國(guó)一樣，人們沒必要買房。
租房對(duì)于人們的生活也有一定的好處，例如可以解決職住平衡問(wèn)題。我自己的房子離我工作的地點(diǎn)非常遠(yuǎn)，我不可能隨時(shí)換。我要居住在工作地點(diǎn)旁邊，誰(shuí)來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題？租賃可以解決。
解決了剛才我說(shuō)的客戶痛點(diǎn)，租賃長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)起來(lái)是好的。長(zhǎng)租公寓是一個(gè)趨勢(shì)，關(guān)鍵看是否了解客戶痛點(diǎn)。
四種錯(cuò)誤心態(tài) 拿地易出問(wèn)題
鳳凰房產(chǎn)：全國(guó)市場(chǎng)開始了所謂的五限時(shí)代，以北京為例，“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持”幾乎是拍地標(biāo)配，企業(yè)面對(duì)這樣的地塊，應(yīng)該保持怎樣的拿地心態(tài)？自持部分未來(lái)會(huì)有哪些發(fā)展方向？
劉洪濤：我的答案：還是應(yīng)該慎重。今年的拿地和以往的拿地不一樣，去年“9·30”開始調(diào)控到今年的“3·17”開始深化，一直到今年的“9·30”，政府的供給機(jī)制在立體化，清晰化。我們看到去年會(huì)出現(xiàn)全自持的情況，但是今年其實(shí)已經(jīng)沒有了。因?yàn)槿猿謱?duì)于企業(yè)的成本要求非常高，存在持有風(fēng)險(xiǎn)，政府也不會(huì)讓全自持的地再出現(xiàn)，所以那個(gè)時(shí)候我認(rèn)為很多企業(yè)是盲動(dòng)的。
拿地有很多的心態(tài)：一種心態(tài)跟隨政策；第二個(gè)是算錯(cuò)帳了；第三種是有僥幸的心理——一則是企業(yè)做的很多方案不合規(guī)，心存僥幸認(rèn)為不會(huì)被發(fā)現(xiàn)，但政府對(duì)合規(guī)的要求越來(lái)越嚴(yán)格；另外一個(gè)僥幸，認(rèn)為政府這次跟以前一樣，隔半年就放松了。還有一種心理，可能為了一個(gè)職業(yè)團(tuán)隊(duì)的職業(yè)壽命。因?yàn)榭?jī)效讓拿地，如果不拿地，大家整體都沒有飯吃。有這四種心態(tài)拿地，造就了大家的拿地參差不齊，參差不齊的結(jié)果是有問(wèn)題的，所以我的結(jié)論是一定要慎重。
我們每個(gè)企業(yè)要根據(jù)自身的條件拿地，如果這個(gè)企業(yè)非要說(shuō)在北京首都需要有一個(gè)標(biāo)桿性的項(xiàng)目，寧虧損也拿地，這種情況可以理解。另外出現(xiàn)全自持或者半自持或者部分自持的情況下，有的企業(yè)的資金實(shí)力很雄厚，長(zhǎng)期靠運(yùn)營(yíng)可以解決收入，這也是可以拿的。第三種情況是產(chǎn)品真的有創(chuàng)新，將來(lái)也可以算過(guò)帳來(lái)，可以拿。這三種情況都可以拿地，如果不是這三種情況，看別人拿，我也拿，假裝找到答案，這些都不行了，因?yàn)楝F(xiàn)在的確長(zhǎng)效機(jī)制在形成（低端靠租賃，中端靠共有，高端靠商品房）。150萬(wàn)套未來(lái)五年供應(yīng)，絕大多數(shù)都是租賃和共有產(chǎn)權(quán)房，并不是商品房。如果這樣的趨勢(shì)可以看明白的話，我覺得還是因地制宜，不要隨便亂拿。
鳳凰房產(chǎn)：是不是真的有企業(yè)因?yàn)槟玫貙?dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，您有沒有接觸這樣的案例？
劉洪濤：這種供給結(jié)構(gòu)，甲方拿地我們看到兩類產(chǎn)品將來(lái)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題：一個(gè)是全自持，去年“9·30”之后，出現(xiàn)過(guò)全自持的，成本非常高，政府不許以租代售，不許以其他的小產(chǎn)權(quán)或者股份制的形式售賣，所以資金回流很難，這個(gè)情況下，他的資金實(shí)力會(huì)要求非常高。另外一種，剛才我說(shuō)到的，有些創(chuàng)新產(chǎn)品其實(shí)是不合規(guī)的，他假裝合規(guī)，但是有可能批不下來(lái)，批下來(lái)之后有可能不能銷售，這兩類產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
后來(lái)因?yàn)檎恢痹谕晟乒┙o結(jié)構(gòu)，這類比較特別的產(chǎn)品其實(shí)少了，我們現(xiàn)在都是有部分的商品房附帶一部分的自持，自持也沒有做到全自持，這樣可以通過(guò)現(xiàn)金流的商品房回流資金，而且將來(lái)也有一些租金的紅利，可以持續(xù)，這是比較良性的循環(huán)。
城市更新 或是中小企業(yè)新選擇
鳳凰房產(chǎn)：大企業(yè)越來(lái)越集中，中小企業(yè)生存空間被壓縮，在這種情況下，中小企業(yè)該怎么辦？
劉洪濤：房地產(chǎn)行業(yè)疆界還是很廣闊的，發(fā)現(xiàn)了之后中小房企還是有很大的機(jī)會(huì)。一旦規(guī)模大了之后變得更強(qiáng)，小企業(yè)都是這么變大的，大企業(yè)也是這樣走向衰落，并不是說(shuō)他們很強(qiáng)就獨(dú)霸天下，所以對(duì)小企業(yè)來(lái)說(shuō)創(chuàng)新還是關(guān)鍵。
我列舉幾個(gè)可能性。第一個(gè)，你既然實(shí)力小就和別人聯(lián)合，這樣還能在市場(chǎng)上有一些聲音。另外，城市更新也可以做。對(duì)于一座樓、一個(gè)單元進(jìn)行更新，大企業(yè)沒有太多的精力和辦法?，F(xiàn)在市面上的城市更新并不是大企業(yè)做的，都是小企業(yè)做的，他們做的很精致，像東三環(huán)、東二環(huán)的項(xiàng)目都是重新發(fā)掘了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。
此外，我們會(huì)看到中糧廣場(chǎng)和盈科中心，他們的商業(yè)發(fā)生了變化，變成了很高端的辦公。以前是商改住，現(xiàn)在很多高端聯(lián)合辦公的需求還存在，其實(shí)可以商改辦，大企業(yè)不做，小企業(yè)都可以做。
從城市化的角度來(lái)講，先城市化，再逆城市化，但是老城市還需要重新塑造價(jià)值，其實(shí)城市更新并沒有專門的企業(yè)在做，我認(rèn)為他們可以過(guò)來(lái)做這些。只要活著肯定有機(jī)會(huì)。
鳳凰房產(chǎn)：現(xiàn)在許多房企開始走“農(nóng)村包圍城市”的道路，這是否會(huì)是未來(lái)多數(shù)房企的選擇？
劉洪濤：今年限購(gòu)了之后，環(huán)京成交效果相對(duì)比較差，但是環(huán)京外賣的還是比較好的，因?yàn)樾枨筮€是在的。大家需求的層次還是很廣闊的，所以我認(rèn)為環(huán)京外就是你說(shuō)的類似的農(nóng)村，還是屬于地理布局的情況，因?yàn)榇蟪鞘腥嚎隙ㄒ纬?，提前布局?duì)將來(lái)也是一種儲(chǔ)備。如果現(xiàn)在不布局環(huán)京外，將來(lái)可能也有問(wèn)題。
鳳凰房產(chǎn)：請(qǐng)您用一個(gè)詞或者一個(gè)字形容今年的房企變動(dòng)情況？
劉洪濤：一個(gè)是懵懂，一個(gè)是似懂非懂?，F(xiàn)在的趨勢(shì)的確發(fā)生變化，至少前半年我都在發(fā)蒙，這半年稍微有一點(diǎn)明確，未來(lái)一定客觀的把控。
