新城控股副總裁歐陽捷：征房地產(chǎn)稅不會降房價
金融界網(wǎng)站7月22日訊 博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第18屆年會將于7月21日-24日在海南三亞隆重舉行。論壇由南方財經(jīng)全媒體集團旗下《21世紀經(jīng)濟報道》于2001年主辦發(fā)起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會、精瑞人居發(fā)展基金會聯(lián)合主辦，是中國目前規(guī)格最高，影響最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇之一。本屆年會主題為：“潮平風正：美好住居新航?！?。在本次會議中新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷先生發(fā)表了他對房地產(chǎn)行業(yè)走勢的判斷并且發(fā)表了對于房地產(chǎn)稅的看法。他贊同財政部長肖捷的看法，即征收房地產(chǎn)稅是給地方發(fā)糧票。
首先，房地產(chǎn)稅只是現(xiàn)代財政制度的一部分，不是為了打壓房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的，只是解決中小城市未來沒有財政收入補充現(xiàn)代財政的制度；其次，未來房地產(chǎn)稅有三步曲，先是立法先行，再是分級授權(quán)。權(quán)利放在省級政府，給每個城市制定的政策是不一樣的，這就是地方糧票。最后是分步實施，不會全國一刀切。
那么，征收房地產(chǎn)稅是否會將房價降下來？歐陽先生對此表示懷疑。他認為，所有東西征收稅，價格都會上漲，這是基本的經(jīng)濟學(xué)邏輯。橫向比較來看，美國征房地產(chǎn)稅，香港征房地產(chǎn)稅、英國征房地產(chǎn)稅，房價都沒跌。
歸總起來一句話，征收房地產(chǎn)稅跟抑制房價上漲是沒有關(guān)系的。以下附演講全文：
歐陽捷：尊敬的聶會長，趙秘書長，尊敬的各位來賓，大家上午好。非常感謝主持人將我的微信公眾號推薦給大家，歐陽先生不是當老師，而是先于行業(yè)發(fā)出聲音。我們希望站在行業(yè)的角度看問題，而不是站在開發(fā)商，站在新城控股的角度上看待行業(yè)發(fā)展的大勢。
在過去有一個很著名的說法，90后不買房。但是，現(xiàn)在要不買不起，要不買不到，很多年輕人還想在一、二線城市打拼，怎么辦?，F(xiàn)在推出了租購并舉，“十九大”開啟了租購并舉的新時代，我們的政策正在傾向于我們讓更多的人在城市里面留下來，只有他們住有所居，才可以安居樂業(yè)。這個時候，我們可以看到大城市到底怎么做的。我們在2016年底的時候，我們曾經(jīng)提出，無地可建，無房可買，無房可售，將成為大城市的新常態(tài)，現(xiàn)在已經(jīng)兌現(xiàn)了，什么原因?qū)е碌模恳?、二線城市的土地供應(yīng)是趨勢性下降，這些大城市為什么土地供應(yīng)趨勢下降，背后有兩個大的邏輯，核心區(qū)無地可供，是否可以去外面拓展。對不起大城市外圍去攤大餅的模式已經(jīng)被拋棄了，國務(wù)院明確要求大城市要控制城市邊界，未來不可能再去擴張了?，F(xiàn)在有關(guān)的新城新區(qū)開發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)是供一塊少一塊，大城市的政府都是惜土如今。我們推出租賃購房，我們表面上是房子無地可售了，無房可售了，房價過高，這是表面的原因，我們提出了租賃購房，沒有買賣就沒有傷害，我們希望實現(xiàn)租售同權(quán)。真正的訴求不在這里，我們希望城市搶奪了更多的人才，城市才能夠在更高的層次實現(xiàn)城市競爭。我們的搶人才大戰(zhàn)已經(jīng)簡化了，現(xiàn)在搶人大戰(zhàn)，各個城市將常住人口規(guī)模不斷的提升。很多城市的增量非常大，我們最典型的可以看到，離我們很近的地方深圳。未來的城市人口增量是300萬，深圳還有地可供嗎，沒有。搶這么多人干什么，更有意思的是合肥將人才的門檻降低到中專中職，每年大學(xué)畢業(yè)生本科是700萬以上，中專中職每年畢業(yè)是600萬，加起來是1300萬到1400萬，相當于新生的人口，換句話所有的年輕人都被合肥搶奪了。我們搶了這么多人進來，沒有房子怎么辦。這些城市還要去搶人，究竟基于怎樣的邏輯，這個邏輯本身有兩條。
第一，希望搶奪更多的人才，實現(xiàn)這個城市未來的競爭力?？梢晕嗟母叨水a(chǎn)業(yè)，用高端的人才支持高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，人才大多是年輕人，有更強大的消費力，支撐城市的發(fā)展。在這種情況下，我們這些城市就希望保持生機和活力，這種情況下，有了高端產(chǎn)業(yè)和高端的人口，我們才能在國際上進行城市之間的競爭。我們才能打造具有國際性競爭力的大城市。以上海為例，到2025年按照戶籍人口的老齡化率將達到36%，1/3是老齡人口，這個城市還有國際化競爭力，還可以跟紐約、東京、倫敦大都市競爭嗎，怎么辦，唯一的出路就是吸引外地年輕人，我們的常住人口的老齡化率就可以下降到22.8%，老齡化率就迅速的下降了，這就是我們要吸引人口。上海這樣的城市怎么做的，不吸引外地人，我將外地人擋在門外，上海未來的城市人口控制是不增長的，而是遞減的，北京同樣是如此的。人口不進來，老齡化率越來越高，這個時候怎么辦，政府沒有去想背后怎么應(yīng)對這些問題。當然年輕人進來之后，年輕人沒有房子，我們還要住，所以我們就只能推出租賃住宅，當你買不到房子的時候，我們可以發(fā)現(xiàn)這些年輕人進來，在城市打拼幾十年后，沒有房子可以留下來，沒有根在這里，因此必須要回到老家。大城市里面的租賃住房，實現(xiàn)了酒店、賓館一樣的高效流動，我們的資源得到了充分的利用。
我們以上海為例，可以簡單的看上海這個城市，租賃存量是655萬套，在這個情況下，我們可以看到，未來十三五規(guī)劃，五年時間上海推出了可售住宅只有45萬套，過去幾年達到了60萬套—70萬套。上海未來推出租賃住宅是70萬套，意味著租和購兩者的比例發(fā)生了嚴重的偏差。未來的可售住宅將變成投資級別的奢侈品，未來的租賃住宅將變成普通居民的公用品，可以高效的流動。如果再看未來的市場規(guī)模，到底有多大，以上海的市場情況來看，未來哪怕私人出售的租賃住宅，比率提高到10%，據(jù)說深圳是5%，大概是65萬套，如果將租賃住宅企業(yè)、事業(yè)單位、城中村、農(nóng)村集體單位的所有住房全部算進去，上海可以達到20%，也就是130萬套，這是未來有可能的。當然套型的面積比較小，可能不到100平方米，這個時候市場的規(guī)模，上海也只有20%。未來人口規(guī)?？刂谱×耍植荒茉黾有碌淖》?，租賃市場規(guī)模就很難繼續(xù)擴大。前段時間，聶會長和趙會長到新城控股組織全聯(lián)房地產(chǎn)商會的會長單位交流會，內(nèi)部會議上聶會長講了一個觀點，我們認為非常的有啟發(fā)。租賃住宅未來租購并舉是什么意思，租購并舉就是兩個手舉起來是差不多的，就是五五開。上海為例，一半是自己住的，一半是租賃住房，至少達不到5：5,4：6是否可以，3：7可以嗎，2：8不是租售并舉。英國接近40%，美國35%，中國目前來講只有21%。我們覺得未來一線城市的租賃市場占比會達到50%以上，二線城市會達到30%以上，未來市場規(guī)模到底有多大，現(xiàn)有的住房是300億平方米，上一屆政府的工作報告講到，全國的存量住房大概是250億平方米，這幾年新建的商品房，算起來是50億平方米，算起來就是300億平方米，一、二線城市占比是30%，租賃市場占比提升到30%，這個時候整個市場有多少面積大概是26億平方米，其中機構(gòu)占到50%，私人住房占到50%，這樣的話，我們可以算算，機構(gòu)參與，包括城中村和農(nóng)村集體建設(shè)用地，大概可以占到13億平方米，規(guī)模有多大，看起來確實是很大。如果按照租賃住房的效益來看，比如說裝修成本也就是1萬億，改造成本是6萬億，租金成本是不高的。萬億市場的規(guī)模不是年規(guī)模，而是存量的規(guī)模，每年的規(guī)模是很小的一塊，而且也不全部是房企的，還有農(nóng)村和集體經(jīng)濟，因此租賃市場，很難產(chǎn)生真正的投資。租賃市場是否會成為風口，過去講租賃市場的春光可能會再現(xiàn)。現(xiàn)在看到很多的企業(yè)和機構(gòu)涌入租賃市場，是否已經(jīng)出現(xiàn)了未來的春天。我們可以看到租賃市場看不到盈利模式。
過去曾經(jīng)參加過一次論壇，我作為主持人，問過一位排名全國前十房企的嘉賓，我們看不到盈利的模式，你們走得我們更早，是否可以告訴我未來5—10年、或者是20—30年是否有盈利的結(jié)果，他講了將近10分鐘，沒有回答問題。我們算不過來帳，什么原因？我們看投資匯報率，有兩種方法?，F(xiàn)金收益率/當期資產(chǎn)價格，我們可以看到，用現(xiàn)期和當期的算法，回報率是9%。另外一種算法，現(xiàn)金經(jīng)營回報率/當年的投資者。10年前投資，現(xiàn)在算回報率就比較高。以上海的小區(qū)為例子，第一個算法，資產(chǎn)價格在上海這兩年房價是被按住的，資產(chǎn)回報率，房價不動了，如果房價繼續(xù)漲，資產(chǎn)回報率會更低。經(jīng)營收益率只有1%左右，這與社會上普遍的算法是差不多的，跟王剛秘書長講的1%到2%是差不多的，大城市企業(yè)如果做的話，資金沉淀很多的話，租金上漲很慢，不利于企業(yè)的高周轉(zhuǎn)，企業(yè)很難將精力投入租賃市場，企業(yè)不可能將未來的增長寄托于現(xiàn)在的算帳。未來是怎樣的，如果未來5年租金翻一番的話，投資回報率按照這樣的算法依然是3%到4%，無法覆蓋租金成本。未來租金肯定會上漲，我們的帳依然算不過來。如果這樣的話，小業(yè)主為什么要投資，怎么可以算得過來帳。小業(yè)主現(xiàn)期投資額度/當年的收益率，這樣的話，達到4%左右，如果加上過去多年資產(chǎn)的升值，收益率就足夠了，這就是我們目前的算法。使得小業(yè)主，覺得投資是有價值的。最近三、四線房價上漲的很快，什么原因?qū)е碌?，大家覺得未來通貨膨脹的預(yù)期是不可消除的，因此資產(chǎn)保值是未來對抗通貨膨脹的方式，因此大家還在買房。最近到紹興，出租車告訴我有六套房子，問我賣還是不賣，賣一套還是賣兩套，大家覺得房價會繼續(xù)上漲，還會超過通貨膨脹的速度，未來還是持有資產(chǎn)。在這種情況下，我們持有這么多的資產(chǎn)，又想獲得好的經(jīng)營收益率，必然推動資金上漲，現(xiàn)在已經(jīng)成為趨勢。政府又想推出租賃平臺，輿情太過嚴厲，通過租賃平臺，管制企業(yè)的租賃價格控制或者是平抑散戶出租的價格和租金。未來的租金管制平臺，政府非常熱衷打造這個事情。房租的上漲驅(qū)動力來自于何方，未來的租金上漲在一二線城市達到30%到50%，美國人用一半的收入交房租，中國未來在一、二線城市是否有可能，我們認為很有可能。同時，王剛秘書長講到，很多年輕人希望租更好條件的房子，這個時候，我們希望消費升級，我們的收入增加了，我們希望租的房子更加的便利，而且我們希望房子能夠租下來后無憂，不要三天兩頭被房東趕，我們愿意支付高的租金，因此租金的收益必然會上漲的。租金上漲，政府肯定是吃不消，政府不能看租金上漲，老百姓的輿情太高，未來的租金條例會出臺，限租賃會出臺的。我們用行政化的手段調(diào)整租金未來是大概率的事情。穩(wěn)房價、控租金的話已經(jīng)出來了，未來指望租金翻一番，保證租金回報率大幅度的提升，這個想法未來是不切實際了。我們可以看到北京租房的人均價格，已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的勢頭，反應(yīng)了這一點。
也有很多企業(yè)說，我不去持有資產(chǎn)，我做二房東，將別人的房子收回來然后轉(zhuǎn)租，對不起。如果自己持有房子，我們稱之為重資產(chǎn)模式，稱之為地主。如果收別人的子，你是雇工，只能分享租金收益的一部分，我們愿意做地主還是做雇工，毫無疑問。做雇工的二房東，無法賺大錢的，因為跟物業(yè)升值是沒有關(guān)系的。為什么這么多的房企進來租賃市場，有三大原因。以前拿了很多的房子，無法處理，因此改為租賃公寓，通過王剛秘書長還可以做REITs，從市場上圈筆錢進來，解決流動性不足的問題。政府說要拿地，就要做商辦，還要自持，只能租賃市場。第三是站位，未來租賃市場，如果現(xiàn)在不去站位，未來就沒有機會了，大家先去搶一個位，如果不參與租賃市場，未來就不可能在城市中拿地，因此未來要去站位。租賃市場還會成為風口嗎，聽了剛才的分享，總結(jié)出幾個觀點。未來指望租金上漲，未來指望物業(yè)升值，未來是希望企業(yè)能夠做多元化的發(fā)展，住宅市場遭遇天花板的時候，我們找到多種經(jīng)營的收益。第四，我們不僅僅靠租金，還要靠廣告、停車位和其他的多金收入提高整體綜合性的收入。即便是這樣，我們也會發(fā)現(xiàn)，我們其實是不可能將租賃住宅得到很好的盈利模式的。至少現(xiàn)在想要追上住房市場10%以上的凈收益是很難的。出路何在，我們非市場化的邏輯已經(jīng)扭曲了市場，如果要解決這個問題，必須要去解決政府讓利的問題?，F(xiàn)在可以看看，為什么投資回報率回不來，因為收益不可能大幅度的提升，而我們的成本大幅度的提升。成本中包括地價、稅費、建安成本，企業(yè)的運營成本等等。如果地價不大幅度的下降，稅費就不會大幅度的下降。上海將地價大幅度的下降，以一半或者是更低的價格出讓了土地，全部給了國有企業(yè)，因為國有企業(yè)資產(chǎn)不可能流失。地價下降后，投資回報率才可以覆蓋投資成本，上海所有出讓的租賃用地都是國有企業(yè)的后花園，民營企業(yè)不可能享受這樣的政策。國有企業(yè)拿到了這些地，很占便宜嗎，國有企業(yè)的模式不可持續(xù)，大量的現(xiàn)金流投入市場后，發(fā)現(xiàn)自己沒有現(xiàn)金流了，未來不可能持續(xù)的發(fā)展，國有企業(yè)越做越小。政府也是不可持續(xù)的，政府將地出讓后，收的資金還不能覆蓋拆遷成本和安置成本。政府的土地收益也不能覆蓋成本，政府的模式也不可能持續(xù)。上海市政府目前的做法，我們相信未來必然會調(diào)整。我們在換一種思路想，政府的錢和國有企業(yè)的錢，左右倒對嗎，老子的錢放在兒子的兜里，錢是不一樣的。大家覺得國有土地出讓的模式，不可持續(xù)，我們怎么辦？現(xiàn)在政府提出來，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，就可以將投資和地價降下來，這是一廂情愿的。前一任國土資源部姜大明說了，農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市用地要實現(xiàn)同價同權(quán)，怎么可以指望農(nóng)村集體組織將我們的地價降下來，損失農(nóng)村集體建設(shè)用地，不可能將農(nóng)村集體建設(shè)用地的地價降下來，投資回報率漲不上去。工業(yè)用地也是這樣的，城市的企事業(yè)單位，將自己的地拿出來，改造租賃住房，這種模式也不可能將地價降下來，也不可能將租金下降，不能違背市場基本的邏輯，否則無法獲得市場的認可。農(nóng)村降地價和降租金的可能性，幾乎都是不存在的。
有人說，征收房地產(chǎn)稅可以降房價和降地價，也可以將租金降下來嗎，過去寫了一篇文章，房地產(chǎn)稅只是給地方政府發(fā)糧票。因為房地產(chǎn)稅有兩個核心的觀點，第一，房地產(chǎn)稅針對所有的城市征收的標準是不一樣的，有的城市人均住房面積達到了60平方米，有的城市人均住房面積達到了50平方米，例如蘇北地區(qū)縣城人均住房是60平方米，蘇南是50平方米，深圳人均是38平方米，按照面積征收還是按照價格豁免，什么時候征收，大城市先征收，還是小城市先征收，未來中小城市人口凈留出，土地的模式，慢慢就會被遺棄了，當我們收不到土地出讓進的時候，無法維持土地財政，就要開辟房地產(chǎn)稅，中小城市想早開征，征收高的地稅，彌補房地產(chǎn)稅。大城市不愿意過早的開征，即便開征了，也不愿意用更高的稅率影響土地市場和出讓金，未來各個城市的房地產(chǎn)稅一定是各個城市不一樣的。肖部長講了兩句話非常的重要，第一句話房地產(chǎn)稅只是現(xiàn)代財政制度的一部分，不是為了打壓房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的，只是解決中小城市未來沒有財政收入補充現(xiàn)代財政的制度。第二句話，未來房地產(chǎn)稅有三步曲，1、立法先行，2、分級授權(quán)。權(quán)利放在省級政府，給每個城市制定的政策是不一樣的，這就是地方糧票。3、分步實施，不會全國一刀切，分步實施。征收房地產(chǎn)稅是否會將房價降下來，不會的，所有的東西征收稅，所有的價格都會上漲，這是基本的經(jīng)濟學(xué)的邏輯。美國征收了房地產(chǎn)稅，香港征收房地產(chǎn)稅、英國征收房地產(chǎn)稅房價跌了嗎，因此征收房地產(chǎn)稅跟抑制房價上漲是沒有關(guān)系的，我們都算不過來帳，都不看好。王剛秘書長，為什么看好類REITs，我們要請教一下秘書長，秘書長想將REITs市場做大，這個心情我們是理解的。但是大家算不過來帳，我們怎么過來做，現(xiàn)在看到，或者是我們所看到和理解的所有類REITs都不是真正的REITs，都是有保底收入的，換句話說就是債的，沒有達到王剛秘書長所講的，未來是長期的，現(xiàn)在是短期的，有固定收益的。如果沒有真正的投資回報率，就無法賺錢，如果不賺錢，就不會有真正的資本進來。
銀行為什么會進來，道理很簡單，就是吃利差，所以建設(shè)銀行進來很正常的?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)進來，跟租金沒有關(guān)系，就是要獲取大數(shù)據(jù)，有了吃的數(shù)據(jù)，穿的數(shù)據(jù)，用的數(shù)據(jù)，如果剛住的數(shù)據(jù)，你的24小時都在他的數(shù)據(jù)監(jiān)控之下，因此要住的數(shù)據(jù)，這是真正的金礦，這是核心點。我們所有機構(gòu)，我們可以看到所有的企業(yè)，包括政府是各有所圖，只有一方格沒有話語權(quán)的，就是租房者，這是很悲哀的事情，如果政府真的想讓租賃市場真正做大，怎么辦，讓政府讓利，將租賃用房的地價降下來，降稅收，吸引民營企業(yè)，真正實現(xiàn)市場化，將市場真正的做大，才可以真正的實現(xiàn)租售并舉，房住不炒，大家安居樂業(yè)，如果不這樣的話，未來的租賃市場是堪憂的的。租售并舉是國策了，用各種各樣的優(yōu)惠政策吸引民營加入租售市場，這是政府應(yīng)該真正做的事情，只有這樣降低地價，讓利民營，降低稅收讓利機構(gòu)，穩(wěn)租金讓利與租房者。政府不應(yīng)該再利字當頭，作為民營企業(yè)新城控股是否會做租賃市場，目前成立了長租公寓管理中心，我們也在試水，不會將主要的力量投入這方面。我非常欣賞華為的話——不在非戰(zhàn)略機會點消耗戰(zhàn)略競爭力量，新城控股未來不會在長租公寓和租賃住宅上消耗我們的戰(zhàn)略力量。對于未來的租賃市場我們的看法，雖然風口已經(jīng)看到了，目前來講是風險，因此必須要多看和慎重。只有這樣，判明大勢，才可以真正取得未來可能的發(fā)展，而且在未來發(fā)展的道路上，才可以走得更快更好更遠，謝謝大家。
